随着时间的推移，地方省市也陆续公布了2020年主要经济指标完成情况，多数经济强市展现强劲韧性，经济继续稳中有进，但也有部分城市产业经济在疫情冲击下受到的影响相对突出，城市阵营略有调整。

总体来看，2020年，全国GDP万亿城市已达23个，泉州、济南、合肥、南通、西安、福州等6城新晋“万亿俱乐部”。上海、北京、深圳、广州、重庆继续领跑，苏州经济规模首次突破2万亿。

上海、北京、深圳服务业发达，2020年，三地金融业与信息传输、软件和信息技术服务业均保持较快速度增长，在拉动经济稳健恢复中发挥主要支撑作用，其中上海、北京GDP总量分别提升至近3.9万亿元及3.6万亿元，明显领先其他城市，深圳全年经济规模实现近2.8万亿元，稳居全国第三位。

广州、重庆经济总量竞争激烈。前两年，汽车行业陷入低迷，以汽车制造为支柱产业的重庆，经济发展速度放缓。进入2020年，前期疫情背景下汽车行业发展虽受到一定影响，但随着各地积极采取的汽车促消费政策及汽车消费升级逐步发挥效应，行业快速回暖，下半年全国汽车类商品零售额连续六个月保持较快增长，全年汽车行业增加值增长6.6%，其中新能源汽车产量增幅高达17.3%。受益于大环境阶段性转好，2020年重庆汽车行业持续复苏，在拉动经济增长方面发挥的作用较大，叠加大规模的基建拉动，全年经济增速达3.9%，增速在两万亿城市中居首位。而广州经济同样在汽车行业的回暖中获益，2020年广州汽车产量突破295万辆，居全国城市首位；另外，广州三产占比较高，信息传输、软件和信息技术服务业的快速增长也积极发挥了重要作用。最终两地GDP均突破2.5万亿元，广州以16亿元差距守住了四强地位。

总体来说，重庆地域广阔，常住人口规模是广州的两倍，目前正处于城市建设的快速发展期，经济规模超越广州或许只是时间问题，但两地产业结构、人均经济效益之间存在的巨大差异，短期难以弥合。

苏州经济展现了较强的发展韧性和发展活力，电子信息产业、装备制造业等前六大主导行业全部实现正增长，合计产值增长6.6%，在拉动工业经济企稳回升中发挥有力的支撑作用；同时，在现代服务业加速发展的带动下，服务业也稳步复苏，全年经济总量实现历史性新突破，迈过了两万亿门槛。

1.5万亿~2万亿城市有进有退。成都在电子信息产品制造业等特色优势产业拉动下，工业发展向好，整体经济规模仍稳居本阵营首位；疫情背景下武汉经济受到的冲击较大，下半年在政策支持下加速复苏，稳住了经济基本盘，GDP排名虽下降1位，但仍位居全国前十，成效显著；杭州数字经济蓬勃发展，2020年数字经济核心产业实现增加值4290亿元，增长13.3%，拉动全年GDP总量突破1.6万亿，超越武汉。

南京超车天津跻身前十。当前，天津经济转型尚未突破瓶颈，在2018年挤出大量水分的前提下，2020年GDP增速仅1.5%，远不及同量级其他重点城市表现，市场活力不足，消费不振（2020天津社消零售总额降幅超15%，武汉降幅也仅有20.9%），城市转型发展之路仍任重道远。南京则受益于先进制造业引领及科技创新服务业的支撑，经济总量继2016年首次进入“万亿阵营”后，2020年再进阶，首次跻身全国十强之列。

各地统计局最新数据显示，2020年宁波、青岛、无锡、郑州GDP规模均在1.2万亿元以上，其中青岛超过无锡，经济总量排名全国第13位；而长沙尚未公布全年确切数据，长沙、郑州的排名变化仍存在一定的悬念，但结合前三季度的经济情况来看，长沙复苏势头较好，且“十四五”规划建议中也提及预计2020经济总量将突破1.2万亿，故而GDP排名大概率将超过郑州进阶15强。

2019年，泉州、东莞、济南、合肥、南通、西安、福州7城GDP徘徊在万亿门槛之外，蓄势待发，2020年，泉州、济南、合肥、南通、西安、福州等6城顺利突破门槛晋级“万亿俱乐部”，“万亿”阵营由2019年的17城扩围至23城。而东莞作为典型的外向型城市（东莞外贸出口额全国第三，仅次于上海、深圳），在全球疫情持续蔓延的背景下，因出口受到一定冲击，全年出口总额同比下降4.4%，导致2020年GDP仅增长1.1%，增速低于广东省1.2个百分点，总量止步9650亿元。但结合其税收远高于其余6城的局面来看，东莞的产业基础扎实，预计2021将以更高质量稳步踏入万亿阵营！

综合以上分析，2020年我国主要城市抗住了巨大压力，经济继续稳中向好，GDP万亿阵营由2019年的17城进一步扩围至23城，从城市群角度来看，共有8个城市位于长三角城市群，占比近35%，且在疫情背景下，在创新战略驱动下，其经济增幅普遍高于全国平均水平1.5~2个百分点，长三角重点城市经济规模及增长动力领先优势较为突出。

回顾过去一年，经济运行在疫情冲击后曾面临较大困境，为提振企业活力，去年年中，以北京、上海为代表的多省市采取了力度较大的减税降费的财政政策，在支撑经济稳步复苏上发挥了重要作用，但也导致地方一般公共预算收入增速出现明显放缓甚至下降，同时，随着疫情防控进入常态化，在公共卫生支出明显增长及住房保障与就业等民生支出持续提升的背景下，地方财政普遍面临较大压力。

2020年，或受疫情重创影响实体经济复苏较为缓慢，或因减税降费政策力度较大等因素，多地地方一般公共预算收入出现一定调整或增幅明显收窄，如武汉同比下降21.3%，北京、上海分别下降5.7%、1.7%，广州虽实现了正增长，但增幅也仅有1.4%……。在此背景下，多地政府积极推地缓解财政压力，短期地方财政对土地出让金收入的依赖程度有所提升。（本文采用“城市土地出让金收入/地方一般公共预算收入”来衡量一个城市对土地财政的依赖程度。）

通常来讲，地方政府财政收入包括一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入和社会保险基金预算收入四项。地方一般公共预算收入由税收和非税收入构成，是最主要也是最直接反应城市财政实力的指标。而我们常说的“土地出让金收入”收入则计入政府性基金预算中，是基金收入的主要来源。随着地方国企改革，国有资本经营预算收入占比已非常小（1%），而社保基金专款专用，几乎封闭运作。因此，可以说一般公共预算收入和政府性基金预算收入是地方政府的主要财源。

2020年，北上广深、东莞、佛山、南通、无锡、宁波等地土地出让金收入均有明显增长，在疫情导致地方一般公共预算收入增速锐减的背景下，短期地方财政对土地出让金收入的依赖程度普遍有所提升。其中，广州、武汉、西安、佛山、南通等地土地出让金收入与地方一般公共预算收入的比值超1.5，且均较2019年水平提升0.4~0.8。

十堰、鄂州、黄冈等湖北地级市经济运行在疫情冲击下压力较大，2020年地方一般公共预算收入同比降幅均在20%左右，地方为缓解财政压力，积极推介土地，其中十堰、黄冈等地全年土地出让金收入同比翻番增长，2020土地出让金收入与地方一般公共预算收入的比值提升了1.0以上，短期地方财政对土地出让金收入的依赖度较高。

2020年，北上深土地出让金收入与地方一般公共预算收入的比值虽有小幅提升，但仍普遍在0.4及以下，远小于全国平均水平（0.8），在优良的产业结构支撑下，其财政抗压性可见一斑。

值得注意的是，在多地为缓解财政压力积极推地的同时，短期疫情的冲击并没有改变房企对重点城市群核心城市及中心城市中长期投资价值的看好，相反，严峻的经济形势加剧了企业避险情绪的提升，投资进一步收敛聚焦，叠加拿地政策的支持及优质地块推地量推升进一步提振房企拿地积极性，热点城市群及中心城市宅地市场供需两旺。随着市场预期的逐步恢复，热度进一步向住宅交易市场传导，带动房地产市场整体回暖，其中，长三角、珠三角热点城市土地市场和住宅市场热度均较为突出。

当然，土地市场的回暖及住宅交易热度的提升离不开信贷资金的支持，从表中数据不难看出，2020年土地出让金及房价涨幅较为突出的深圳、东莞、盐城、南通等地，其贷款余额增速也明显领先全国水平，其中新建住宅价格涨幅位居百城第一、二手住宅价格涨幅位居百城第二位的东莞，2020年贷款余额增速高达25.3%，增幅高于全国12个百分点以上。

不容忽略的是，2017年以来，在因城施策背景下，城市间房地产市场已逐步呈现明显的分化行情，而疫情对经济的考验进一步推动了分化的加剧。在长三角、珠三角地区及局部区域热点城市房地产市场整体热度凸显的同时，也有部分城市市场活跃度不足，去化存在一定压力，地方政府在财政面临困难的情况下，仍选择主动放缓了供地节奏，尽力推动房地产市场供求趋向均衡，进而维护市场稳定。

阜阳、济南、郑州、天津等地或因经济增长动力不足影响置业信心，或因需求透支而人口吸引力不足导致需求整体支撑度走弱，当前市场处于调整周期，短期需求不振，在前几年高规模供地影响下，库存过剩，其中阜阳、济南宅地去化时间均在5年以上，天津商品住宅短期库存去化时间超20个月，整体去化压力较大，很大程度上影响了市场预期的正常恢复，二手房价格持续调整。

为平抑市场库存，推动市场供求逐步趋于平衡，促进市场稳定预期回归，政府主动放缓了供地节奏，2020年，阜阳、济南、郑州、天津土地出让金同比均有所下降。

结合与地方一般公共预算收入的对比来看，2020年，天津、郑州、济南、阜阳土地出让金收入与地方一般公共预算收入的比值均较2019年水平有所下降。

其中，天津、济南、郑州土地出让金收入与地方一般公共预算收入的比值均在0.8及以下，不及全国平均水平，短期地方财政对土地出让收入的依赖度相对较低。

长期以来阜阳土地财政的依赖度较高，但在2020年地方一般公共预算收入小幅下调的背景下，地方政府仍主动放缓了供地节奏，土地出让金收入与地方一般公共预算收入的比值较2019年下降了0.2。

2020年，天津一般公共预算收入名义降幅超20%（若剔除上一年一次性因素，按可比口径则下降10.2%），但鉴于短期库存过高，市场情绪不高，政府仍主动减少推地，全年土地出让金同比下降25%，整体规模降至近五年最低水平，一定程度上彰显了政府在推动本地市场供求趋于均衡的决心与定力。

2020这极不平凡的一年已翻过篇章，总体来看，全国经济及房地产市场整体表现超出预期，但疫情的冲击也进一步凸显了城市间产业经济及房地产市场韧性的差异，地方有喜有忧，有进有退，长三角、珠三角区域整体表现相对较好，部分地区则暴露了产业结构和治理水平等方面存在的问题。

2021年是“十四五”开局之年，国家在“十四五”规划建议中着重强调了要构建双循环新发展格局，在此引导下，预计全国宏观经济将继续稳步复苏，但考虑到近期局部热点城市房地产市场热度快速反弹，信贷资金环境明显趋紧的导向，预计全国房地产市场规模整体将呈现“以稳为主，温和回落”的局面。未来在大中城市落户门槛持续放开放宽的背景下，随着各地经济实力及发展动力差异的凸显，城市间房地产市场行情的分化将进一步加剧，市场潜力最终将归结于城市经济产业、社会服务等基本面的竞争，经济产业基础好、人口持续流入的大中城市的市场发展优势将更为突出。