编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的创造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：成都市房地产开发企业协会会长何理平先生。

撰文 | 银涛

出品丨乐居财经

2020年的成都房地产市场交出了优异的答卷：新房市场住宅年成交2182万㎡，与往年基本持平；大成都商品住宅成交均价14299元/㎡，价格相对平稳；截止12月末大成都商品住宅存量2557万㎡，去化周期12.2个月；2020年度平均单盘产值约5.29亿，单盘销冠人居东湖长岛年度产值56.7亿；2020年大成都房地产开发投资增长10.7%……成都楼市已成全国百强房企的主力战场，TOP20已全部进驻，TOP50只有5家房企没进驻，但也都注册了成都分公司。

各大房企在2020年如何抗住压力？在变化的市场环境中怎样实现的突围？2021年房企的发展的共同目标和差异性又如何？未来的成都楼市有哪些机会？乐居财经拜访了成都市房地产开发企业协会会长何理平，探讨成都房地产市场走过的2020年和已到来的2021年。

成都市场活力持续

“稳中有增，量价平衡。”何理平用这八个字来概括去年成都市场的表现。他认为“一城一策”的调控政策，有效的控制住了新房价格快速上涨的苗头，成都市场真正把“房住不炒”坚持到位。9月14日新政15条和11月24日的热点楼盘无房户优先，两次政策的补充，最突出的就是考虑刚需购房者，对无房户、棚改有更多的房源倾斜。从户籍和社保的顺位排序来看，政策保障充分就业的无房家庭优先买上自己心仪的房子，选到性价比更高的房子。成都吸引人才落户后，无房家庭的购房需求和房地产市场房源的供给，是政策倾向的重要方向。

何理平分析虽然年底集中加推房源入市，现在成都的去化周期依然呈现持续的健康状态，成都市场的交易热度比较高。“购房需求是存在的，并且购房人群随着人口流入在继续累积。”何理平认为这是成都楼市维持活力的重要因素。

“双限地的推出，倒逼市场供货是有效的。”何理平梳理分析2020年土地市场数据认为，成都土拍市场热度持续较高，去年整体的土地溢价控制在14%左右，而“双限地”的出现让开发企业加快增加供应量，减少时间成本带来的资金回报率低等问题。“企业拿地会更加理性，对所有开发商来说，这是更加公开公平的市场环境。”何理平的分析高屋建瓴，他认为房企对建筑质量监控到位，追求合理的利润是2021年的大势所趋。

“2021年房企拿地的竞争会更加激烈，规模房企都想在成都拿地，都希望进入成都这样市场容量大的城市。”何理平对成都市场的看好，源于这个新一线城市的创新活力一直在****梯队。而成都为了保持城市的创新活力，政府会坚持限制房价快速上涨、同时增加城市吸附能力这两方面重点考虑并制定相关政策。而成都国家中心城市、成渝经济圈的定位，和成德眉资城市群的发展，会让成都和周边城市形成多层次多结构的市场，从而各个圈层都存在更多的机会。

房企的压力和机会并存

谈到房企的发展，何理平认为压力和机会并存，他用五个压力和五个机会来概括。

行业的整体增速明显放缓，开发企业已经逐步在适应与调整；房企融资压力在2021会加大，三道红线、信托新规的要求，对单一房企开发贷额度比较有限制；三四线城市库存压力的上升，去化周期变长；热点城市因城施策调控升级，成都、长沙、深圳等出了比较严厉的调控政策，不光是通过一手房价格来平抑二手房的价格传带机制，同时加大供应来抑制房价过快上涨；开发企业的整体盈利能力普遍下降，土地、配建、融资成本上升，高于售价的上升。这是目前开发企业面临的五个压力。

疫情后中国整体经济在全球一枝独秀，依然能够实现正增长，居民购买力没有受到显著的冲击，刚性的需求都在；城镇化还有接近20年的时间，市场机会持续存在，改善型的居住市场在进一步扩大；旧改提上日程，旧改市场存量较大，给开发商提供了进驻优质地段的可能，是弯道超车的好机会；存量房交易提供新的赛道，形成多层次的供给市场，给购房者提供价格梯度和地段梯度的选择空间；装配式建筑/装修，减少建渣、节约时间效率，降低成本，同时让购房者有菜单可以选择。五个机会因素让开发企业在未来发展方向和模式上有了更多的可能。

企业发展模式探索

虽然中国新房二手房市场的成交量加起来在23万亿左右，市场容量很大，每一个开发企业都能找到自己的发展空间，但是市场的变化和因属地不同带来的差异性，也让开发企业思考自身的持续发展战略和优势赛道的选择。

线上购房成了恒大推动数字化变革的契机，走在了真正的全民营销之路；新希望、德信、德商等房企转向了精细化深耕高端客户需求；蓝光、领地、圣桦等房企则以产业为导向的转型；融创、保利、朗基、圣沅等房企更是以文旅为载体切入……

“房企发展战略的选择，对其产品、产业等的运营能力提出了更高的要求。”何理平认为，优质的运营能力避免企业负资产的形成，不然会不断蚕食企业的现金流和利润，让其陷入困境。

何理平的另一个身份是圣桦集团副董事长，企业经营和发展一直也是他思路、探索和践行的重中之重。圣桦集团版图已进驻8个省近20个城市，是川派房企中的一匹黑马，2020年还进入了湖北武汉和长三角。作为“幸福生活服务商”，圣桦坚持圣桦的地产+产业的发展思路，养老、体育、文化等产业资源的累积和优质IP的嫁接与孵化，是圣桦作为中型房企的核心竞争力。产业的导入为项目提供了产品丰富度，也为客户提供了更加完善的配套和多场景自由切换的生活体验。“中型房企要实现弯道超车，必须具备核心竞争力。”何理平总结到。

两副担子两个责任

何理平肩抗两副担子，承担两份责任，他坦言2020年确实压力不小。在聚合开发商的力量，促进成都房地产市场平稳、健康的发展的协会发展宗旨下，开发企业的实战、经验和积累，让他作为协会会长的逻辑思考和工作部署更加游刃有余。

当选成都市房地产开发企业协会会长这一年来，何理平从组织架构、发展思路、IP孵化到呼应行业共性问题方面，身体力行的搭建政府、开发企业和购房人群三方面的沟通交流互助的桥梁和平台。

疫情后，从4月开始截止12月末，何理平带领协会工作人员走访91家会员单位，收集诉求135条，协会服务真正贴近企业，让企业的诉求得到收集和表达。同时，协会创立协会IP《总汇来》，提倡企业家精神。何理平认为行业的发展需要一批有责任、有担当的企业家来倡导和推动，协会的《总汇来》品牌栏目，邀请总经理级以上职位的老总积极参与，为行业自律、行业发展、政策研讨等问题深入沟通交流。在疫情及疫情后后，协会发起并起草报告递交相关职能部门，如“行业抗疫”、“行业献爱心”、“打开售楼部”、“税负减压”、“建议取消基坑许可”等报告。同时，协会针对行业共性问题的人防车位收益权问题，也向宣传、司法及主管部门提交了“维护社会稳定”的报告，得到了一定的肯定。

“影响力、服务力、专业力，是协会2021年的工作思路。”何理平最主要的计划是，吸收更多优秀的人才，狠抓落实通过高效的执行，真正将各项工作落实到位。2021年利用专委会的专家力量，提升协会专业服务能力；展开行业自律建设，平衡好政策、行业、消费者三者之间的关系，努力营造健康和谐的营商环境；实现行业专业性标准的制定和引领作用；协助会员单位通过数字化进行科技创新、管控提质、协同提效、经营赋能，践行新时代地产企业数“智”化管理；通过四新技术专委会的专业优势，组织专家及头部企业带头践行推动绿色生态小区、海绵城市、装配式建筑（装修）等方面的课题研究和实践；加强平台资源库建设，打通产业链阻碍。

“个人也不敢懈怠，要认真去完成这个使命。”何理平说道。

成都市房地产开发企业协会2020一年紧锣密鼓的工作落实，加之2021年清晰明确的工作计划策略，在推动成都房地产行业持续、健康、平稳发展的道路上，孜孜不倦的努力。