编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。

继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、房价收入比、租房、购房意愿、热盘、预期、2021买房指南等十大视角。

城市综述：2020年4月开始，东莞楼市迎来强势复苏，6-12月持续7个月成交井喷，热度仅次于2015-2016年，全年新房成交创4年新高。房价在城区、松山湖领涨下各区域普涨。热盘上演2秒售罄。土拍揽金621亿元远超2019年373亿，创历史新高。“725新政”严重打击投资客，二手房成交低迷，但价格已涨23%。

一、新房：网签6.472万套，同比增34%，均价涨20%！

2020年东莞一手住宅网签量达64720套，同比上涨34%。成交均价为24227元/㎡，同比上涨20%，上涨幅度加快。

受疫情影响第一季度成交量同比跌入低谷，萎缩近3成；2020年4月开始，受规划驱动+宽流动性+强硬实力，东莞楼市成交持续复苏，上半年实现“转正”，6-12月东莞持续了长达7个月的成交井喷，平均达82万平米/月，热度仅次于2015-2016年间，全年成交量创过去4年最高。

新房销售火爆，价格节节走高，华润万象府从万人看盘到千人抢房的火热场面呈现！

2020年多数项目采用线上开盘，华润万象府也不例外，项目第一期于2020年9月21日开盘，首推480套房源，首开3秒售罄，二期于2020年12月29日开盘，2500人抢283套房，抢中概率约1:9，2秒售罄。

据乐居网友王先生反映，他为了买万象府，借用了三个亲戚的名额经过验资、冻资后获得了4个选房资格，最后一个都没抢到。

第二次参与万象府抢房的李女士表示：“公测的时候选了一个10层125㎡四房，但公测并没有抢中，销售建议换一个房源，我就改变了策略，选了个相对竞争小一点的29层125㎡四房，还是没抢到！为了买华润，3个月换了两部手机，最新款的苹果华为都买了...…”

开抢前一天，不少公测没有抢到的网友已经开始心灰意冷：“太难了！要还买不到，就去买二手房了。”

据乐居粉丝反馈，选最差的房源（底层、朝向不好的）都有30左右的人收藏，相对好点房源收藏人数高达约70人。

华润万象府位于东莞主城CBD内，是华润在东莞的首个万象系代表。

从拿地之初就吸引了千万购房市民的关注，而周边二手房成交价今年一路高歌猛进，已达4-5.6万/平，抢到即赚到的心理让东莞人为之疯狂。

同样火爆的还有万江三兄弟：天健阅江来、保利首铸天际、保利世茂阳光城阅云台。

天健阅江来率先入市，打响2020年底万江抢房第一枪，毫不意外，首开秒罄，约500人抢240套房源。

保利世茂阳光城阅云台紧跟其后，首推262套房源，12月25日开盘售罄。

万江第三炸！保利首铸天际12月31日首开秒罄！

保利首铸天际1、2、3、4栋共830套房源一起推出，1天认筹就高达1000人。

保利首铸天际也是采取微信选房的方式首度开盘，抢到的概率比万象府高很多。

住在寮步想挤进主城区的王女士表示：“抢到自己满意的房子啦！我和我老公都在南城上班，每天的通勤时间太久，早就想换到市区，本来是计划买万象府，但由于资金没到位，错过了认筹的时间，前前后后也看了不少二手房，发现业主叫价远远超过自己的预期，一二手倒挂严重，最后还是选择了新房...”

差点没赶上认筹的贺先生说道：“28号开始认筹，没想到认筹才开始第一天就封筹，下班吃完饭差不多8点到营销中心，赶上最后一批，大约晚上9点结束认筹，现场还有很多客户未能成功认筹。”

回顾2020年，整个新房市场似乎都非常火热，东莞洋房项目开盘期间涌现出了诸多高人气项目，楼市在一次次的“冻资认筹”和“日光”。

近六年来，东莞新房成交量最高的一年为2015年，也是历史最高位，深圳客大举入侵东莞；最低的为2018年，因为受2017年限购政策的影响深圳客退出东莞市场。2020年，东莞新房网签面积为741万㎡，成交量仅次于2015、2016年。

2020年东莞各镇区一手住宅成交量排行榜中，麻涌、寮步、塘厦成交量获冠亚季军。

二、二手房价同比增23%，受限购新政影响成交仅3万套

2020年东莞二手住宅网签面积378.5万平米，网签套数29606套，同比略减7%，均价为16642元/平米，同比上涨23%。

从成交来看，呈“先抑后扬”形势，1-7月整体呈上升趋势，725新政之后，二手房启动限购，成交量大幅下滑。

五六年里二手房成交呈现“v”形走势，其中的三个节点分别是2018年4月，东莞严格执行“三价合一”，成交量下滑；2019年3月，东莞执行“二选一”成交量回升；2020年7月，新政二手房限购，成交量下跌。

近五年来，东莞二手房成交量最高的一年为2016年，也是历史最高位，约6.4万套，深圳客大举入侵东莞；其次是2017年，约5.1万套。最低的为2020年，因为受2020年二手房限购政策的影响，约3万套。

2020年东莞各镇区二手住宅成交量排行榜中，东城、樟木头、黄江成交量获冠亚季军。

三、“725”限购升级：二手房限购+3年限售

2020年东莞楼市调控从松至紧，疫情过后，东莞房地产强势复苏，为抑制市场过热，房价过快上涨，政府再度严抓房地产市场秩序，在限价、限售等方面有一些升级。

第一季度，政策放松。

2月：公积金新政，贷款额度最高可上浮20%，最长年限统一为30年。

3月：1、“304限价”新房价格备案制度放松，但严禁双合同。2、适时优化住房限价限购政策，鼓励和规范二手房市场。

第二季度，政策从严。

5月：住房公积金供收比规定比例从60%调整为50%，可贷款额度下调

6月：发文强调不得过度炒作备案价格，预售证后应在规定时间一次性公开全部推售房源

第三季度：调控升级。

7月2日：限房价、严禁捂盘，禁止内部转名

7月25日：25“725”限购出台，东莞升级楼市调控，二手房限购+3年限售

8月：东莞全面放宽人才入户限制

9月：东莞公积金贷款收紧，最高可贷额度减少至90万

第四季度：行业整顿

11月：1、明确规定禁止收取“茶水费”等除了定金和购房款以外任何名目的费用。2、东莞市民公积金可贷额度将进一步降低。

2020年7月25东莞史上最严限购政策的出台，二手房启动限购，造成二手房市场火速降温，成交腰斩。对东莞新房市场影响不大，仍然保持供需两旺的火热态势，市场未见遇冷，频频出现“热盘秒光”现象。

四、土拍：621亿创历史新高，20镇地价出新高

今年来，东莞的土拍热潮一浪接着一浪，截止到目前，今年已有42宗地出让，累计占地约208万㎡，揽金约621亿元，远超2019年373亿元，创历史新高。

与此同时，超20个镇街地价被重新刷新，6宗跻身东莞地价前十。

碧桂园报价11.6亿元斩获长安2.3万㎡商住地，可售楼面价约25997元/㎡。问鼎长安楼面价最贵地块，跻身2020年东莞楼面价第一。

出让的42宗地中的拿地情况，碧桂园、中海、金地获冠亚季军，碧桂园全年获得东莞4块靓地夺得第一。

虎门镇以92.2亿元的成交金额****，位居第一，主要来自于保利虎门TOD项目。

其次为凤岗镇，约59.5亿元，主要来自保利项目、鸿荣源项目；塘厦镇以52.8亿元排行第三，均来自前海项目。

据不完全统计，接下来还有一百多个项目待入市，以目前东莞的购房的需求，东莞2021年上半年楼市供需达不到平衡，下半年才趋向平衡，还是处于供不应求状态。未来主城区如鹏瑞天玥和松山湖的深业松湖云城花园等项目是都是值得期待的楼盘。

五、热区与热盘：前5镇街为麻涌、寮步、塘厦、大岭山、常平，占市场份额32%

2020年东莞商品住宅签约面积前10楼盘分别为：珠江万科城、龙光江南大境、御城花园、松湖碧桂园、新世纪颐龙湾、万科皇马郦宫、松湖碧桂园天钻、安联尚璟、万科汉邦松湖半岛、碧桂园铜雀台。

2020住宅网签面积年度冠军——珠江万科城。麻涌这几年的二手房房价一直比较稳定，没太大的波动，而位于麻涌珠江万科城引起了大家较大的关注度。

6月22日首次开盘，推售套数856套，5分钟全部售罄，成交均价在一万四千元左右。而后加推了500套左右，均价在一万五到一万六左右，同样也售罄了。

珠江万科城位于水乡新城麻涌大盛村规划滨江商住新区，未来发展潜力大，与广州黄埔开发区一河相望。

75㎡三房两厅一卫这个户型是项目的主力户型，这个面积段能设计三个房间，该有的功能分区都具备了，在市面上是十分稀缺的了。

2020年东莞全市成交区域分化仍然明显，成交量前5镇街为麻涌、寮步、塘厦、大岭山、常平，占市场份额32%。

麻涌的地理位置虽然挨着广州，甚至东莞地铁R1号线将和广州地铁5号线接驳，通往广州的珠江新城，看起来很像一家人了。

但是，自从东莞限购令升级后，这里新盘客户已经彻底抛弃了广州客，只能卖给东莞本地人。

而麻涌自身购买力很差，只能依靠外溢群里，南城客就顺势而来。

关键麻涌交通也非常便利，包括有穗莞融城首站东莞西站、莞惠城轨、东莞地铁R1号线等等，还有京港澳高速和广深沿江高速两条大动脉高速，去城区也就是半个小时的事情。

所以综合考量下，不少南城城区的改善型置业者，纯粹的刚需购房客，甚至部分投资客，都将目光瞄准了个这个区域。

六、房价收入比：8.7左右（仅供参考）

以主城区新房均价35154元/㎡来看、一套100平米的住宅计算（这样的面积可以搞个不拥挤的三室一厅），总价351.54万元；按东莞平均工资8534元每月计算，年薪102408元，家庭总收入以年薪乘以4计算，40万元左右，房价收入比：8.7左右。

七、租房市场遇冷，租金小幅下调

2020年，东莞租房市场遇冷，租金小幅下调，市场反应为空置率上升，租金持续走低。

东莞长租公寓较少，因此受长租公寓暴雷影响很小。

我乐有家研究院数据统计显示，2020年东莞租赁成交占比中，二房、三房户型占了7成，60-120㎡占大头。

由于大量商品房交付和政府租赁住房配建力度加大，租赁市场供应规模不断增大，这一现象，导致租金水平上涨乏力。

八、买卖意愿：“没想到东莞楼市迅速回暖”，“今天不买，明天又涨”

乐居通过对话和实地调查发现，2020年，东莞购房群体的心态变化极大。年初突如其来的疫情让楼市速冻，一些购房者带着口罩开始寻求“笋盘”、“慢慢挑”。可是没想到的是疫情好转，东莞楼市迅速回暖，房价也汹涌直上，二手房市场一个月涨几千，一周一价的现在频现，购房者开始陷入恐慌，“今天不买，明天又涨了”很多刚需客恐慌性购房。

一时间投资客也蜂拥进军东莞二手楼市场，不断炒高东莞房价。“7.25”新政的出台及时遏制了二手房市场热度，成交腰斩，并持续低迷，但业主心态很飘，挂牌价依旧高企。

同时新房市场出现了东莞有史以来的“打新”热，不断刷新的地价、供需矛盾以及局部区域一二手倒挂让“日光”“秒罄”现象频频，卖方市场下，不少购房者感叹“一房难求”。火爆的2020年，东莞人们肉眼可见着房价的暴涨，有人恐慌上车，有人无奈转场，刚需焦虑“再也买不起房”。

2021年，楼市放慢脚步，房价不在猛涨，这是目前东莞购房者最真实的渴望。期待东莞楼市健康、良性、有序的发展！

九、你周边的人看2021年走势：看稳、看热都有

周边人看2021年房地产走势：

1.乐居普通编辑大都认为2021年，东莞楼市仍将以稳为主，东莞楼市相对火热的2020年有所降温，东莞楼市仍将以稳为主，房价结束暴涨，平稳小幅上涨。由于“限房价、竞地价”政策，新房房价几乎不可能大涨或大跌。

2.开发商普通员工：2021年上半年东莞楼市依旧持续火热，下半年或将是转折点，将转变为平稳发展。在东莞房企的竞争会更加激烈，只有提高运营效率和资金周转效率，持续提升产品和创新能力，才能赢得市场。

3.与房地产无关的朋友、亲戚：表示看不准，或表示不看好2021年楼市，认为楼市必将转冷，东莞楼市即将进入横盘期。多表示2021年依旧会买房。

十、展望2021年楼市：市区、滨海湾和松山湖片区持续热度

2020年东莞楼市供需价均得到了大幅的上扬，前两年压抑的需求得到了充分释放，同时高房价也透支了部分需求。因此，在大方向上，2021年东莞楼市总体销售形势仍然会较好，但量价的增幅会明显收窄。热点片区将会继续保持高热度，如市区、滨海湾和松山湖片区。另外，受溢出效应影响，水乡片区，及“三位一体”周边镇街，会迎来发展机会。

本次备忘录撰写人：吴晓燕 向红静 谭茜

2020年1月13日