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YOU+刘昕:公寓行业的冬天远没到头,至少还得连扛两冬

万商俱乐部 2021-01-09 11:42 3.7w阅读

作者丨刘昕  编辑丨马丹凤  排版丨崔昕

来源丨地产资管网(ID:thefutureX)

成立于2012年的YOU+国际青年社区,算是最早一批进入公寓行业的创业企业。刘昕和他的搭档刘洋亲历了这个行业起步阶段的憧憬、资本热潮中的膨胀、以及资本退潮后的冷静反思。“2020年,这个行业又回到5年前的原点”,这是刘昕总见到睿和智库创始人韩玮烨后的第一句话。

时至今日,YOU+仍然在苦苦探索,依旧致力于整合有创意的租住方式、多元化的青年人群、互补性的创业资源,塑造一个有趣、开放、互相信任的社区生态。通过社群化思维编辑生活空间也成为YOU+不同于别的品牌的运营特色和标签。

核心观点

刘  昕

广东省公寓管理协会会长

YOU+国际青年社区创始人

· 产品的特性取决于底层逻辑。

· YOU+在社区打造上的经验可以总结为四大创新点:空间产品的创新、租房模式的创新、居住体验的创新、管理模式的创新。

底层逻辑决定产品差异

在公寓行业,产品的特性和创始人的经历、气质之间往往有着千丝万缕的联系。一定程度上,YOU+的“社群基因”还要归功于联合创始人刘昕早年的沪漂经历。

2008年我在上海工作,公司一纸调令让我去山东,给我一周时间和朋友告别。但是除了和原公司部门的同事一起喝了一顿送行酒,我不知道要和谁告别。我在那个城市工作了4年时间,除了两三月见一次的一个老同学之外,没有朋友。我退房的时候,房东扣掉了押金,因为我当时在墙上钉了一个钉子挂照片。这好像在说,你是一个外乡人,走的时候就必须要抹掉所有痕迹。我当时和出租车司机说,这个城市怎么这么冰冷,他说他也一样。但我觉得生活不该这样。  

正是因为这样的经历,刘昕和刘洋这两个东北人联合创办了YOU+。他们不想像酒店那样做一个作为标准化、可复制的产品,提供8小时服务,而是要用365×24的服务“给漂泊在都市的年轻人一个温暖的家”。

产品的特性取决于底层逻辑。在YOU+,产品设计与运营的核心思路在于:目标人群到底需要什么?就像年轻人需要的不是电视而是床头的ipad支架以及流畅的网络体验,用户每月付出3000元的租金,不只是为了买一个空间,他购买的还有装修、位置、服务。更重要的是,他还需要关心、邻里关系、社区氛围等等。

用户们一个月拿出10天的工资交房租,他可能给父母都不会交这么多钱,所以你没理由不对他好。他可能在这个城市里举目无亲,只认识房东和管家。换位思考一下,如果你处在这种境地,你希望房东和管家怎么对待你?

基于这样的思考与逻辑,YOU+的产品致力于通过社群的构建与维持,让用户回归到大院时代、左邻右舍的时代。

四大创新重塑空间价值

为了达到“给漂泊在都市的年轻人一个温暖的家”的目标,YOU+努力了很多年,经过不断的梳理、迭代,最终将其在社区打造上的经验总结为四大创新点:空间产品的创新、租房模式的创新、居住体验的创新、管理模式的创新。

1

空间产品的创新

在私人领域做减法。YOU+的卧室只实现5个功能:睡觉、洗澡、储物、上网、空调。他们选择把这5样做到极致,其他年轻人不需要的功能则要去掉。

在公共领域做加法。在私人领域省下的钱,YOU+拿来为用户提供免费使用的共享大厅、共享健身房、共享厨房。这些公共空间现在几乎成为了行业标配,但并非所有人都用心去做。2000元的跑步机、800元的桌球台等不会出现在YOU+,因为这些设施是给用户的,也是给自己的,所以要选择最好的东西。

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2

租房模式的创新

用户参与设计。YOU+与国内最大的建筑设计师自媒体平台AssBook(跨界建筑师联盟)合作,招募100名建筑设计师对房间进行改造,让每一处空间都极具个性。甚至,YOU+允许“家友”(用户)自己设计房间。当然,并非每个人的都会设计。于是,他们鼓励用户在门上作画,并以此代替了门牌号。用户的参与使其对房间产生感情,产生黏性。在全行业入住平均时长不到一年的状况下,YOU+的平均入驻时长达到18个月以上。YOU+凤凰店有23个“钉子户”,从9年前开业起便入住,宁愿承受每年涨10%的房租也不愿搬走,因为他们认为“那就是家”。雷军愿意给YOU+投资1个亿,也是看中这一点。

3

居住体验的创新

YOU+认为,理想的生活不是在于你住什么样的房子,而是你和什么样的人生活在一起。社区是物理空间,社群是化学空间。一个人在刚刚参加工作到结婚谈恋爱之间的6-8年时间里,跟什么样的人在一起,对未来的工作和生活至关重要。因此,他们决定插手“家友”跟谁做邻居、跟谁玩儿这件事。

  三不租

基于清晰的目标人群定位,YOU+推出了三不租政策:45岁以上的不租,因为公寓关注的是年轻群体;结婚带小孩的不租,因为房间和楼梯为单身成年人设计;不爱交朋友的不租,因为“社交”是YOU+的基因

  五同汇

物以类聚,人以群分。为了减缓漂泊在异乡的年轻人“举目无亲”的孤独感,“家友”入住后,YOU+会帮助其找到同乡人、同行人等。

  1、3、6考核法

YOU+“挑客”,要求用户入住一个月内认识10个人及以上;每3个月必须参加一次社区活动;6个月举办一次最佳人气奖选举,不能交新朋友、总是出差不跟大家一起玩的、在社区调皮捣蛋的,就要面临解约。因为只有这样,才能让所有用户都保持沉浸度,愿意在社区里面玩。他们会自发在天台开泳池Party、搞宠物大会,也会组织起创业联盟、乐队、骑士团和读书俱乐部。这些用户们每次参加完活动后的朋友圈成了YOU+的免费广告,社区门口来看房的人能排起长队。

4

管理模式的创新

  家友自治

YOU+的店长、楼层长大多是原来的家友,他们与用户之间是家人关系,而非管理者与被管理者的关系。长租公寓的服务链条很长,但实际上没有特别大的问题,关键是双方的态度。常规的管理关系中,各种矛盾都容易显现、被放大,但家人关系中,所有的事都是小事。而且这些从家友培养起来的意见领袖、店长、楼层长是挖不走的。

  民主集中制

除了禁止“黄赌毒”外,YOU+各个门店的“家规”都是“家友”们自己商定的。这种方式,能够将YOU+与用户从“房东与租客”的对立阵营关系转变为共建规则的共同体关系,同时也避免了许多投诉和争议。

  25小时贴身管家

除了基础的物业服务外,YOU+管家的工作还包括帮家友找猫、找离家出走的女朋友、陪家友减肥、给肚子疼的女性家友买药等等。管家与用户之间不只是服务关系,更像是朋友、家人的关系。

  独特的考核标准

YOU+对管家的考核,不注重入住率等常规标准,而是考察他们认识了多少家友、对家友了解多深、介绍了多少家友相识,考察家友的参与度和满意度。只要这些做好了,入住率和租金自然也就上去了。

行业未来

疫情期间,很多做长租公寓的人都在流血。天灾人祸不可预估,商业模式本身存在的缺陷和一些投机倒把、浑水摸鱼的“骗子”也加剧了寒冬之凛冽。比如,今年6月广东省进入一批鼓吹“长租短付”的骗子,正赶上7、8月学生毕业找房,9月便相继暴雷跑路,留下一地鸡毛。业内许多企业家一直在倡导,要将“骗子”赶出去。但是冰冻三尺非一日之寒,自然也难轻易消解。

行业的冬天还没到头,要做好再过两年冬的准备。但YOU+仍然坚持要做自己喜欢的事,和喜欢的人在一起,让年轻人在这个城市有一个家。 

*本文根据刘昕在第五届不动产资管创新峰会演讲整理。


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来源:万商俱乐部

作者:地产资管网1

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