乐居财经 曾树佳 发自深圳

2016年底，作为王石手下的虎将，周彤在“万宝之争“胜利的前夜选择了离开。在当时万科内部，除了王石和郁亮，就数周彤的司龄最长。

痛失爱将，使王石也倍感无奈，“我不能要求高管像我一样扮演圣人，更何况我还不是圣人……万科的高管在达到职业天花板之后，就要离开自己创业，自己要成为企业的所有者。”

2017年初，一家名为深圳市信城不动产有限公司（简称“信城不动产”）在深圳福田梅林的某写字楼内低调开业。周彤摇身一变成为这家公司的董事长，原深圳万科财务总监刘波则是总经理。

虽然早已不是“万科人”，但老东家却不忘念“旧情”。这些年来，万科与周彤、刘波所属的信城不动产展开了密切的业务合作。

然而眼下，刚跨入2021年，信城不动产却突然对万科旗下的联营公司，有了“撤退”之举。

1月4日晚，信城不动产、深圳市信城地产投资发展有限公司（简称“信城地产投资”）撤出深圳市信城建源投资发展企业（有限合伙）（简称“信城建源”）的股东行列，取而代之的是深圳市万科南城房地产有限公司（简称“万科南城”）。

变更前，信城建源由深圳市万科发展有限公司（简称“万科发展”）持有93.76%股权，信城不动产及旗下信城地产投资合计持有6.24%股权；变更后，信城建源由万科发展和万科南城分别持股93.76%和6.24%。

据乐居财经获悉，信城建源唯一的对外投资企业为深圳市信城盈合房地产有限公司（简称“信城盈合”），它正是深圳光明区一宗旧改项目的实施主体。此次变更，是否意味着信城不动产退出旧改项目，外界不得而知。

信城不动产不仅与万科之间存在千丝万缕的联系，它还与信达也有着“剪不断”的关系。

与万科的合作“轨迹”

年前，自媒体圈流传着一张“万科旧改项目大全”名单，详细地罗列了万科城市更新版图中的20余个项目。其中，在深圳光明区，一个名为“伶伦提可乐旧工业区城市更新单元”的项目备受瞩目。

早在2019年4月，信城盈合正式成为该项目的实施主体，其用地面积3.76万平方米，计容总建面15.43万平方米，开发用途包括住宅、商业、办公、酒店等。下半年，项目土地已平整，并进入加快推进状态。

为了满足资金需求，信城盈合还于两年前引入“金主”四川信托，让自身的注册资本得到扩充，增加490万元；直至上月底，四川信托才全身而退，完成财务投资的使命。

值得注意的是，在信城不动产撤出之前，虽然万科持有信城盈合的股权比例超过九成，但在其财报中，却没有将信城盈合列为子公司，而是将它归入联营公司。截至去年中期，该公司的应收关联方款项为35737.18元。

业内人士分析称，从对公司的“定性”来看，此前万科并不是项目的主导者，信城盈合的法定代表人一直为刘波，他们才是项目真正的推进主体。撤出后，信城不动产或许完全退出项目，也有可能与万科达成了另外的合作协议。

“补位“信城城源股东的万科南城，由万科发展持有90%股权，另外10%股权，则由永丰县深奋创富企业（有限合伙）（简称“深奋创富”）持有。

穿透可知，深奋创富的股东为深圳市动车创富投资有限公司（简称“动车创富”）和陈杰；动车创富则由陈杰、丁霞、梁昉各持有33.3%股份。这三位自然人股东，与万科有着若隐若现的关联。

据乐居财经查阅，万科南方区域管理中心财务内控与运营管理部门的陈杰、发展中心成本采购部门的丁霞，万科广深区域人力资源总经理梁昉，他们的名字，正好与上述三名股东巧合地一致。

虽然目前暂不确定是否为同一批人，但将三位自然人股东，同时接入深圳光明区的旧改项目，深奋创富这个合伙平台，或许起到了激励、分红的作用。

眼下，旧改项目只是信城不动产与万科交集的冰山一角。在资产运营领域，两者也有过合作。

除了开发改造之外，信城不动产的不良资产改造生意，践行着类似黑石的“买入、修复、卖出”商业地产操盘策略，在短时间内获取项目、更新改造、实现退出。

去年5月，万科旗下的印力集团与信城不动产，正式退出它们共同营运管理的上海三林印象城，实现资本市场投融管退的闭环，接盘者是由李嘉诚创办的新加坡亚腾资产管理公司。

彼时，信城不动产总经理刘波认定这是一笔好买卖，“经过我们一年多的完整运营期，目前经营成果已经比较清楚。未来也会有稳定的增长预期，符合外资基金对稳定回报的诉求。”

官网显示，截至2019年2月，信城不动产获取项目13个，总投资规模230亿元，并在深圳、上海、长沙等一二线城市拥有地产开发类项目、资产运营类项目。

为了表明自身扩张的“心志”，2020年年末，它的全名刚由“深圳市信城不动产有限公司”改为“信城不动产集团有限公司”，摘掉了区域前缀。

消失的“周彤”

信城不动产背后有三位“金主”，分别为深圳市前海华建股权投资有限公司、深圳市信城产业发展企业（有限合伙）和深圳市信城投资发展企业（有限合伙），各持股37%、33%和30%。

大股东前海华建大有来头，其股东为华建国际实业(深圳)有限公司，往上穿透则是一家香港企业——信达(中国)投资有限公司。但挂于信城不动产官网的股东却名为中国信达（香港）控股有限公司，它是国内不良资产处置商中国信达在香港注册地全资子公司。

信达携巨额资金入伙，看中的是周彤以及其在深圳万科带来的团队。但它只是战略管控，把控重大决策、参与风险管理，并不会介入日常具体运营决策中。

另外，二股东信城产业和三股东信城投资均为有限合伙公司，由刘波（GP）和刁铃懿（LP）各持股90%、10%。其中，刁铃懿也是前万科员工，职务未明。这两个平台未来可以继续引入资金，同时也可能是管理层持股平台。

令人费解的是，董事长周彤并没有出现于信城不动产的明面股东序列中。穿透可知，信城不动产的最终受益人为刘波，持股份额高达56.7％，掌握控制权。

信城不动产主要围绕信达进行不良资产处置，包括项目的投资、开发与退出等。在项目层面，如果信达的资金介入，信达的投后管理团队就会对项目采取强管控。

目前，在信城不动产的26家对外投资企业中，3家已注销，16家是其直接或间接全资控股。除了合伙平台之外，其他企业的法人，均为刘波。

他曾推动国内第一单公募REITS基金鹏华前海万科REITS落地，主导收购八意府、正顺广场、三星工业区等重大项目。在万科的任职过往中，刘波曾被评价为“地产金融领域的战狼”。

除此之外，周彤是万科点状布局内地市场的主要功臣；张酹则在城市更新、团队管理等领域，有着充足的经验。据说，与他们一起出来创业的，还有万科体系中的40多名员工。

在信城内部，周彤负责战略以及开发，刘波负责投融资，张酹负责政府关系以及团队管理，各自发挥所长。

刘波曾对外透露，除了配合现有业务战略做出调整之外，在企业文化、治理以及组织框架上，信城不动产都基本沿用了深圳万科原有的工作方式。万科“底色”较为明显。

与周彤们一样，不少万科高管，都有出走创业的经历。

在他们之前，2012年，原深圳万科营销中心总经理罗霆，与原万科执行副总裁杜晶、深万副总经理陶翀富、惠州万科总经理王晓东等组建同创房地产，形成资产、地产、基金管理和物业服务四大业务板块。

除此之外，为人所熟知的，还有创立优客工场的毛大庆，成立中航里城的徐洪舸、肖楠，以及成立汉镒资产的郭钧等。他们之中，有的徘徊于资本市场、有的还在寻求拓展业务，有的已逐渐归于沉寂。