临近年底，荣盛发展（002146. SZ）旗下子公司荣万家生活服务股份有限公司（简称“荣万家”），赴港上市渐行渐近。

自2014年彩生活在港上市后，内地物管企业掀上市高潮。从2018年佳兆业物业公开发售超购逾20倍，再到2020年烨星集团超购近2000倍，物管公司成为资本竞相追逐的优质资产。

在物管的“黄金时代”，背靠TOP20房地产企业荣盛发展所带来的天然资源优势，作为综合型物业管理服务商，荣万家强势来袭。

中指院数据显示，荣万家从2012年中国物业服务百强第86位迅速跃升至2020年的第19位。同时，荣万家还是河北省综合实力、在管建筑面积第一的物业服务企业，在环渤海经济圈处于领先市场地位，并在长三角地区及大湾区等重点区域建立了全国性战略服务网络。

利润复合年增长率62.2% 

招股书显示，2017年-2019年（简称“报告期”）荣万家实现收入分别为7.10亿元、8.79亿元、12.51亿元，复合年增长率为32.8%，2019年更是达到了质的增长，收入同比增长42.32%；实现年内利润及综合收益总额分别为0.42亿元、0.75亿元、1.10亿元，复合年增长率高达62.2%。

截至2019年12月31日，荣万家共管理251个物业管理项目，在管总建筑面积为48.4百万平方米，覆盖中国15个省、直辖市和自治区的31个城市；订约管理351项物业管理项目，总合约建筑面积为7560万平方米，覆盖中国19个省、直辖市及自治区的52个城市。

值得注意的是，荣万家的在管建筑面积和合约建筑面积均呈快速增长态势。

报告期内，在管建筑面积分别为34.3百万平方米、39.7百万平方米、48.4百万平方米，复合年增长率为18.8%；合约建筑面积分别为55.0百万平方米、61.6百万平方米、75.6百万平方米，复合年增长率为17.3%。

背靠大树 多元稳定发展

根据公开数据，2019年具有强地产背景且住宅为主的物管公司在管面积增速平均值为42.4%。

目前，荣盛发展仍为荣万家的最大客户。截至2019年12月31日，荣万家向荣盛发展及其联系人独立开发的项目在管建筑面积比例占其总在管建筑面积约99.5%。

荣盛发展及关联地产公司的销售面积和增速是荣万家未来管理规模增长的基本保障。

2019年，荣盛发展签订商品房销售合同面积1098.07万平方米，同比增长11.66%；签订合同金额1153.56亿元，同比增长13.58%。截至2019年末，荣盛发展合计拥有土储面积约为37.3百万平方米。

荣万家在招股书中提及，参与竞标荣盛发展物业项目的中标率为100%，依托于荣盛发展，双方的长远合作更有助于了解服务需求，为可销售元素增值，并进一步加强战略业务合作。同时，长期稳定的业务关系有助于荣万家继续获益于荣盛发展广泛的项目储备，并为可持续性奠定确实基础。

有研究指出，物业服务百强企业所管理非住宅物业的总建筑面积正逐步提升，趋于物业组合多元化。

目前，荣盛发展已形成覆盖房地产、产业园、健康、旅游、酒店等综合性物业的全产业链，并在产业园开发方面处于领先地位。截至2019年末，荣万家来自荣盛发展的非住宅物业在管面积为4.06百万平方米，同比增长195.2%；合约面积为6.36百万平方米，同比增长103.52%。

依托荣盛发展大批量商品房交付及多元化产业作为业绩增长点，荣万家基本面稳定，大大降低业务风险。

第三方项目拓展迅猛 智慧驱动增值服务

对于物业管理公司而言，规模是发展王道，既可以对基础收入进行保障，也为多元化发展保驾护航。

拓展第三方物业项目，已成为各个物管企业扩大管理面积的重要方式之一。

招股书显示，荣万家通过自身积累的丰富行业经验和市场知名度，第三方业务拓展能力正在迅速提升，并于2018年11月正式组建业务开发部以监督与独立第三方地产开发商的合作。

截至最后实际可行日期，荣万家取得的独立第三方地产开发商开发的项目管理权的总在管面积约为75.6万平方米，总合约建筑面积为约4.3百万平方米。同时，还拥有约为30.9百万平方米的框架协议及战略合作协议项下拟交付管理物业建筑面积。

根据公开研报，目前传统物业管理服务的收入占比正在呈现下降趋势，业主增值服务占比持续扩大，收入构成的变化正反应了当前物管行业的发展趋势、核心物管公司对于业主增值服务的重视。

招股书显示，荣万家来源于非业主增值服务和社区增值服务的收入逐年提升。报告期内，非业主增值服务实现收入分别为1.99亿元、2.66亿元、4.29亿元；社区增值服务实现收入分别为0.74亿元、0.76亿元、1.41亿元。其中，社区增值服务收入占比由2018年的8.7%增长至2019年的11.3%。

虽然荣万家的社区增值服务收入占比目前仍低于上市物管公司2019年平均值，但高速增长也正意味着发展潜力巨大，对于整体业绩提升有着不容忽视的地位。

从数据可以看出，社区增值服务毛利率远高于物业管理服务，在物业管理服务毛利率逐年提升的同时，由于社区增值服务所占比重不断增长，荣万家整体毛利率也提升至2019年的18.3%。

值得注意的是，荣万家正不断提高信息化管理水平，开发和推广智慧社区管理，从而提升服务质量和运营效率。

自2016年起，荣万家便以开拓出智能化服务模式，提炼通用需求，推出智能化社区管理平台“米饭公社”。“米饭公社”包括业主端APP和员工端作业App“米到家”，涵盖了“客服、服务、生活、活动、消费、人员作业管理”等多方面功能。

新冠疫情期间，“米饭公社”从原先的智能服务、智能管控、社会活动等服务内容，接入在线商城、社区团购、在线医疗，真正解决业主所需，做到一站式全渠道服务平台。从“米饭公社”会员运营、数据分析，到“米到家”最后500米概念，荣万家正在自身能力矩阵中，不断摸索与社区生态共享的边界。

除了丰富社区增值服务与推动智能社区管理外，在未来计划中，荣万家还提到将严格筛选战略投资和收购机会，以进一步扩充业务规模及地域覆盖范围并扩大服务组合。

荣万家兼顾内生式增长与外延式拓展，加之管理规模稳固、基础服务增值服务双轮驱动，确称得上实力过硬。多种迹象可以看出，2020年物管行业资本窗口期将继续开放，荣万家此次赴港上市未来可期。