【编者按】在物企IPO浪潮下，它们仍隐身房企背后，或积极筹划，或蓄力深耕。它们规模几何，股东是谁？乐居财经起底系列，挖掘“隐形物企”的成长故事。本期关注幸福基业物业。

乐居财经 范慧茹 发自廊坊

近30分钟的演讲，王文学一气呵成，铿锵有力，逻辑清晰。

一个月前，年逾53岁的王文学出现在上交所公开课上，作为华夏幸福的创始人、董事长，他讲述了华夏幸福的发展历程。

和华夏幸福的“风光”相比，其旗下的幸福基业物业则潜行多年。但是对幸福基业物业的发展，王文学早已谋篇布局。

早在18年前，王文学就已在城市服务领域中窥见了商机，当时，物业管理行业还是一个冷门业态，王文学却一头扎进产业新城运营，幸福基业物业便担起了华夏幸福所有产业新城项目的物业服务工作。

“人生是一场马拉松，如果没有坚持的精神，很多困难是克服不过去的。”每天坚持早晨5：30起来跑步的王文学，将企业发展比喻一场马拉松。

如今，在城市管理服务领域，已颇具规模的幸福基业物业，也深深留下了王文学的烙印。

从服务住宅到产业新城

起底幸福基业物业，则绕不开华夏幸福的发展。

1998年，华夏房地产开发有限公司正式成立，同年10月，“华夏花园”开盘销售，王文学就此踏入地产行业。

为接管“华夏花园”交付后的管理，1999年，华夏幸福的全资子公司——廊坊市幸福基业物业服务有限公司正式成立，“华夏花园”顺理成章的成为了幸福基业的第一个住宅管理项目。

2000年左右，华夏幸福还是个无名小卒，开发的项目屈指可数。王文学自然不甘心于此，他的目标是将华夏幸福的规模发展壮大。

对于当时在地产界初出茅庐的王文学来说，他的经验是远远不够的。

王文学虚心求教，他请来了知名市场策划人王志纲为自己出谋划策，在王志纲的点播下，他埋下了环京布局的种子，并开启了产业地产的发展方向。

2002年初，廊坊市政府邀请企业家参与固安开发，并给予政策支持。在当时，固安还是一个***贫困县，经济总量在廊坊垫底。

但是固安距离北京天安门直线距离只有50公里，恰好符合王文学环京布局的思路，王文学决定冒险一试，与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议，就此，华夏幸福开启了产业新城的运营模式。

基于此，幸福基业物业也奠定了城市管理的服务方向。在华夏幸福的带领下，幸福基业物业不断拓展华北市场，于2007年进驻京南固安区域，2009年进驻京东大厂区域。

伴随国家城镇化的快速推进及物业管理转型升级的大形势，幸福基业物业率先提出“产业新城运营”的理念，实际上也是从城市的角度为城市基础生产、生活提供综合保障服务。

上半年营收4.94亿元

2011年9月，华夏幸福与资本市场接轨，在A股借壳上市。幸福基业物业借助母公司上市的东风，开始整合资源，成立了物业事业部，加快全布局。2012年进驻怀来，2013年北上进驻沈阳，同年挺进长三角，进驻无锡、镇江等环上海区域。

为适应全国化战略布局，2015年6月，幸福基业物业迎来更名，由原来的“廊坊市幸福基业物业服务有限公司”更名为“幸福基业物业服务有限公司”，去区域化。

截止目前，王文学持有幸福基业物业25.0081%的股权。

公开资料显示，截止目前，幸福基业物业布局了13省40市72区域，管理面积超过7000万平方米，服务70余座产业新城，120余家产业园区，1100余家入园企业，在职员工超过13000人。

就在管规模来看，虽不及龙头物企，但是在城市服务业态领域，幸福基业物业算得上领头羊。

但是，据乐居财经查阅，幸福基业物业却鲜少对外投资，旗下有三家子公司，分别为香河幸福基业物业服务有限公司、廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司、固安幸福基业城市服务有限公司。

这三家公司分别成立于2009年、2013年、2017年，其中固安幸福基业城市服务有限公司于今年8月份已注销。幸福基业物业依托母公司的发展较为明显，目前没有对外收并购扩张迹象。

在2017年-2019年期间，幸福基业物业的毛利率在14.25%-16.94%之间，低于母公司华夏幸福40%以上的高毛利。此外，在营收占比上，物业管理服务收入在母公司总收入中的占比为1.32%。

根据2020年华夏幸福上半年业绩报告，物业管理服务总营收为4.94亿元，较上期4.73亿元增长约2100万元，微涨4%；总成本为4.09亿元，较上期4.18亿元减少约900万元；毛利率为17.14%，和上市物企平均29.27%的毛利率相比，相差较大。物管服务收入，在上市物企中业也排名较后。

在物企陆续进军城市服务的浪潮下，幸福基业物业如何守住城市服务领头羊的地位、实现业绩突破，是眼下王文学不得不面对的问题。