中粮物业董事长 曹荣根

【编者按】在物企IPO浪潮下，它们仍隐身房企背后，或积极筹划，或蓄力深耕。它们规模几何，股东是谁？乐居财经起底系列，挖掘“隐形物企”的成长故事。本期关注大悦城物业（中粮物业）。

乐居财经 李奕和 发自深圳

即使在股权关系和管理口径上，均归属大悦城控股（000031. SZ），但在其官网，大悦城控股物业仍习惯以“中粮物业”的简称示人。这是中粮地产和大悦城地产的重组中，较为有趣的现象。

去年3月重组完成后，中粮地产一度“去中粮化”，公司全称由“中粮地产（集团）股份有限公司”，变更为“大悦城控股集团股份有限公司”，证券简称也由“中粮地产”变更为“大悦城”。

中粮地产当时称，名称变更是基于公司资产、业务结构的变化，为符合公司目前的业务实际情况和未来战略方向及发展规划，进一步提升公司核心品牌形象和品牌价值，增强公司的市场影响力。

然而，即便大悦城品牌具有较高的品牌价值和市场知名度，其物业板块唯独保留了中粮的痕迹。

重组一年多来，大悦城控股在规模扩张、组织架构、品牌战略、资本表现等方面都有了较大提升，资产规模更是获得了成倍的增长，这种影响也被传导至旗下的物业板块。

物业服务企业上市成为潮流，重组完成后的大悦城控股物业也在酝酿自身的上市计划。

源起：深圳宝恒

大悦城控股旗下物业公司，全称为中粮地产集团深圳物业管理有限公司，在其官网亦被简称“中粮物业”。该公司的前身是深圳市宝恒物业管理有限公司，最早成立于1993年6月，注册资本505.5万元。

作为在国内有着举足轻重地位的国有资本之一，中粮集团最早曾参与过上世纪90年代海南的那场房地产热潮中。

1992年前后，作为中国首批12个***旅游区之一的亚龙湾国际旅游度假区获国务院批准成立。中粮集团成功取得亚龙湾的一级开发权利，率先成为海南房地产热潮中的受益者，同时借由亚龙湾项目开始涉足房地产。

1993年，中粮集团着手成立中粮地产公司，主营业务涉及房地产开发、建材、参股、投资等。而中粮集团与深圳宝恒的故事则发生在更后面一些。

到2005年，中粮集团董事长周明臣退休，此前在华润已有着从基层到管理层18年丰富工作经验的宁高宁，被调任接管中粮集团董事长职位。中粮从此开启了十年的业务调整。

新到任的宁高宁要求中粮地产业务 “循序渐进、层次分明”，这与中粮此前强调“转型多元化、扩大经营规模”模式有很大的不同。2005年10月，宁高宁把中粮地产业务定位为“城市中高档住宅的主要提供者”。

当年11月，中粮以8亿元受让“深宝恒A”股份成为第一大股东，正式进入内地住宅市场。

深圳宝恒主营业务为房地产开发，根据当时资料，仅在宝安区就建设了50万平方米的厂房。通过此笔收购，中粮地产成功坐拥宝安区大量工业地产，一度被称为“宝安地主”， 

2006年4月，被收购的“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”正式更名为“中粮地产（集团）股份有限公司”，公司简称也随之变更为“中粮地产”。同在这一年，深圳宝恒物业更名为 “中粮地产集团深圳物业管理有限公司”。

成功变更为中粮物业后，2008年开始，中粮物业成立第一家分公司，并在随后的时间里着手布局全国，陆续成立多家物业分公司；2011年以后，中粮物业成立中粮置地物业管理部，整合商业、住宅、写字楼等多业态资源。

五年上市图景

企查查数据显示，中粮物业现由大悦城控股100%持有，旗下共有分支机构76家。而根据官网，其现为大悦城控股集团下属公司，由大悦城控股物业事业部直属管理，在管项目78个，管理面积1300万平方米，服务业主30万人。

项目布局北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京、天津、烟台、沈阳、西安、长沙等20余个一、二线城市，涵盖住宅、商业（大悦城综合体、祥云小镇系列商街）、写字楼、产业地产、旅游地产等多种业态。

在中粮地产与大悦城地产重组完成的2019年，大悦城控股物业也开始制定了自身的五年发展规划。当中，将2019、2020定为基础建设年和资源整合年；2021、2022年为品牌建设年和市场拓展年。长远而言，大悦城控股物业将2023年设定为上市年，接轨资本市场。

2018年3月，中粮地产公布重组预案，该公司拟按资产总对价147.56亿元、每股6.89元发行21.42亿股，以收购大悦城地产91.34亿股股份，占大悦城已发行普通股总数64.18%。

按照2017年的资产规模，中粮地产总资产757.51亿元，大悦城地产863.71亿元，这笔交易也被外界称之为“吞象”级的重组收购。2018年12月，证监会审批通过中粮地产和大悦城地产重组方案。

该重组资产转让于2019年1月完成，大悦城已发行股本总额约64.18%控制权益由中粮地产直接持有，大悦城成为中粮地产附属公司。2019年3月26日，“中粮地产（集团）股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”，证券简称由“中粮地产”变更为“大悦城”。

重组完成后，大悦城控股成为中粮集团有限公司旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司，也是中粮集团房地产业务板块的唯一专业化平台。港股平台大悦城地产（00207. HK）则成为大悦城控股旗下的商业地产旗舰，以开发、经营和管理大悦城为品牌的城市综合体为主要业务方向。

双方的重组让大悦城控股资产获得了成倍的增长，2017、2018年，该公司总资产757.51亿元、911.72亿元，分别增长23.62%、20.36%。而2019年重组完成的大悦城，总资产增长了100.92%至1831.83亿元。2020半年报显示，大悦城总资产进一步增长至1972.5亿元。

事实上，对于重组完成后的大悦城，管理层还曾喊出“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的目标。规模扩张的需求之下，该公司不断拿地储量。数据显示，2019年，大悦城控股新增22个项目，新增土地总面积187.91万平方米，新增计容建面499.92万平方米。

2020上半年，大悦城控股还在成都、武汉、西安等城市获取项目11个，累计新增计容建筑面积合计273万平方米，同比增长165%，新增货值353亿元，同比增长139%。

地产重组和业务规模的扩张，对大悦城控股物业带来的增长也是显而易见的。乐居财经查阅了解，2017-2019年，大悦城控股物业管理收入为2.65亿元、5.88亿元、6.92亿元，分别实现67.01%、121.98%、40.77%的增长。今年上半年，大悦城控股物业板块的收入3.16亿元，同比增长38%。

随着大悦城控股深化大运营管控，在疫情影响的2020年上半年，该公司开工开盘周期仍创下历史最快记录：拿地到开盘10.6个月，较2019年底缩短1.3个月，较推行大运营前缩短6.9个月，开发效率显着提升。长远而言，这些项目最终都将转化为大悦城控股物业的在管面积，为其规模扩张和上市提供助力。