乐居财经 范慧茹 发自天津

相隔10年，孙宏斌迎来了自己的第二个上市平台。

11月19日，9：30，融创服务（HK:01516）上市如约而至，创始人孙宏斌、融创服务董事会主席汪孟德、执行董事兼行政总裁曹鸿玲等人出席了敲锣仪式。

为融创服务成功引入4名强大的基石投资者后，孙宏斌多了一份从容，上市的前两天他还身在云南。

       11月18日，融创服务发布全球发售及定价结果，最终发售定价为每股11.6港元，预计募得资金款项净额为78.597亿港元，绿鞋后融资规模将达到92亿港元。

截至当日收盘，融创服务报14.14港元每股，涨21.9%，总市值约424.2亿港元。

在36家物业股中，总市值排名第三，仅次于碧桂园服务和雅生活服务。融创服务上市首日，一改10月份物业股上市即破发局面，拉回了物业股下跌颓势。

截止11月19日收盘物业股市值排名

上市前夕，孙宏斌将股权架构进行了调整，他没有忘记跟随自己的功勋老将。

上市后，融创执行董事汪孟德、曹鸿玲及其他董事共拥有0.02%的股权，其中汪孟德持有0.016%股份权益，曹鸿玲持0.003%，独立非执行董事王励弘持有0.00003%。按照首日收盘市值来算，0.02%的股权市值约848.4万港元。

要么不做，要么做到最快。

5年前，孙宏斌还在矢口否认物业上市。如今，他快马加鞭地将融创服务送到了资本市场，上市只用了105天，打破5个月前弘阳服务106天的最快上市记录。

孙宏斌喜欢快人一步，精于资本运作的他，在上市前夕大搞突击。融创服务摇身一变，成功挤入上亿规模俱乐部，在港股物业赛道中，成为第8家拥有上亿管理规模的物企。

从“1”到“311”

外拓项目从“1”到“311”，最快需要多久？孙宏斌用实践给出的答案是“6个月”。

仅仅半年时间，融创服务外拓项目从去年年底的1个，提升到了6月30日止的311个；外拓项目在管建筑面积从32.9万平米到4024.6万平米，涨幅高达12133%。“融创速度”不负众望。

2019年年底，融创服务在管面积还只有5300万平米，距头部物企的上亿管理规模，仍有不小差距。

很快，融创服务开始了对外扩张的步伐，在上市前夕，突击完成了两笔体系外的并购交易，分别布局在华东地区与西南地区，合计录得新增逾4,000万平方米的在管面积。

2020年4月3日，融创服务通过成都环融收购成都环球世纪物业95%的权益，对价为人民币867.23万元，于2020年8月悉数结清。

数据显示，截至2020年3月31日，成都环球世纪物业的在管建筑面积为410万平方米。

5月8日，融创服务完成对开元物业的收购，耗资14.88亿元。招股书显示，截至2020年3月31日，开元物业管理290项物业，在管面积达3730万平方米。

融创服务对开元物业并表后，在管面积首次突破1亿平方米大关，截止2020年6月30日，为1.05亿平方米，在管项目数量达660个；合约项目数量达到1397个，合约面积为2.47亿平方米。

据企业半年报数据显示，目前已上市的32家港股物企中，除融创服务外，在管面积破亿的仅有7家，分别为彩生活、雅生活服务、碧桂园服务、保利物业、绿城服务、中海物业、金科服务。

对比另外7家上亿规模的物企可以发现，融创服务在管面积虽位于末位，但合约在管比例达到了2.3，仅次于龙头物企碧桂园服务。也就是说，融创服务的面积储备较为充足，未来在管面积上升的幅度可观。

除此之外，截至2020年8月25日，融创中国的土储总面积已超2.56亿平方米，也为融创服务未来的可持续增长提供了强有力的背书。

在营收方面，融创服务超过了在管理规模上位于前置位的金科服务和彩生活，只是净利率方面表现欠佳，净利润反到低于金科服务。

外拓项目拉低毛利率

在并购以及对外投资的推动下，截至2020年9月30日，融创服务合约建筑面积2.47亿平方米；在管建筑面积1.16亿平方米。近三年年复合增长率高达95.2%，来自融创集团及关联方开发的项目在管面积占比62.7%，大大缩小对关联方的依赖。

2017年—2019年，融创服务分别实现收入11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率为59.5%；利润分别为4300万元、9830万元及2.69亿元，年复合增长率为150.7%。营收能力位居上市物企前列。

融创服务的盈利水平有待提升。拥有上亿规模的融创服务，毛利率却不及上市物企均值29.27%，上半年毛利率仅为25.9%；外拓项目的物业管理收入毛利率为17.1%，拉低了整体毛利率水平。

从融创服务的业务类型来看，主要分为三大板块，分别为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

而增值服务，是融创服务的主要利润增长点，上半年，非业主增值服务的毛利率达32%，社区增值服务的毛利率为35.5%，远高于物业管理服务21.5%的毛利率。

在管理规模上取得显著增长的融创服务，非业主增值服务方面的营收占比出现了下滑。上半年，非业主增值服务收入为6.76亿，同比仅增长4.3%，占总收入的37.8%，同比下降17.6个百分点。

在快速的扩张下，如何保障增值服务的增长动力、提升外拓项目的毛利率，是融创服务在收并购后面临的重要课题。