关注地新引力并星标，每天轻松看遍地产创新

• 对外表现在：为开发企业及项目提供纯财务支持，不要求操盘或并表。在减少被投资项目顾虑的同时，对项目派驻董事，基于产业股东背景以及资管团队对地产项目的深刻理解，参与项目的管控，提供专业意见，助力实现项目利润更大化。

• 对内表现在：纯粹的市场化运作，优先选择受到市场广泛认可的房企进行合作，如世茂、绿城、融创等知名开发商，保证投资人利益最大化。

作为纯财务投资的产业资本，晨曦基金如何看待市场、看待项目，如何带着这份「距离感」保持地产基金的领先地位？

***

晨曦基金总裁 周昕宇

晨曦基金简介

晨曦基金，自 2016 年成立至今，累计管理规模约 440 亿，其中近 90% 资金用于地产开发股权项目领域，累计合作房企逾 28 家，其中多为 TOP50 的民营房企和部分国企。

晨曦基金始终以「忠于所托 成就价值」为使命，深耕地产股权投资，为投资人创造持续、稳定的投资回报。秉承着忠信招财的价值理念、过程管控的资产管理体系，致力于成为集项目研判、结构化产品定制、投资运营、风险控制、资产管理于一体的房地产综合服务提供商和独具特色的股权投资机构，成为中国房地产私募基金领军者。

下文是访谈实录，有删节。

 克而瑞 ：站在金融角度，晨曦基金如何看待房地产短期及中期趋势？

 周昕宇 ：「房住不炒」是一个国策，在政策长期执行且有效监管下，市场目前处于高位平台期，它的小周期已经消失，并且很难再次出现。同时，房地产已经退出过去三项调节经济的主要政策工具舞台。

在我看来，目前政策传递给大家的一个信息就是未来房地产不会作为经济调节的政策工具，未来的房地产市场短中期都将处于一个比较平稳的预期，尤其是住宅市场。 

 克而瑞 ：对于近期金融环境的收紧，包括三道红线政策，晨曦基金对房企有什么建议？ 

周昕宇 ：我们作为一个财务投资者，对房企的建议有三点：

第一，敬畏政策、敬畏底线。因为本次政策执行力度是空前的，重点房企上报的数据表单的种类和覆盖面很广，包括地产各种融资方式，很多打擦边球的方式也囊括其中，均在监管范围内。监管标准已经转变并将成为新常态，由金融机构单方面提供数据转变为金融机构叠加企业双方提供数据，通过对比进行负债还原。

于房企而言，财务杠杆的天花板已经很明确，依靠高负债发展规模的逻辑和政策环境、金融环境不复存在。 

第二，谨慎投资，谨慎看待发展。在平稳的市场预期情况下，房企做规模的时候，不能去过高的估计售价及流量，容易对投资产生很大的误差，现在是一个很低容错率的时代，房企很难通过时间换空间，通俗而言就是挣钱困难，亏钱容易，因此投资一定要更加客观、谨慎。 

第三，加强内功，提质增效。金融机构对城市的判断是趋同的，作为地产基金财务投资者，我们会更加看重房企的操盘能力。

限房价竞地价，房企利润率相对微薄的情况下，房企增强内功、提质增效是当务之急，把经营杠杆发挥到极致，控制成本关注现金流，使得项目 IRR 获得大幅提升，才能实现企业更好的发展。

克而瑞 ：晨曦基金可以为开发企业提供哪些类型的服务和产品？ 

 周昕宇 ：我们作为一家持有私募股权投资基金牌照的资产管理机构，为开发企业提供的就是股权融资，即加权益杠杆。

在融资新规下，这种方式能够直接、有效的降低并优化房企的净负债率、资产负债率和现金短债比，同时帮助其提升开发及销售规模。

晨曦基金的产品经历了一个迭代更新的过程，最初的 1.0 瑶光系列是单业态单项目的专项基金，后来的 2.0 天玑系列为单业态单开发商多项目组合基金，目前晨曦主推的 3.0 天枢系列为单业态多开发商多项目组合基金，我们的最终目标是 4.0 天罴系列为多业态多开发商多项目组合基金。 

 克而瑞 ：晨曦基金的产品具有哪些优势？ 

 周昕宇 ：关于晨曦基金的产品优势，总结有以下两点：

第一，纯财务支持，不要求并表或操盘。在我们的定义中，我们与房企是合作共赢、联合投资的关系。

我们会在开发投资回报适合的情况下，给房企提供股权融资，并且不要求并表或操盘，由房企自己全权负责。这是我们相比产业资本的显著优势。 

第二，针对项目派驻董事，提供价值帮助。针对项目，我们在入股项目的同时，会派驻具有地产从业经历和丰富经验的董事。

在资产管理过程中，我们凭借产业股东背景以及团队对区域和项目的深刻理解，可以结合对项目的实际考量，在成本管控、进度管控、销售策略，还有项目定位方面，都可以给开发商提供非常多的建议和意见，避免他们去踩坑，为其提供价值帮助，实现项目利益最大化。 

 克而瑞 ：哪些企业是晨曦基金最青睐、最匹配的企业？ 

 周昕宇 ：我们偏好两类企业：

第一类，综合实力较强的百强房企，一般从供应商杠杆、合作杠杆、财务杠杆、周转率、盈利性，五个维度对开发商进行评价，挑选合适的交易对手进行合作。 

第二类，有特色优势的区域龙头，具有充分区域操盘优势。 

相比房企而言，我们更关注项目本身，房企仅作为一个投资项目操盘方的角色。 

 克而瑞 ：对于合作项目，晨曦基金是否有区域或物业类型偏好？ 

周昕宇 ：就区域而言，长三角无疑是最好的，其市场相对健康、稳健，分布比较均衡，一二三四线城市表现均较好；其次是大湾区，再是中西部，环京我们暂未多做考量。 

基于产业视角，我们对项目物业类型有一定程度的考量，相对而言更偏好可售率更高的住宅。在政策为先的基础上，项目的可售业态、业态对应的流量、流量背后能够产生的 IRR 均为我们判断项目是否可投的标准，其中 IRR 为核心因素。 

如果说某个地区的某种业态是受政策限制的，我们断然不会冒险去把不可售的部分作为可售的业态去测算，政策底线至关重要。就像上海北京的商办政策变化，对很多房企的投资造成巨大影响，商办由原先是可售转变为自持，IRR 与原先测算严重不符，给房企带来了一定的风险。

***

《易居克而瑞金融资管高端访谈》是一次金融企业的集体发声，旨在让房地产更多听见金融声音，从金融的视角看地产行业，同时更多元、更深入地呈现金融能够带给房企的支持。如想了解更多详情，请联系杨女士13758181002。

  十月精选  

17. 2020年9月产业地产运营商品牌传播力榜

微信公众号 地新引力 | 微信号 cricdxyl

合作及业务联系：zhuzhenchao@cric.com

欢迎转发