金科服务11月5日，港交所正式披露金科智慧服务集团股份有限公司公开招股书，公司有望于11月17日在港交所正式上市。

　　资料显示，创立自2000年，现已成长为覆盖西南、华东及华南地区及华中地区三个主要地区，以及其他地区24个省、直辖市及自治区的综合型智慧服务提供商。

　　按综合实力计，金科智慧服务自2016年至2020年连续五年被中指研究院评为中国物业服务百强企业十强之一，并自2015年至2020年连续六年西南地区排名第一。

　　需要指出的是，不同于传统的物业企业，金科服务以大数据、物联网智慧服务平台为驱动，在物业管理服务的基础上，还进一步延伸到了非业主增值服务、社区增值服务和智慧科技服务层面，尤其是非业主增值服务近年增长显著。

　　业务范围的拓展，无疑将为公司未来价值持续成长提供支撑，同时也为此次港股上市后公司价值的发现提供了巨大想象空间。

　　服务“硬实力”与文化“软实力”兼具

　　从2004年成为国家二级资质物业管理企业，到2015年开始搭建“365”生活服务体系，再到2020年连续5年蝉联中国物业服务十强，金科服务近20年的发展，坚实而稳健。

　　而自2016年开始，伴随着母公司金科集团全国化步伐的加快，金科服务也迎来了自身的飞速发展期，顺利跻身行业一线梯队。

　　2016年至2020年，金科服务连续五年入围物业百强企业综合实力****0，在总部位于西南区域的物业服务百强企业中，金科服务2015年至2020年连续六年排名第一。

　　其背后是，是金科服务创新驱动下的快速成长。

　　2017-2019年，金科服务在管面积从6240万平方米增加至1.21亿平方米，复合年增长率达39.0%。

　　截至2020年6月30日，金科智慧服务已进入北京、重庆、天津、武汉、南京、成都、沈阳、郑州、长沙等133座城市，签约843个项目，签约面积约2.56亿平方米，服务全国160万户中产家庭。

　　伴随着签约、在管面积的不断增长，金科服务核心经营数据快速提升，并一直延续至今。

　　2017年，金科服务营收为10.47亿元，至2019年时已增至23.28亿元，同期净利润则从1.14亿元升至3.74亿元。

　　进入2020年后，增速不减，仅上半年公司便实现净利润3亿元，远超上年同期的1.66亿元。

　　财务数据的增长正是金科服务硬实力的体现，而这体现在多个方面。

　　以金管家、金悦家、金慧家为代表的三大服务体系，便是金科服务产品标准化建设的一个缩影。

　　另一方面，针对于当前城市居住环境，金科服务还率先提出“隔壁邻里文化”，先后搭建邻里万家宴、邻里旅游季等六大系列活动平台，并构建金科520日、大社区志愿者日、福邻社、邻里节等邻里亲情活动平台，着力构建金科亲情社区。

　　金科服务树立的这份理念，也获得了业主方的认可。据中指院调研显示，2012-2019年金科服务住宅物业的业主满意度连续八年超过90%，2019年金科服务住宅物业业主满意度为91.05%，远超同期行业均值。

　　外延、内生拓展能力突出

　　金科服务全国范围内攻城拔寨的同时，还显现出了极强的多业务拓展能力，并在一定程度上丰富了公司的收入结构。

　　这表现在两个方面，首先就是来自市场方面的外部拓展能力。

　　一个直接的数据体现，就是公司独立第三方开发物业占比的不断提升。相关数据显示，从2017年至2019年，公司在管面积中来自金科集团开发的占比分别为66.6%、52.7%、47.1%，呈逐年下降趋势。

　　相应的，公司来自独立第三方开发在管面积占比则从2017年的32.5%，一路提升至48.3%，逐年上升，而这一趋势延续至今。

　　不难看出，过去几年金科服务对集团层面的依赖已经越来越小，整体收入结构向市场化运行出现了明显转变。

　　其次，是公司内部多业态拓展方面的突出表现。金科服务现已形成物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务四条业务线，后三项业务正是公司在传统物业服务领域就产业链作出的进一步延伸和尝试。

　　得益于此，金科服务整体收入变得更加多元化，并逐步发展成公司有别于同业的独特优势。

　　数据显示，近三年金科服务增值服务总收益从2.8亿元大幅增加至8.35亿元，复合增长率达72.8%，增速远高于同期物业百强企业28.5%的均值。

　　增值服务高速增长的背后，是金科服务给予的足够重视和努力。为此公司成立了专门的政企事业群，下辖政企发展中心、政企服务中心两大部门，其非住宅业态涵盖商写楼宇、产业园区、政府公建、高校医院、轨道交通、旅游景区等多种类型，服务群体涵盖京东物流、南方航空、保时捷，以及部分法院、学校和产业园区等。

　　仅以学校为例，如今已有长沙明德中学、长沙外国语学院等20余所学校选择了金科服务，由其提供一站式服务，为10万余名师生提供了舒适健康的教学环境。

　　此外，京东亚洲一号分拣中心、长沙南方航空大厦和南方航空长沙黄花国际机场服务区，同样是由金科服务提供全方位物业服务。

　　在多业态的拓展过程中，金科服务还引入智慧化解决方案，通过全方位智慧安防、立体监控和智能联动，全面掌握人员、车辆、设施、能耗、空间等关键运营指标，帮助园区提升管理运营效率，目前也已运用到产业园区、中高端楼宇等多种城市场景。

　　这对于公司而言，好处显而易见。

　　一方面可以丰富金科服务的营收结构，增强其资源整合能力，另一方面也有望为公司培育出新的利润增长点，进而为上市后的稳健增长打开想象空间。

　　高质量基石投资者护航

　　上市公司价值的发掘，除了公司自身优良的质地，也有赖于众多投资机构所给予的合理定价。

　　港交所于2005年引进基石投资者制度，即在IPO时投资者提前和发行人签订认购协议，确定以首发价格认购一定数量的股票，这类投资者通常由以银行、保险公司、对冲基金组成。

　　这类投资者的参与，一方面凸显了二级市场对公司前景的肯定，另一方面也为企业上市初期的股价提供了稳定剂的作用。

　　此次金科服务港股上市，也不例外。

　　11月5日披露的招股书显示，公司已与泰康人寿等10家基石投资者订立基石投资协议，基石投资者一致同意认购相当于约26.737亿港元可予购买的港元投资金额的有关数目发售股份。

　　而整个基石投资者阵容也堪称豪华，除了作为险资代表的泰康人寿外，金科服务还引入高瓴资本、雪湖资本、中金启融基金和中国东方旗下的China Orient Multi-Strategy Master Fund，以及UBSAM、MWAL等多家海外投资机构。

　　其中，高瓴资本此前便曾作为基石投资者，参与到金科服务同业公司的港股上市。

　　外资方面，UBSAM则隶属于瑞银集团，该公司为UBS Asset Management AG全资附属公司，UBS Asset Management AG则是瑞士银行的全资附属公司。

　　高质量的基石投资者，也为金科服务上市后的表现打下了坚实基础。

　　还需要注意的是，港股市场不同于A股市场，其投资者风险偏好更低，更为注重企业稳定的现金流，以及确定性的业绩增长。

　　今年上半年疫情期间，港股便一度出现了地产股下跌、物业股上涨的情况。

　　反观金科服务，公司质地优良，内生和外延式增长势头良好，其长期稳定的增长亦有望获得全球投资者的认可。

　　此外，金科服务行业地位稳固，连续5年入选物业综合实力前10强，同样有可能获得港股市场对公司给予的行业龙头溢价。

　　按照计划，公司将于2020年11月10日截止办理香港公开发售认购申请登记，11月17日H股预期开始于联交所买卖。

　　上市首日的市场表现，值得期待。