云山珠水 ，一向是广州的门面担当。白云山附近的住宅，多少因声名远播的山脉风光和风水传说增添几分高光。

谈起广州的住宅板块，梅花园仿佛被遗忘的角落，热度远远不如荔湾广钢、番禺万博这些被购房者眷顾的片区。

除了与天河交界、白云山畔等光环，梅花园分布着多个住宅大盘，生活氛围浓厚，但也有不少买家被其周边分布的老旧楼房、城中村居住面貌劝退。

要知道，梅花园-京溪一带属于广州大道北片区，距离广州城市中心体育西仅仅四五个地铁站，虽然没有太多亮眼的规划加持，但却盛产高价地块。

2013-2014年期间，广州大道北板块周边4公里内接连出让4宗高价地块，一时间成为市场的热土。

2013年5月，佳兆业拿下同宝路地块，楼面价约为2.56万元/㎡，彼时刷新了白云区楼面价。时隔一个月，恒大以楼面价2.67万元/㎡斩获沙太路配件厂地块，白云楼面价再次被刷新。

目前，梅花园片区周边沿着怡新路一带，已经聚集多个二手大盘，如合生云山熹景、怡新花园、白云家园以及次新盘恒大御府、佳兆业天御，均价在3.5-6万元/㎡左右。次新房恒大御府二手房均价为5.3万元/㎡，而佳兆业天御二手房均价达6.8万元/㎡。

“深藏不露”的梅花园，早已悄悄发展成一个老牌住宅区。

在梅花园板块，白云畔山花园就坐落在白云山脚下，凭借省一级小学学位、白云山景“出圈”，占据人气小区榜单首位。

白云畔山花园真的有这么大魅力？我们可以来看看~

白云山畔，外围环境不佳

白云畔山花园位于广州大道北附近，距离地铁3号线北延段梅花园站有一段距离。从梅花园地铁站B口出来，沿着广州大道北，穿过梅花园新村，步行需要十几分钟。

这一段十几分钟的路程，几乎集中了大大小小商铺食肆、超市、菜市场，烟火气十足。

遗憾的是，从广州大道北西侧小路都到白云畔山花园的这段路程，穿越几个类似村民聚集地的居民区，路面坑洼不平，蜿蜒曲折，步行体验十分差。

街道深处两旁老旧楼房密布，各式各样三轮车、面包车、电动车辆穿行，车辆驶过，街道尘土飞扬，与白云山的气质格格不入。

小区门口并不大气，乐居君甚至没有注意，径直走过了头。据中介介绍，小区约有13栋楼，不算大。中心有个小花园，几位老人正在悠哉下棋。

社区生活配套缺乏，生活购物依赖主干道和外面街道的商铺。如果想住生活配套齐全的大社区的购房者，或许要绕道而行了。

小区抬眼可以望见白云山，空气清新，旺中带静，比起主干道街边的喧嚣，这里倒是有几分清静。

由于靠近白云山，小区整体建筑层高较低。大多数在6-10层左右。小区楼龄在2002-2004年左右，有3栋是楼梯楼，其余的为电梯楼。

一分钱一分货，根据户型不同，楼梯楼价格约在2.7-3.2万元/㎡，电梯楼的价格3.2-3.5万元/㎡。比周边的二手房住宅，均价更便宜一些。

虽然小区外围环境饱受诟病，但小学对口学位是省一级学校京溪小学，在整个白云区来说，口碑是很不错的，但对口的同和中学就比较一般了。

京溪小学

乐居君实踩时发现，小区有不少“奇葩”的扇形户型，且不少房源被原业主自主改造过，一起来围观一下~

户型奇特，首付60万元出头可淘到3房

乐居君看的第一套房源位于顶楼6楼，是楼梯楼，房子首层为架空层，用作停车库。建筑年代大约在2004年。楼梯道十分昏暗，如果不开灯，需要打着手电筒上楼。

房子户型为南向79.6㎡3房，总价212万元，均价仅仅2.6万元/㎡左右，按3成首付算，首付仅63万元，几乎是整个小区最笋的一套房源了。

但房子缺点也不少，户型不是传统的方正格局。室内客厅带有扇形阳台，导致电视柜的摆放十分尴尬，要么斜着放，要么在阳台与客厅间做一个镂空电视柜，似乎怎么设计都有些“别扭”。你会考虑这种“扇形”户型吗？

房子为房间出阳台，晾衣服需要经过卧室，不是特别方便。

由于位于顶楼，需要爬楼梯，对老人和孩子不友好。但房子采光十分不错，客厅和房间通透明亮。两个主卧均带有生活阳台，被业主改造加阔过。小卧室只有4㎡，只能当做储物柜或书房。

另外一套房源，位于同一栋楼梯楼的2楼，78.59㎡3室。东南朝向，房产证满5年。

业主报价278 万元，均价约3.5万元/㎡。同一户型，多送了一个露台，比6楼那套房子足足贵了66万元！

图片来源：链家

由于楼层较低，房子采光一般，洗手间和厨房光线较暗。房子原本为2房，被业主改造成3房。如户型图所示，“书房”实际上为扇形阳台，“储物间”的位置原本是餐厅，被业主隔出了一个房间。

这个“L”形的房间是无窗暗房，乐居君个人认为非常鸡肋，用作书房和卧室都十分压抑，只能堆放杂物，但却牺牲了餐厅的位置，导致原本就不宽敞的客厅，需要同时挤下沙发、茶几、电视柜和餐桌椅，十分拥挤，可以说是“迷之操作”。

再来看看赠送的22㎡露台，从扇形阳台的位置出去，有情调的买家，可以种植花草打造成小花园。

但露台与隔壁邻居的房子阳台相连，可以直接走到对面，私密性和安全性无法保证。中介调侃道：以后串门都不用走前门了，走“后门”就好。

总体而言，这套房子业主心态强硬，价格确实有些“虚高”，你会为这个22㎡的露台买单吗？

看完楼梯楼，乐居君又继续探了2套电梯房。

乐居君看的这套电梯房位于3楼，刚挂牌户型图还未出炉。户型为79.4㎡4房，挂牌价262万元，客厅朝西南向，卧室朝南向，目前业主在住，装修保养尚可。

比起前两套楼梯房源，这套房子厅出阳台，户型方正，客厅阳光充足，采光较好。

主卧和次卧带有飘窗，面积较为宽敞。亮点是，厨房有生活阳台可以置放洗衣机。比楼梯户型的居住体验更好一些。

另一套电梯楼房源同样位于3楼，77㎡两房，挂牌价269万元。朝向西南偏南，光线充足，屋内采光十分佳。

该房源虽然是厅出阳台，但户型不太规整，卧室有边边角角，比起方正的格局，使用率差了一些。主卧面积13㎡，还算宽敞，两个卧室都有飘窗。

厨房处带有生活阳台，从阳台处可以望见小区密集的楼房，隔音和私密性较差。

餐厅处被业主改为推拉门式的卧室，吃饭只能在客厅的茶几，介意的买家可以重新改为餐厅。不过，最让乐居君感到不适的是，客厅对着洗手间，坐在客厅的沙发，一眼就可以看到厨房旁边的洗手间。

当然，均价3万元/㎡出头的价格摆在这里，这样的白云畔山花园，作为一个“打工上车盘”，还是妥妥的，你会考虑吗？

小总结

优点：

1、价格3字头，有2字头可捡漏，比周边住宅便宜一些，有的房源有露台赠送。

2、对口京溪小学，省一级学位。

3、小区绿树多，靠近白云山，空气清新，闹中取静，适合养老。

4、处于梅花园板块，紧挨天河区，前往珠江新城方便。

缺点：

1、离主干道远，从地铁走到小区口的道路面貌太差。

2、距离地铁有一段距离。

3、户型不规整，房间和客厅有边边角角，实用率不够高。

4、楼间距较密集，有的房源一梯6户或2梯8户，密度大。

5、社区缺乏休闲娱乐和生活配套。

综合来看 ，如果说白云畔山花园是梅花园板块的人气小区****，乐居君认为还差了点火候。隔壁的怡新花园，处于梅花园地铁上盖，社区环境和户型都要比白云畔山花园提高了一个档次，当然均价也贵近1万元/㎡。敬请关注下期乐居君带来怡新花园的踩盘报道~