乐居财经 魏薇 发自上海

以宝山区的旧改项目作为第一篇章，成立于2010年的上坤地产是一家年轻的房企。掌门人朱静曾直言：没有做到上海前30强，就不开始全国化布局。

一路稳扎稳打，上坤的樾山项目在2016年大获成功，此后便开始了全国扩张之路。可以说，朱静是一位长期主义者。

10月5日，上坤地产二次向港交所递交招股书。

稳健运营之下，上坤的营收额在10年间翻了6倍有余。截至2020年7月底，上坤将业务范围拓展到了14个城市，成立了上海、河南、浙江、湖北、广东、江苏、安徽全国7大区域事业部。

在克而瑞销售榜单中，上坤地产2019年实现全口径销售额221亿元，权益销售额175亿元，均位列内房企第90位。

据最新数据，截至2020年7月底，上坤拥有总土地储备约410万平方米，分占总建筑面积约300万平方米，其中70%位于长三角经济区，尤其是上海，在2017至2020年前4个月，上坤的物业销售收益分别有约100%、100%、76.6%及97.4%来自于上海的物业项目。

上坤在招股书中表示，未来将谨慎地扩大物业组合项目，长三角经济区的主要城市依然是拓展的重点，其业务、财务状况及经营业绩将会受中国房地产市场的不确定性、波动性及重大不利变化的影响，尤其是其重仓的长三角经济区。

高速扩张的背后，离不开杠杆的支撑，2017年，上坤的净资产负债率曾高达684.9%。

或是为了上市做准备，上坤自2019年开始就开始调整战略方向，逐步降低杠杆，追求财务上的稳定。降速也引发了业绩的下滑，在同期，其营收增速由2017年的466.7%降至10.29%。

在2018年、2019年和2020年4月，上坤的净负债率分别为325.9%、118.8%和73.8%，目前已经符合“三条红线”中净负债率低于100%的要求。 截至8月底，上坤的即期债务总额进一步下降至20.04亿元，占总债务的比重为42.1%。

为改善债务结构，上坤拟使用业务所得的经营现金或者一部分上市募得资金来偿还短期借款，并将偿还部分短期借款及以长期借款来代替。从其经营现金流来看，2017及2018两年间，上坤经营活动产生的现金流净流出额分别为3848.5万元以及38.07亿元，2019年回正，经营活动现金净流入为20.08亿元。

2017-2020年前8个月，上坤的计息银行及其他借款总额分别为51.97亿元、74.59亿元、67.66亿元和47.61亿元，对应的加权平均实际利率分别为7.4%、9.3%、9.4%及10.3%。

利率的上升源于银行借款以外的其他借款增加，相比之下，其他借款的利率通常较高，途径主要为资产管理公司、信托公司及其融资平台。截至2020年8月底，上坤其他贷款的未偿还本金总额占截至同日计息银行及其他借款的75.6%。

上坤在招股书中也表示，融资成本的增加将对盈利能力及经营业绩造成负面影响。在行业融资越发艰难的时局下，上市募资也是上坤发展的必然之路。

离开建业，抵押房产创办上坤的朱静，凭借着一身魄力带领公司一路奔跑。2020年，是上坤“三五战略”元年，朱静欲将上坤领上新赛道。

招股书中介绍，募得的资金将被用作开发公司现有物业项目（即宁波慈溪慈澜府、常州峯峰及佛山上坤瀚湖四季）的建设成本、偿还公司项目开发的两笔现有计息银行及其他借款及一般营运。

政策收紧之下，通过加大杠杆换取规模的迅速扩张已经成为了过去式，发展中的上坤也将面临多项考验。