乐居财经 张文静 9月29日，中国物业管理协会、上海易居房地产研究院主办的2020中国物业管理行业发展指数报告发布会在郑州举行。华润物业科技副总经理蒲滨参加了此次活动，并在现场接受了对话。

疫情让物业管理行业走到了“聚光灯”下。蒲滨认为，与国外相比，我国物业管理行业仅发展40年，市场并不是特别成熟。在这种背景下，每一个重大事件都可能会对行业发展产生深远影响。而这次疫情对于物业管理行业发展是一次机遇，让行业价值得到了社会各方的认可，地位也得到大幅提升。

事实上，2018年，物业行业就迎来新发展，物业公司上市悄然成风。2020年以来风气更甚，且与2019年不同的是，融创、世茂、恒大等房地产巨头纷纷入局，为旗下物业板块谋求上市。而资本对物业公司也青眼有加。在蒲滨看来，资本市场是非常聪明的，它们投资的是未来。

“当我们看今天的中国市场时，其实也应看看国际市场。索迪斯等企业估值非常高，它们的今天一定是我们的明天。因为它们处在成熟期，而我们还在成长期。”蒲滨表示，国内物业企业面对的市场事实上与国外市场还不同，国外人口少、地域广、居住分散，在住宅物业领域难以形成规模效应；而在中国，城市化集群效应和庞大的人口基数带来了一个巨大的市场。

另一方面，即使在疫情笼罩下，相对于国际市场而言，中国股市仍相对较稳健。因此蒲滨称，依目前情况判断，发达国家经济增长滞后，资本反而倾向于正处在高速发展中的新兴市场。

由此来看，资本看好中国、看好物业行业是必然逻辑。那么资本真正能为物业行业发展带来什么？

蒲滨称，物业是一个发展空间很大的行业。国外的物业管理概念是“大物业管理”，包括基础物业管理、资产管理，以及资本与技术运维。而中国物业行业走过40年，现在还处在第一环节，正由物业管理向资产管理迈进。基础物业管理难有较大增长，但在对资产客户其他衍生服务方面有广阔的发展空间，要发展这些业务，资本加持必不可少。

而从另一个角度来看，当物业企业进入资本市场后成为一个公众公司，就必须用市场化公众公司的要求来履行对公众的承诺，这将倒逼企业、行业走向更规范的道路。

在资本的加持下，物业企业的竞争格局正在加速演变，头部企业积极调整和探索新路径。在未来发展战略中，“大物业”被频繁提及，头部企业纷纷入局城市服务。华润物业科技也加速布局。

2020年7月，华润物业科技深圳公司与深圳市水务局正式签约，为“深圳河湾支流运维管养项目”（即九河两库项目）提供综合治理服务。同月，华润物业科技福州公司签约“鼓楼智慧城市运营项目”。

加码城市服务，华润物业科技自己有一本账。蒲滨表示，放眼全球，物业管理都会回到“大物业”概念，它不仅指住宅物业，还包括商业物业等。而事实上，在城市中，政府是最大资产持有者，且政府职能越来越轻是一个发展趋势，未来政府会通过社会化分工、政府购买的方式将服务进行外包。因此，在这过程中，政府的需求和痛点就会变成物业公司的机会。

蒲滨透露，华润物业科技未来在城市服务领域布局重点会与公司战略有关，重点将放在国家经济带上。华润物业会与经济带区域城市相关部门合作，进入政府服务体系。

而目前，城市服务还是一个尚未完全成熟的概念，因此在华润物业科技在内部成立了专门的研究团队，对政府需求痛点进行深度研究，包括政府职能、可发展的业务生态及延展服务等。

当下，蒲滨认为最重要的是让社会公众真正认识到物业行业的价值。

对话中，蒲滨提到她在中国香港考察新鸿基项目时的见闻。她发现，香港物业公司管理的近30年的楼，从外面看还亮洁如新，如果不是装修风格略有过时，根本看不出来已有30年历史。而从业主角度来说，中国内地人也并未意识到，房产需要通过维护管理获得保值和增值。

因此蒲滨称，现在还需加强物业宣传，让公众认识到优质的物业管理对于房产价值增值的意义，从而愿意花钱购买服务。

很多物业企业都在调研顾客满意度，但过去它们作为房地产公司的内部组织，满意度更多地是为房地产开发公司做价值转化。但如今行业发展环境已发生巨大变化，蒲滨强调，物业本身也要有价值转化逻辑，即通过令客户满意的服务，为客户创造价值，从而引导客户为物业服务和其他增值服务买单，这样才能使行业真正进入良性循环状态。