观点地产网 “三道红线”为恒大挂上了紧箍咒，却也逼出了恒大的所有潜力，其中一个典型的降负债手法就是，以资产分拆，从而实现目标。

现在这个手法将迎来第一个实际案例。恒大为物业引235亿港元战投后，恒大物业也正式推向资本市场。按照恒大管理层此前的表述，一旦分拆完成，恒大的净负债率将一举下降19%。

时间进度非常快。8月中旬引入战投，9月初尚还在表示正就物管公司分拆上市，跟香港证监会、港交所积极沟通，希望力争今年完成物业的上市。而到了9月末，招股书已经出现在港交所新上市申请的页面上。

9月29日晚间，中国恒大集团公告表示拟分拆恒大物业于港交所主板上市。紧随着公告之后，恒大物业集团有限公司的招股书便出现在港交所新上市申请的页面上。

恒大通过分拆物业上市为母公司降负债的心思已经很明确，但另一方面，与大多数房企一样，分拆物业也是希望借助资本的力量，去实现规模化的扩张。毕竟这是一条时下房地产行业相关产业最被看好的一环。

于招股书中，恒大物业表示，所募集资金，将用于进行战略收购及投资；开发增值服务；升级信息系统及设备；招聘及培养人才；用作营运资金及其他一般企业用途。

增长高度依赖母公司

招股书指，恒大物业中国最大、增长最快的综合物业管理服务提供商之一。

数据显示，截至6月30日，恒大物业已为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务或社区增值服务，覆盖22个省份、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约为2.54亿平方米，签约面积为5.13亿平方米。

但需要注意的是，恒大物业的主要管理面积和收入都是来自于恒大集团，来自独立第三方物业开发商的管理面积以及收入贡献几乎可以忽略不计。

据观点地产新媒体查阅，于2017年至2019年及截至2020年6月30日，恒大物业来自于恒大集团的在管面积分别为1.38亿平方米、1.83亿平方米、2.34亿平方米以及2.51亿平方米，来自恒大集团合营公司及联营企业的分别为31.2万平方米、188.6万平方米、306.4万平方米以及165.6万平方米。

而在上述年度来自于独立第三方物业开发商的在管面积则仅有20万平方米、40.1万平方米、82.2万平方米以及102.4万平方米。

因此，恒大物业来自于关联方的收入几乎接近100%，在2017年至2019年及截至2020年6月30日，来自于独立第三方物业开发商的收入占比仅有0.1%、0.1%、0.3%以及0.5%。

恒大物业亦直接表示，于往绩记录期，绝大部份物业管理服务收入来自恒大集团所开发物业提供的服务。于2017年至2019年及截至2019年及2020年6月30日为恒大集团所开发物业提供物业管理服务的收入分别为25.33亿元、34.26亿元、45.39亿元、21.21亿元及27.91亿元，分别占来自物业管理服务的收入99.8%、98.9%、98.4%、98.4%及98.8%。

恒大物业的业务规模是随着恒大集团的扩展而不断扩大。并且，于过去恒大物业获得恒大集团所开发物业的新物业管理服务合约的中标率为100%，这保证了恒大物业过去规模的增长。

恒大物业亦想改变这一现状，其在业务战略中便提出将多渠道扩大物业管理业务规模，以巩固领先的市场地位。

不过，罗马不是一天建成的，想要改变亦并非短时间的事。在2020年6月30日以来及直至最后实际可行日期，恒大物业已订立46份新物业管理协议，总签约面积为1340万平方米。但多份协议中，仅两份为第三方开发商所开发，总签约面积50万平方米。

值得一提的是，招股书中提及，于2020年6月，恒大物业才刚刚成立外部业务开发团队，于9月才开始通过战略收购及投资扩大外部业务开发范围。

而短短时间，恒大物业已订立协议收购五家区域物业管理公司（其所从事业务为就独立第三方物业开发商所开发物业提供物业管理服务），总在管面积为772万平方米。

财务指标高增

基于物业管理规模的快速增长，恒大物业过往的财务业绩也是可圈可点的。

招股书显示，2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日，恒大物业的收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.32亿元和45.63亿元。若分业务线看，恒大物业收入主要来源于物业管理服务，其次是非业主增值服务和社区增值服务。

其中，截至6月30日，物业管理服务收入28.24亿元，占比61.9%；非业主增值服务收入12.31亿元，占比27%；社区增值服务收入5.08亿元，占比11.1%。

毛利方面，于2017年、2018年及2019年，恒大物业分别录得4.33亿元、7.23亿元及17.55亿元，即2017年至2019年的复合年增长率为101.4%。毛利由截至2019年6月30日止六个月的7.97亿元进一步增加118.1%至2020年同期的17.38亿元。

利润及全面收益总额方面，于2017年、2018年及2019年，恒大于分别录得1.07亿元、2.39亿元及9.31亿元，即2017年至2019年的复合年增长率为195.5%。期内利润由截至2019年6月30日止六个月的4.07亿元进一步增加181.8%至2020年同期的11.48亿元。

归因于业务持续增长带来的规模经济、物业管理服务的毛利率大幅上升及持续实施成本控制措施，恒大物业毛利率在过往稳步增长。于2017年、2018年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六个月，恒大物业的毛利率分别为9.8%、12.2%、23.9%、23.0%及38.1%。

若分业务看，恒大物业物业管理服务的毛利率由2017年的8.7%增加至2018年的9.1%，并进一步增加至2019年的17.7%，及后进一步由截至2019年6月30日止六个月的16.8%增加至截至2020年6月30日止六个月的33.6%。

在上述业绩期，恒大物业非业主增值服务的毛利率分别为5.0%、11.1%、28.4%、27.8%及37.3%；社区增值服务的毛利率分别为52.2%、52.2%、57.4%、55.8%及65.0%。

而与大多数物业公司无异，恒大物业也具备着受资本青睐的因素，即本身现金流好、轻资产扩张快、周期属性弱等特征，成长性较高等。再加上不错的财务数据，让恒大能如此快速的将物业分拆。

若成功上市，对于恒大而言，因为面向公众融资，会增加合并资产负债表的现金及资本公积，同时增加现金流量表的融资现金流。

更何况，还有通过恒大物业28.061%股权换来的，包括华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、腾讯、阿里等14家战略投资者给的235亿港元。