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作者：盐阿白

编辑：小屋

8月24晚间，保利发展（下简称“保利”）公布了2020年半年报。从半年报数据来看，保利销售额、营收、负债、拿地成本等各项指标大体上保持稳健。

但在“稳”中，保利依旧埋了伏笔，没有舍弃宋广菊当初定下的“重回前三”目标。今年上半年，保利拿地转为“积极”，拿地额/销售额升至37%，耗费820亿元增加土地储备，比去年同期增长53.8%。

01 销售额下降11%，京津冀相对薄弱

今年上半年，保利实现了签约金额2245.6亿元，同比下降11%。

而上半年，全国商品房销售金额的降幅是5.4%，保利“被平均”了。

主要原因是第一季度受疫情停工停产的影响，Q1保利实现签约金额710.21亿元，同比下降了35%左右。

可能是因为央企在应对市场的反应上会相对缓慢，所以导致第一季度应对不足。第二季度随着疫情缓解，保利开始追击，5-6月签约金额同比增加10%， 6月单月签约688.53亿元，创下纪录。

但不同区域的市场业绩差别很大，在保利的大本营广州，保利上半年卖了超过260 亿元，佛山也有150亿元进账。超过100亿元级别的城市还有杭州、南京、成都。

在珠三角、长三角，保利的签约销售额都超过了550亿元，但在北京，保利的销售额只在“超50亿”的梯队上。

也就是说，保利在不同区域的市场渗透能力和品牌力表现差异很大，上周出现的“退群事件”也印证了保利在品牌建设方面从上到下没有一个统一态度。

从目前来看，“退群事件”影响有限，但进入2020年，消费者对开发商品牌越来越看重，可能会在后续市场上影响到一定的销售额。因为，品牌态度也是服务意识一个方面的体现。

02 毛利率下滑

从盈利上看，保利没有强势的增长，但也没有明显的下滑，保持在一个平稳的状态。

报告显示，上半年保利营收为737.06亿元，同比增长3.6%；净利润133.22亿元，同比增长2.8%，净利率提升至18.07%；归属上市公司股东净利润101.24亿元，同比增长1.7%。

但其毛利率有所下降，从去年同期的40.96%下降到今年的35.72%。

一定程度上，2019年的毛利率反映的是2016年的经营情况，而今年上半年，反映的是2017年的情况。

2016年房价大涨，让保利吃到了市场红利，这是去年同期能够达到40.96%这般高的毛利率的重要原因。但2017年之后，房价趋于平稳，而保利的拿地成本约有1100元/平米的跃升，会直接拉低利润。

另一方面，毛利率与当期结算的楼盘分布也有很大的关系。

一般而言，一二线城市楼盘毛利率会比三四线城市更高。对比2020上半年与2019上半年的项目竣工情况，可以发现今年一二线城市的楼盘竣工量要比去年少许多。

以保利的大本营广州来说，今年上半年仅竣工了约25万平方米，而去年同期则竣工了约75万平方米。

行业人士预测，“未来几年保利的毛利率应该会稳定在35%左右。”

03 土地大幅提升

在土储上，保利上半年的表现比较“进取”，实现拓展项目44个，新增容积率面积 984 万平方米，较去年同期同比提升19%。

但相应的是拓展成本的提升，上半年为820亿，同比上涨了54%。新增平均楼面地价也上涨至8328 元/平方米。而在2019年，保利的新增土地储备楼面地价为7564元/平方米。

楼面地价上涨的原因，主要是因为保利上半年拿地集中在38个核心城市，达到了86%的取地占比，进一步增长了7%的占比。

而聚焦核心城市，也使得取地成本大幅提高。

拿地积极是因为保利还有一个“未完成的任务”。2016年，保利提出变革，要在三年内重回行业前三，2017年推出跟投方案，增加激励措施，并整合中航集团旗下地产项目，做了许多大型收并购方案，但保利的排名一直在第四、第五位徘徊，所以，保利有更多理由进行激进的逆周期操作。

04 有息债务规模同比增长10.08%

作为地产行业中的“央企一哥”，保利的资金情况一向较为良好。

报告显示，上半年保利累计实现销售回笼2023 亿元，回笼率达 90.1%，这保证了保利现金流的平稳健康。

另一方面，保利也抓住了市场利率窗口期融资，累计发行 40亿元公司债券、45 亿元中期票据，融资成本均为同期市场较低水平。

截至报告期末，保利的资产负债率是 77.66%，扣除预收账款资产负债率 66.05%，为业内较低水平。账面有息负债 3021 亿元，有息负债综合成本约4.84%，较年初降低 0.11 个百分点。货币资金达 1257 亿元，为短期借款及一年内到期债务的 1.96 倍，资金结构安全。

但需要注意的是保利长期借款规模的快速上涨，贝壳研究院高级分析师潘浩表示，“在保利的有息债务中，占比近七成长期借款规模以21%的速度增长，这使得营业成本中“偿还利息”较2019年同期增长了2.1个百分点，财务成本有所上升。”

此外，据“820”行业融资新规，有息负债规模年增速超过10%的企业，融资门槛将进一步提高。

潘浩认为：“保利一项指标超出阈值，上半年有息债务规模同比增长10.08%，已经达到临界值，保利或将进一步优化其债务结构。”

05 没讲新故事

整体而言，保利依旧是稳健求发展，这对投资者而言，是一颗稳定获益的“定心丸”。

但在存量时代之下，行业中的许多龙头企业都在寻求多元化的转型，开启其他赛道，以求未来的发展。某种程度而言，多元化也意味着更多的可能。

而保利在多元化方面的探索速度并不快，在上半年的736亿的营业收入中，新房结算占到了673亿，其他的为物业及商业地产租金，仅有63亿，占比仅为8.6%。

从新增的土地和项目上来看，保利的业务重心也依然在住宅上，没有像其他企业一样对“新业务”保持好奇心。

保利的“保守”也体现在用人上。有媒体指出：“当其他央企80后总裁走上台前之时，保利依旧是60后坐镇董事会。”

在人才流动上，保利并不频繁，鲜少有明星经理人加入，更多的人是在保利的系统里，一步步的往上走。这意味着外面的人进不去，里面的人“靠资历”。

为了改变目前状态，保利曾在2019年底，对24名重要管理岗位进行调整，涉及多个地区公司、专业公司，以及职能部门，更多年轻人被委以重任。

但在外界市场，对保利调整的感受并不明显，至少在北京区域并没有更多的产品动作和品牌动作跟上。

也许这就是保利。