鲍轶群：投资是认知的变现
见地 2020-07-11 19:53 4976阅读
编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：龙光地产上海区域公司总经理鲍轶群先生。
撰文丨胡佳杰
出品丨乐居财经
7月9日，经过77轮竞价，龙光击败招商、金融街、建发、广宇、九龙仓5家房企，成功竞得杨浦纯宅地，首次进军上海。龙光地产上海区域公司总经理鲍轶群下定决心带领公司在上海拿地布局，恰逢上海土地出让开闸，拿地门槛相对降低，龙光在上海土地公开市场频频亮相寻机。上海优质地块向来大鳄环伺，而无论是此前争夺临港地块，还是虹口北外滩钻石地块争霸，龙光都数度杀入决赛，其实力和雄心彰显。尤为值得一提的是虹口之战，斗罢其余5家房企后，龙光和招商你来我往单打独斗1个多小时，最终以龙光200万小差距惜败，引发热议。鲍轶群为龙光开拓上海市场的态度很坚决：“今年我们进入上海市场，只是拿多少地的问题。我自己给自己定的目标是要确保一定的销售市场，同时树立龙光的品牌优势。”而在此之前，鲍轶群这位龙光猛将，已经带领龙光上海公司在华东大地上画上了浓墨重彩的一笔。不到2年，从0开始，到如今落地11子，扎根长三角。回想起公司成长的点点滴滴，鲍轶群感慨万千：“龙光进入长三角是秉持天时地利人和，经过一年多的发展，我们在长三角已落子10个独资项目、1个合资项目，公司也从二三十号人成长为两百多人的团队，简单务实的工作氛围受到大家认可，员工流失率较低，这让我很欣慰。”在鲍轶群的引领下，2019年龙光上海公司迅速发展，超额完成各项指标，为整个集团贡献了不俗的业绩。龙光地产2019年年报显示，去年龙光地产毛利约为181.33亿元，同比增长21.8%，毛利率为31.5%，公司拥有人应占核心利润约为100.2亿元，较2018年上升约42.7%，核心利润率达17.9%，保持行业领先地位。这其中，鲍轶群凭借着优异的表现，荣获龙光2019最佳利润贡献奖和龙光集团最大的个人奖项杰出领导奖。鲍轶群表示：“我是代表团队领奖，这2个奖项是集团对上海公司的激励和肯定。迄今为止上海公司没有一个项目是亏本的，保持着不错的利润率。”与此同时，鲍轶群坚持区域深耕开花结果，目前公司在长三角多个重点地区形成品牌优势，尤其是在长三角示范区中的嘉善，目前龙光上海公司已占到约30%市场份额。此前龙光上海公司获取的嘉善项目，再过不久也将与大家见面，鲍轶群对其寄以厚望。他满怀期待地表示：“这2个项目中，尤其是魏塘项目，地处嘉善老城区核心板块，区域已经好几年没出过纯住宅项目，上海公司希望将其打造成现代产品，引入上海中高端精装修标准，以及汉斯格雅、杜拉维特等国际知名品牌。这在嘉善可能是前无古人的产品，相信今年会成为整个嘉兴的网红产品之一，项目预计今年8月入市。”步入2020，突如其来的疫情是对房企和经理人的双重考验。不过，鲍轶群对今年的市场形势一贯秉持着乐观态度。他指出，第一，疫情冲击一季度销售、到访，但购房需求只是暂时被搁置，地产是内需型行业，在今年经济形势不太好、央行放水的背景下，优质房产的关注度、购买力高于纯投资型产品。第二，疫情对居住习惯的变革，真正隔离需要独立洗手间，可以预见，未来同等价位下，套房多的户型会更受欢迎。第三，疫情中物业价值凸显，一些物业为业主提供代购、送货、理发等暖心服务深入人心。今年，龙光物业也凭借优秀表现名列2020年物业排行榜第15名，并计划今年三四季度在香港主板上市。此外，他透露，考虑到疫情影响，嘉善项目采用了人性化的防疫设计。首先，无接触识别：业主从小区大门到电梯，可以刷脸或者手机操控开门，全程避免接触。其次，红外测温：小区门口配备红外测温装置，便于社区监控来访业主安全。再次，智能家居：精装户内配置一键开关、全屋智能灯控面板、智能网关、客厅主卧配红外转发器；门口配置一键灯控开关，业主出门可一键关闭家中所有灯具；家中所有灯具、客厅及主卧红外家电可通过手机app进行控制，更好地为疫情常态化服务，守护业主健康。抱着对后市理性、乐观的判断，今年鲍轶群在做好防疫措施、有序复工的同时，将带领上海公司踏上百亿征途。他坦言：“龙光是前30房企中较晚进入华东的企业，集团实力强劲，华东市场庞大，我们发展不到2年，已经在冲刺百亿，在存量市场中，很少有这样快速发展的平台，这也激发了大家的荣誉感，我对今年的业绩有信心。”鲍轶群：龙光不是一家一味高周转、打一枪换一炮的公司，而是对品质和利润都有追求的深耕型企业。一二三线是龙光落子的重点区域，拿地以公开市场为主，只要地块优质，符合龙光的战略布局、品牌定位，我们都会考虑。鲍轶群：第一，存量市场，目前地产行业的体量达到14、15万亿，已经发展到了顶峰，未来基本上是存量市场，不太会有增量了。虽说总量可能不会有很大变化，但极有可能是价涨量跌。
第二，寡头市场，前100强集中度越来越大，疫情中已有显现，越是头部企业，受到的影响就越小，越是非头部企业，受到的影响就越大。
第三，城市集中，还是要回归一二线、强三线，或一二线周边的卫星城，找优质城市资源，人口负流入较大的城市还是要谨慎，如果商办比例过高，或是布局四五六线过多，未来压力很大。第四，市场从纯销售竞争向资产类转变，当前经济和利率都下行，资产回报率和利率存在剪刀差。乐居财经：龙光多板块协同发展，目前上海公司在多元化方面进展如何?鲍轶群：龙光集团最新的战略是6+6+N，即住宅、更新、商业、产业、智慧服务和交通，加健康、教育、文化、体育、养老、度假，N是指供应商、合作方、政府、购房者、员工等长期合作伙伴。目前上海公司在向住宅、更新、商业、产业方面推进，特别是商业和产业，我们今后几年会争取在华东市场落子。
乐居财经：在工作之余，您还是一位投资达人，请您分享一下投资心得。
鲍轶群：我喜好研究投资，投资就是认知的变现。我觉得，首先，中国有14亿人口，基数庞大，消费水平持续增长，生活必需品值得投资。另外，老龄化趋势显现，中国医药类行业也是一条好赛道。个人投资和土地投资有异曲同工之妙，当前的状态是一方面，更重要的是发展前景如何，有多大的增长空间。投资是一条漫长的道路，除了自己做投资，我还希望把理念传承下去。今年4月我给女儿开了投资账号，给她买的基本是消费品，比较有代入感，希望能引发孩子兴趣。现在她听到自己赚钱了比较开心，等她再大一点，能看懂财务报表、机构研报，再慢慢培养。
