大家可能认为在本地生活里，社区型商业将来从城市的发展方向、城市规划的方向，有三个“就地”的特点，“就地就业、就地生活、就地居住”；未来会呈现更大的发展趋势。

从这个角度看，中国本地化生活圈的社区商业发展仅仅是刚刚开始。这个类型的投资尽管最近很多，但是也面临较多的问题，我也想在此表达一下观点。

第一，这类型的社区商业对于消费者来讲是至关重要的一个业态。因为它能够通过便利和就近，以及扩大生鲜分类，解决消费者厨房餐桌解决方案的问题，使消费者更加便捷的和充满效率地购物。

这个业态现在也面临挑战。从理论上看它离消费者更近了，但是成本结构上的挑战很大，这种社区型的小店模式，可能租金成本比较高。

所以要想把社区商业做好，设计一个适合于小区的社区商业模式是至关重要的。目前我看到这类型的社区商业，主流观点认为它的坪效比较高，效率比较好。但是事实上也有非常多失败的案例。在小区商业形成规模赚钱的，并不是很多。在小区周边1.5公里-0.5公里的生活圈里设置业态的时候，商品组合结构和服务处理还是很有讲究的，并不是按照大卖场的缩小版去做。因为大卖场在全球乃至于中国都呈现下滑趋势。那么大家就谈到转型，希望通过社区商业进行转型。

我个人理解，其实大卖场的转型有大卖场转型赛道，和社区商业的赛道并没有本质上的关系。因为大卖场也好，Superstore也好，各类型业态有它的价值存在，社区商业有社区商业的价值存在，这两者之间满足了消费者不同的要求。

应该说更大的卖场，Superstore类型的业态满足了消费者在生鲜、食品、杂货上的一站式购齐，和更大的产品丰富性要求。而社区商业是针对更好的餐桌解决方案来进行，用更少的SKU去解决更多消费者仅仅在某些需求上的要求，同时它具有更高的便利性购物要求。

所以，大的业态有更多的目的性购物的市场份额，更小的业态有更高的便利性诉求。这两种业态在某种意义上并不能相提并论。不是说做社区商业就能够通杀所有业态，也不是说另外一个业态能够通杀整个社区商业。我觉得每种业态的存在，都有它对消费者不同的意义。

我们非常看好两类型的社区商业业态，第一是Minimarket业态。Minimarket在300-500平方米左右，这样的业态不是把Superstores业态缩小版搬过来，而是更大的强化中食和生鲜品类的供给。

这样的组合，是从消费者的趋势上来看的。由于中食的强化供给，3R产品、中食类型品类，可能是消费者未来的重要诉求，在更简单的做饭诉求里面是非常重要的。

另外，生鲜的果菜肉鱼分类的成长也非常明显。满足消费者在做饭、在餐桌上的基本诉求，使消费者在这些品类上的购买效率更高。同时，要加大服务的内容，特别是在时效上的服务；一个是全渠道的服务，到家的服务。第二，强调开店时间的延长。这两个服务对消费者便利性诉求的加大也是至关重要的。这些东西形成Minimarket的业态模式，在未来的社区商业里面，会有非常重要的一席之地。

我们国内诸多的零售商，过去已经布局了非常多的这类超市，面积大概300-500平米，但是大多数以标准超市的商品结构为主。

第一，以米面粮油，休闲食品这类型的标品为主的超市，未来面临在生鲜扩类和中食扩类的挑战。如果这个挑战成功的话，在社区结构上就可以成功。

第二，从损益的角度来看，如果做社区超市，由于店铺面积较小，单位面积租金比较高，它的成本是比较高的，租金和人工成本是重要的一个结构。

另外，由于成本较高，对毛利率的要求也会相对高。现在，如果片面地强调跟大卖场进行价格竞争的话，这种超市的生存空间可能并不会太大。

那么这里重要的结论就是：第一、从品类的结构上，生鲜和中食的结构非常重要。第二、要选择差异化的商品结构竞争，尤其是单品上的差异化也是非常关键。

如果这些东西没有，第一、可能满足不了业务模式的毛利率要求；第二，在成本结构上控制不住。比如租金的成本是不可控的。尤其像北京、上海、深圳，社区商业面临的租金挑战是巨大的；第三，在人工上的挑战，这个可能要靠技术来解决，不管是在智能的排班技术、智能的排面管理技术，SMS、DMS这些技术上的处理，能够解决用工的智能化技术将极大降低人工成本。最后，还要解决简单化的问题。商品的复杂程度要降低，包括从市场营销的角度，并不能像大型卖场采用滚动促销的方式，这些东西都是Minimarket业态重要的特点。这些特点既能给消费者提供满意的服务，同时又能够在成本结构上满足这个模型的要求。

另外一种我们看好的社区商业，是标超模式。1000平米左右的店，在全球范围里也有很多，这个类型的店在中国未来也可能会有大的突破。

这两种社区业态都要遵循价值零售的特征。首先，从商品组合来讲，采用品类集中同时精选的模式去做这样的业态，使门店的运营更加简单化，降低成本结构，同时能够提供更高的性价比的产品。

第二，在产品商业化特征必须特别明显，要有很强的供应链的优势。

第三，在选址布局结构上,要形成组合布局。

最后，从供应链特征来讲，这种业态对中心仓，对于城市仓的要求非常高，可能要求一日两配的结构。从物流特征来讲，它可能会采用笼车物流的结构形式。这和大型的卖场结构是截然不同的。这种业务模式如果没有更高的B仓，尤其冷链物流的能力，做这样的变革是有巨大挑战的。

所以从整个业务模式上，我还是非常看好社区商业的赛道。本地生活圈社区商业和其他大型卖场布局结合，形成多业态布局，可能是全渠道业务中最重要的一个特点。

另外从用户的角度来看，做这样的商业是要做到“从流量到忠诚”。做社区型的商业强调的是用户忠诚度，并不是更广泛的、更大的去做流量，而是强调流量的稳定性和购买频率的提升。

从用户连接的角度上，小区渗透率和小区社群，可能是竞争的核心要素。

社区商业这样的业务，由于租金高，成本结构变化，全渠道在业务的体现非常明显。全渠道可以提高坪效，不仅有到店业务还有到家业务。全渠道的连接，技术驱动、人工成本下降的改善，可能也是这个业务的一个重要特点。

京东集团的7FRESH在回龙观开了一个七鲜生活的社区店，当然还在实验阶段。目前实验效果还是非常好的，坪效也能做到将近7万块钱，日均销售额可以做到将近9万块钱。这样一个店，从目前跑下来看，基本符合我们的战略判断。

当然在这种业态标准的建立过程，还有更长的路要走。我们也愿意跟各个做社区商业的同行们共同探讨，来看社区商业到底怎么做。

此外也想表达一个观点：社区商业从业态构成来讲，它的丰富性还是很多的，从现存的来看，不管是水果店还是肉店，还是各种类型的社区店都存在机会。但是从全球的社区商业发展来讲，成规模化的，我们只看到Minimarket这种业务模型是较成熟的。能够进入全球零售250强的企业，这种模式是比较多。其他的业务模式，我们没有看到更高的规模化特点。

但是中国是创造奇迹的地方，每一种业态的生存可能都会有它的一些基础。我们也愿意跟同行探讨不同的想法和创新，也欢迎大家有机会到七鲜生活来看一看，帮我们提供宝贵的指导意见。

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