乐居财经 张丹 发自北京

世茂服务上市，比预定的时间提前了不少。

6月29日晚，世茂服务向港交所递上申请表，筹划了近一年的分拆上市有了实质进展。

资本市场表现出了极大的期待，刚递表，世茂集团（00813.HK）的股价就有所波动，今早开盘拉升3.02%，报价34.1港元/股。

对许世坛而言，这是其“执掌”世茂以来，推动入市的第一家企业，其中意义不言而明。

过去的26年，许世坛亲眼见证了世茂集团、世茂股份的相继上市，而今43岁的他，也即将亲自推动世茂服务上市，这也可以看作许世坛的“资本市场首秀”。

上市前，世茂服务通过并购，规模增长迅猛，这样的“底子”，让世茂服务在递表之前，就吸引了两大战投。今年5月，世茂服务获得了红杉资本中国基金和腾讯共17.28亿元（约合2.44亿美元）的战略投资。

据招股书，红杉资本以9.21亿元认购5332股A系列优先股，腾讯以8.07亿元认购同系列4668股，并以一股换一股的方式，分别持股世茂服务5.332%、4.668%。

以此推算，红杉资本、腾讯在入股时，世茂服务的市场估值在173亿元，市盈率为44.94倍。根据乐居财经对已上市26家物业公司的统计显示，平均市盈率为41.39倍。世茂服务的市盈率远在平均水平之上，其中也透露出，以两大基石投资为代表的资本市场对世茂服务盈利能力的看好。

七成新增面积来自并购

对于物业而言，做大才能有收入。

分拆世茂服务上市，规模就是重要考量指标。更名世茂服务时，已表露出分拆物业上市的意图，此后，便开始了规模加速度。

收并购是快速有效之法，2019年世茂服务先后拿下海亮物业100%股权、泉州三远51%股权，在管面积迅速扩充。今年，又完成了对广州粤泰、福晟生活服务、苏州翀天、成都信谊等公司收购事宜。甚至在递表时，还在洽谈一个收购事项。

招股书显示，2019年世茂服务在管建积新增2320万平方米，其中并购获得的面积1610万平方米，占比近70%，分别来自海亮物业的1480万平方米、泉州三远的130万平方米。截至2019年底，世茂服务合约总建筑面积达约1.01亿平方米，管理物业项目184个，在管总建筑面积6820万，同比增幅超过51%。

今年已完成的多项收购，再度提升世茂服务的规模，新增量将超过1450万平方米。截至招股书发布的最后可行日期，世茂服务合约总建筑面积约为1.24亿平方米。

从项目分布来看，覆盖了长三角、中西部、华南及环渤海经济圈等多个地区，长三角、中西部为业务主要集中区域，其中，长三角在管面积占比近半，44%的收入由其贡献。

大举收并购，增加第三方在管面积的同时，也在减弱对母公司的依赖，这从物业管理收入的比重变化就可以看出。

2017年、2018年，98%以上的物管收入都来自世茂集团及其关联公司，而在2019年，独立第三方收入从589万元增至1.2亿元，占比从0.7%拉升至10%。

外拓增厚资产，也带来了负债。2019年世茂服务的负债总额增加了13.94亿元，全部来自流动负债。

在13.94的增加额中，应付账款类占比超六成，增加8.62亿元。招股书显示，这8.62亿元是因重组产生的应付关联方收购事项代价人民币8.4亿元而产生的增加额。

截至2019年第，世茂服务的总负债33.41亿元，总资产35.75亿元。 

增值服务收入两年翻10倍

池子大了，鱼也就多了。规模的快速扩充，给收入增长提供了源动力。

2017年至2019年，世茂服务收入分别为10.43亿元、13.29亿元和24.89亿元，复合年增长率为54.5%；利润为1.09亿元、1.46亿元和3.85亿元，复合年增长率为88%。

2019年超过51%的面积增速，带动收入、利润同频增长。相比于2018年，2019年的收入、利润分别增长11.6亿元、2.4亿元，尤其是利润增幅，更是与前两年的利润总和相平。

从业务组合来看，与15年前的业务没有太大差别，仍由物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务三项业务组成。不过，收入比重却在改变。

近25亿元的收入中，物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务的收入分别为11.99亿元、6.49亿元和6.41亿元，占总收入的48.2%、26%和25.8%。

物业管理服务仍是主要收入贡献源，放眼近三年，其比重在连年下滑，已从2017年的70.4%缩减至48.2%。减少的这部分，被社区增值服务所扛起，占比从2017年的6%增至26%；收入从0.63亿元，两年的时间，提升了5个多亿，2019年达6.49亿元。

社区增值服务收入的增长主要来源于停车位销售相关服务、家装服务、智慧社区解决方案三项服务的强力增长。除了“智慧社区解决方案”因新增贡献了纯增长部分，停车位服务、家装服务的增长可称之为“飙升”。

停车位服务已挤掉“社区资管服务”第一之位，成为社区增值服务的主力，此项服务在2018年的收入贡献尚不足三成，如今已过半。家装服务的增长也不容小视，连续两年收入占比不足1%，2019年已升至11.4%。

在世茂公布分拆物业上市计划之初，业界就曾猜想过，世茂物业会将哪些资产装入所谓的“增值服务”中，当时多倾向于“家居家装”。而之后，世茂服务的相关动作也证实了这一点。

今年4月与红星美凯龙签署了家居家装合作的协议，加深了在家装上的增值渗透，或许家装服务将成为世茂服务未来业绩的主要增长点。

而当下，高毛利率的社区增值服务，已经让世茂服务尝到了甜头。2019年毛利率33.7%，较2018年的29.4%增长了4.3个百分点，增长原因便是社区增值服务收入的占比上升。