观点地产网 又一家物业公司即将登陆港交所。

6月23日，弘阳服务集团有限公司举行上市媒体发布会。由于疫情原因，发布会以线上形式举行。执行董事兼执行总裁杨光、非执行董事罗艳兵、副总裁成健及财务总监贾杰出席。

观点地产新媒体于会中获悉，弘阳服务计划以每股3.3-4.3港元的价格，发行1亿股，占发行后总股本的25%，1500万股超额配售权，倘若不发生额外发行股份的情况，弘阳服务将最多集资4.3亿港元。

该股份将于6月24日-6月30日在香港公开发售，7月7日正式上市。弘阳服务表示，募集资金约40%将用于选择性策略投资及收购；约30%将用于加强智能系统的研发及升级；10%将用于提升服务质量；10%将用于人才招募、员工培训及福利制度；剩下10%将用于公司营运资金。

值得关注的是，弘阳服务引入恒基兆业主席李家杰作为基石投资者，规模约7800万港元或发行后总股本4.99%。

而在此之前，李家杰也曾参与奥园健康、烨星物业等物业股的基石投资。对此，管理层以“早有渊源”作为解释，称李家杰看好公司的前景，也期待双方能在未来有合作的机会。

双轮驱动

通过招股书，能够对弘阳服务的业务有更详尽的认知。弘阳服务的业务主要包括三条业务线：物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。其中，物业管理业务为公司创造收入的基础。

从收入构成上来看，物业管理服务是弘阳服务目前主要的收入来源，2017年至2019年，弘阳服务来自物业管理服务的收入由2.23亿元增至3.55亿元，占总收入的比重则由86.7%降至70.5%。

而另外两项非主要业务的收入占比则不断上升。同期，弘阳服务非业主增值服务收入由8.5%增至24.1%，社区增值服务收入由4.8%增至5.4%。

财务总监贾杰在财务介绍中也提及，这两项业务将会成为未来公司盈利的增长点。

若按物业类型来划分，住宅和商业物业双轮驱动则是弘阳服务独树一帜的特点。据贾杰介绍，在过去三年，弘阳服务在住宅和商业实现的收入约占50%，商业在管面积的增速高于住宅面积的增速，商业增速达到40.4%，住宅则为29.4%。

“大部分上市物管公司都侧重住宅物业的业务，少量的物业公司会偏向公建或商业物业。”杨光对在场媒体表示，弘阳服务依托弘阳地产集团，发挥住宅和商业物业“双轮驱动”的优势，在商业物业开发上实现快速增长，扩大了在管商业物业的组合，覆蓋业态还包含酒店、主题乐园等多种形式，集团也将物业组合进一步拓展至写字楼、学校、公建等其他物业业态。

招股书中显示，2017年，弘阳服务商业物业在管面积为185万平米，占比20.42%，在2019年，商业物业在管面积已达到338万平米，占比21.46%。

根据弘阳服务所披露的数据，截至2019年末，弘阳服务共管理94个物业项目，总合同建筑面积为2760万平米，在管总建筑面积约为1580万平米，提供顾问服务的物业合同建筑面积约为270万平米。

截至2020年6月15日，弘阳服务总合同建筑面积进一步增加至约2960万平米，由181个项目组成，包括总建筑面积1780万平米的108个在管项目，及总建筑面积1180万平米的73个已订约管理但尚未交付的项目，其中预期18个总建筑面积约260万平米的项目将于2020年交付。

受惠于管理面积增加，过去三年，弘阳服务在收益上实现了较大幅度的增长。2017-2019年，弘阳服务收益分别为2.57亿元、3.49亿元、5.03亿元，复合年增长率为39.9%；毛利分别为5805万元、6977万元及1.27亿元，年度溢利分别为2871万元、3300万元及5707万元，复合年增长率为41%。

未来计划

“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的战略在会上被管理层数次提及，这也确实在弘阳服务的布局上有所体现。

招股书显示，2017-2019年，弘阳服务位于江苏省（包括南京市）的在管总建筑面积分别占其在管总建筑面积约100%、100%及87.9%，来自江苏省（包括南京市）的在管物业所得的物业管理服务收益分别占总物业管理服务收益约100%、100%及98.5%。

这与业务依赖母公司相关。观点地产新媒体了解到，弘扬地产集团根植江苏省及长三角，在2017-2019年，弘阳地产集团所开发物业分别占弘阳服务的在管总建筑面积的73.1%、72.3%及61.8%。

同期，由第三方房地产开发商所开发物业的在管建筑面积分别占在其管总建筑面积的12.7%、14.7%及30.0%。

不过，过去三年间，弘阳服务对母公司的依赖度有所下降，收入占比由2017年的62%下降至55.6%。管理层称，这个下降的趋势在未来会延续下去。

尽管如此，弘阳服务的第三方占比仍处于较低水平，这也使得如何提高第三方占比与收并购成为在场媒体关注的焦点。

会上，弘阳服务的管理层并没有给出明确的回复，副总裁成健称，收购标的要和公司战略布局吻合，知名度、营运规模、项目品质、扩张能力、现金流、盈利能力等都要满足公司标准。

在募集资金使用上，弘阳服务预计将募集资金约40%用于收购，贾杰表示，公司会坚持“双轮驱动”的战略，关注商业业态的收购机会。

虽然目前仍未有任何投资或收购目标，但弘阳服务计划于2022年年底前收购或投资四至六家物业管理公司。且计划重点探索长三角（如江苏省、上海市、安徽省）、西南（如成都市、重庆市）、华南（如广东省）、华中（如湖北省及湖南省）等地区的收购或投资目标。