【编者按】房企分拆物业上市成风，上市初期，营收高度依赖关联方已成普遍现象。随着物企规模扩张，第三方在管面积占比扩大，来自关联方的收入与在管面积的比例出现了“剪刀差”。乐居财经推出《物企关联史》系列，独家穿透地产与物业公司的关联关系。本期解读——中海物业。

【股权关系】中海集团（中国海外集团有限公司）为中海物业的母公司，截至2019年底，中海集团拥有中海物业56.02%的股权，与中海地产（中国海外发展有限公司）同为中海集团的下属兄弟公司。

【业务关系】2019年，中海物业的营收中，来自关联方的的物业管理及工程收入部分为9.47亿港元，占营业收入的比重约为17.3%。

文/乐居财经研究院 魏薇

作为物业第二股、中海地产的兄弟公司，中海物业一直走得很稳健，营收、净利润逐年递增。截至6月19日收盘，中海物业收于每股8.23港元，今年以来的股价涨幅已达66%。

截至2019年底，中海物业在管面积1.51亿平方米，较2018年底增加1050万平方米，增幅为7.5%。在行业中来看，中海物业的规模处于前列，但与其自身相比，这是上市以来的最慢增速。

利润率低于行业均值

2019年，中海物业营收54.66亿港元，同比增加30.8%，净利润5.38亿港元，同比增加33.4%。营收的增加主要来自于管理面积的上升及管理费的上涨、增值服务业务量的增多。总收入中，75.2%的部分来自物业管理服务，相比于2018年下降3.4个百分点。

值得注意的是，中海物业的增值服务收入部分在2019年的增幅达50.7%，至13.48亿港元，占营收的比重为11.58%。其中，非住户增值服务收益为9.17亿港元，同比增加57.4%，住户增值服务收益4.31亿港元，同比增加38.2%。

自2018年下半年起，中海物业涉足停车位买卖业务，而这部分业务最早也是来自于中国海外发展，中海物业以2570万元的代价收购了中国海外发展附属的青岛中海、大连中海共244个车位。2019年年报中，将该项业务单独列示。期内录得收入960万港元，毛利率达44.6%，远超公司整体的毛利水平。

2019年，中海物业的毛利率19.95%，净利率9.83%，其中，工成本支出占收入的比重达52.46%。毛利率水平也已降至2016年以来的最低水平。2019年，26家已上市物业公司的毛利率和净利率水平分别为29.4%和12.1%。相比于在房地产行业最赚钱的中海地产，中海物业在行业中略显逊色。

上市以后首次大规模外拓

一直以来，中海物业与中海系的关系密切。2019年，中海物业以470万元的代价向控股股东中国建筑收购了武汉中建捷诚物业管理有限公司100%的股权。2015年，中海物业承接中国海外发展旗下中海宏洋物业，2017年，承接中国海外发展收购的中信物业，二者贡献的管理面积超3000万平方米。

在历年年报中，中海物业并没有披露第三方项目的面积占比。在招股书中，中海物业曾披露约有90%的管理面积来自其控股股东及同系联营公司，其余10%左右的管理面积来自市场化外拓。2019年报中，中海物业透露，来自关联方的物业管理收入和工程收入部分为9.47亿元，占营业收入的比重约为17.3%。

2019年，中海物业首次大幅外拓，新增外拓面积约1504万平方米，其中80.1%为住宅物业。

据克而瑞物管测算，2019年中海物业市场化外拓的管理面积同比增长约7.2%，2016-2019年的均值为0.13亿平方米。

采用介绍上市的中海物业并不差钱，融资不是中海物业的目的。截至2019年底，中海物业的银行结余及现金约24.96亿港元。

2019年，资金充裕的中海物业积极拓展多元化业务，对业务结构重新进行划分，将增值服务更广泛地定义为针对开发商和其他物管公司的服务的非住户增值服务和针对小区业主的住户增值服务两部分。从实际情况来看，非住户增值服务提供了较大的增值服务营收和毛利。