热门搜索

搜索历史清空

乐居财经研究院

榜单创造价值。

碧桂园服务没有“剪刀差”丨物企关联史⑳

乐居财经研究院 2020-06-19 07:36 6264阅读

碧桂园与碧桂园服务为兄弟关系,二者实控人均为杨惠妍。

【编者按】房企分拆物业上市成风,上市初期,营收高度依赖关联方已成普遍现象。随着物企规模扩张,第三方在管面积占比扩大,来自关联方的收入与在管面积的比例出现了“剪刀差”。乐居财经推出《物企关联史》系列,独家穿透地产与物业公司的关联关系。本期解读——碧桂园服务

【股权关系】碧桂园(02007.HK)与碧桂园服务为兄弟关系,二者实控人均为杨惠妍。

【业务关系】2019年,来自关联方的收费管理面积占比为73.9%,来自关联方的物管服务收入占比为74.8%,剪刀差仅0.9%。

文/乐居财经研究院 杨倩

背靠龙头房企,碧桂园服务的起点很高。碧桂园接班人杨惠妍亲自挂帅、上市后稳居物业股市值榜首、2019年营收及归母净利润双双夺冠……但是,在管理规模上,碧桂园服务还是个追赶者。

碧桂园(02007.HK)分拆物业独立上市后,碧桂园服务不再是碧桂园子公司,二者实控人均为杨惠妍。截至2019年底,杨惠妍通过必胜有限公司持有碧桂园服务48.92%股份。

超7成物管收入来自关联方

目前,碧桂园服务主要有四条业务线,分别是物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务以及“三供一业”业务。其中“三供一业”是指国有企业分离移交改革计划下的供水、供电、供热及物业管理;社区服务包括家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务、增值创新服务、房地产经纪服务及园区空间服务等;非业主增值服务则主要来自碧桂园集团。

 
四大业务中,物业管理服务收入占比超过六成。据2019年报披露,物管服务收入中,有74.8%来自关联方(即碧桂园集团开发的物业),同比下滑13.8个百分点,同时,来自关联方的收费管理面积占比为73.9%,同比下滑6.2个百分点。数据显示,来自关联方的物管收入占比与收费管理面积占比仅相差0.9个百分点;另一方面,碧桂园服务对关联方的依赖程度正在下降。

 
加速并购 商誉新增超7亿元

截至2019年底,碧桂园服务的收费管理面积为2.76亿平米,同比增长约51.65%,除住宅社区之外,新增了医院、工业园、商业、学校等非住宅物业管理服务面积。
从管理规模增速来看,2019年来自关联方的收费管理面同比增长约40.69%至2.04亿平米,来自第三方的收费管理面积翻了一倍。
加速收并购,带来了无形资产的大增。截至2019年底,碧桂园服务无形资产为16.04亿元,同比增长133.82%,大幅增长的原因,主要是收购附属公司而新增无形资产9.36亿元。更值得关注的是,这9.36亿元无形资产里,新增的“商誉”高达7.12亿元,如果综合期初数据,截至2019年底,碧桂园服务的无形资产为16.04亿元,其中商誉总额为12.17亿元,占比为75.87%。
 

据披露,2019年,碧桂园服务连续收购港联不动产服务(中国)股份有限公司100%股权、嘉凯城集团物业服务有限公司100%股权以及若干物业管理公司,总代价约9.88亿元。

 
收购花了9.88亿元,其中7.12亿元计入商誉,占比超过72%。事实上,收并购过程中,估值高于净资产从而产生商誉是正常现象。但如果溢价过高,一旦并购对象业绩变脸,那么高额的商誉会面临减值,溢价越高商誉减值风险越大。商誉减值发生后,除了会引发资产缩水,还会直接减损当期利润,对业绩形成冲击。

【更多阅读】


来源:乐居财经研究院

作者:杨倩

重要提示: 本文仅代表作者个人观点,并不代表乐居财经立场。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com或点击联系客服

24小时热门文章

更多热读

最新文章

更多原创

评论

点击下载App参与更多互动

前往乐居财经APP查看原文,体验更佳

榜单