阳光城集团执行副总裁、房地产投融资组课题组组长吴建斌

乐居财经 于婞 6月16日，“激荡时代，逐浪未来” PMBA「课题发布」公开课在上海举行。阳光城集团执行副总裁、房地产投融资组课题组组长吴建斌出席并做主题演讲。

对房企来讲，投资很重要，融资也很重要。从另外一个角度来说，大家了解一个企业最终的目的是什么？吴建斌表示：“我想一个企业最终的目的就是为资产负债表奋斗。所有的学员，所有的CEO、CFO，COO、CIO等等，目的就是为了资产负债表。”

当把资产负债表简化为一句话，即钱从哪来？要把钱用到哪去？钱从哪来就是融资，用到哪去就是投资。资产负债表就是融资等于投资。一个庞大的综合性的企业，它的资产负债表有几十页，有非常多的项目，简化了以后就会发现就是资金的来源等于资金的占用。

吴建斌认为：“我们搞企业的目的，我自己认为就是为一张资产负债表奋斗，为什么有的企业资产负债表表现非常优秀？我们国内房企，我观察了一下，可以分出三个层级，第一是优秀的房企，第二是中型的，第三是在努力之中的房企。优秀的房企资产负债率是非常低了，我们看前十家的房企，像万科，中海，负债率就是20%几，30%几，净负债率，这个是和现金流挂钩的关系。我在碧桂园的时候，他们定的净负债率不能超过70%，现在他们规模很大，销售规模也是很大，净负债率就是30%多，40%多。优秀的房企已经给中型的房企，第三类的房企有相当大的距离。中型房地产公司年销售在1千亿到2千亿左右，目前的负债是比较高的。差不多有在100%左右，或者是100以上的，我觉得这个是比较高。”

对于中小房企，吴建斌表示，1000或500亿以下的销售规模，净负债率更高。在房地产上行阶段，负债率高一点没有关系，用融资推动业务发展是没有问题的。但是房地产从18年开始是一个横盘，利润率是下跌的趋势，差不多每年下跌1%，现在整个市场的毛利率就是25%左右，净利润率很可怜，中小房企净利润率是7%——8%左右，有一些小的企业更糟糕一点。

这个是目前房地产的情况，虽然现在来看国家政策对房地产行业是很难放松的，因为它可能是国家产业转移或者是产业调整，或者是国家的一个重大方面的需要，但政策对房地产市场打压的态势是没有改变的，在这个情况下，经过几年的运行，随着国家政策的进一步的收紧，每一个动作对房地产公司的资产负债表的影响都是是非常非常大的。