乐居财经 曾树佳 发自广州

通往港股市场的路上，物业企业络绎不绝。

近日，金融街物业、宋都服务、弘阳服务等多家物企，递交了招股书，等待港交所的召唤；而兴业物联目前则已挂牌上市、建业新生活也已通过了港交所聆讯。华润置地、世茂等房企，也在紧锣密鼓地筹备中。

在一片喧嚣中，4月29日，渝派房企金科股份（SZ:000656），也宣布了自己的物业分拆计划。

金科物业服务集团有限公司（以下简称“金科服务”），由金科股份持有75%股权，目前正准备赴港上市；但具体上市时间，将根据境外资本市场状况、审批进展及其他情况决定。

其预计新发行的H股股数，拟不超过发行后金科服务股份总数的25%（未考虑超额配售权的行使），并视市场情况授予全球协调人或账簿管理人，不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。

金科服务2019年实现营收23.09亿元、毛利率25.83%；年末，合同管理面积增长至2.46亿平方米，累计服务项目增至近800个。而在1.2亿平方米的在管面积中，它50%靠外拓获得。

对于上市募集的资金，金科表示将用于扩大公司物业管理业务规模，收购兼并其他物业公司或者专业化服务公司，发展公司增值服务业务，完善公司数字化及信息化系统，补充公司营运资金等。

这种“资金用途”的表述，让人听起来似曾相识。众多物管企业，在奔赴资本市场之前，考虑的无外乎就是，扩大规模、提高增值服务水平、科技赋能等。

近两三年来，物管行业上市的号角声此起彼伏，截至2019年末，合计有24家内地物管企业上市，其中A股3家，港股21家。另据乐居财经不完全统计，截至4月29日，已有15家物业企业公开宣布了物业分拆上市计划，其中已经有6家递交了招股书，且建业新生活已通过港交所聆讯。

他们拔剑出鞘，最终就是想在物管领域分得一杯羹。毕竟，这是一门低杠杆、稳定赚钱的生意。

眼下房地产市场的集中度，已经提升到一个很高的层次，拿地、融资、销售等资源，逐渐大量地流向头部房企。格局渐成，要想“破局”显得相对困难。

相较于地产高杠杆运营，物业准入门槛比较低，行业集中度也低于房地产。这对于开发商来说，无疑是存量时代的另一条理想“通道”。

尤其是在调控基调持续、融资来之不易的环境下，资金的“护城河”不能轻易失守。各方主体更注重的是较高的投入产出比。物管行业的资本回报率一般都高于地产，且波动较小。

从资本投入回报的角度看，在管面积超5000万平米的物管企业，其平均净资产收益率（ROE）为33%，平均投入资本回报率（ROIC）为34%；而地产行业前10强的平均ROE为24%，平均ROIC为6%。两相比较，高下立现。

物管行业资本密集度低，采用的是偏“轻资产”的运行模式。具体反映在财务指标上，一般表现为固定资产投入少，存货周转率、资产周转率比较快。

兴业证券研究数据显示，物管行业的平均资产周转率为1.1。在上市物管企业的资产中，超过半数为现金及其现金等价物，其次为应收账款，固定资产只占到极小的比重。这印证了物管行业轻资产的特性。

在这极小部分的固定资产中，其周转率也占据优势。从13家物管代表性企业来看，他们的固定资产周转率中位数为49，均值为59，远高于同类行业的固定资产周转速度。

资产快速周转的同时，无息负债也是物管企业经营持续性的保证。

物管行业目前绝大部分负债都是以应付账款、预收账款、应交税费等为代表的无息负债。这说明了，该行业在供应链上下游具有较高话语权，且不用背负较大的付息压力。

天下攘攘，皆为利往；天下熙熙，皆为利来。物管行业有着地产领域难以企及的优势，自然备受追捧。在资本市场上，该行业充斥着一片叫好之声，他们的PE值，大多数位于20至30倍的区间，有的甚至高达40倍。

不过，物管赛道也呈现出逐渐拥挤的态势，对于许多企业而言，机遇之外，挑战也随之而来。

尤其是年初突发而至的疫情，就检验了物管企业的“体质”，成为了良莠的试金石。在这片收并购随处可见的阵地，如果实力不济或稍有差池，就有可能成为别人的“囊中之物”。