乐居财经 陈丽珍 发自深圳

历经数月的准备，卓越集团旗下物业公司卓越商企服务集团有限公司（简称“卓越商企”）已于5月31日向港交所递交招股书，海通国际和海银国际担任联席保荐人。

早在2月21日，市场消息称，卓越已有拆分物业公司上市的打算，在母集团两次上市告吹后，卓越再一次进行了与资本市场牵手的尝试。

营收复合增长率39%

卓越商企前身是卓越物业，1999年成立。与其他上市物业公司不同的是，卓越将其定位为“领先的商务物业管理提供商”，业务范围涵盖商业物业、住宅物业与公共与工业物业等业态，意在为客户提供覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务。

与此同时，卓越商企还提供金融服务、公寓租赁服务及其他与提供软件开发和技术维护有关的服务，但在招股说明书中，卓越商企打算将金融服务进行打包出售。

据招股说明书披露，卓越商企在近年来实现快速增长，其收益从2017年9.47亿元增长至2019年18.36亿元，年复合增长率约为39.2%，订约管理的物业总面积由2017年1310万平米增加至3320万平米，复合年增长率约为59.1%；同期在管物业的总面积由1140万平米增加至2350万平米，复合年增长率为43.9%。

卓越商企服务营收情况（来源：招股书）

卓越商企的净利润从2017年1.36亿元增长至2019年的2.34亿元，复合年增长率约为30.9%。

卓越商企收益快速增长，得益于不断扩张的物业管理面积。截至2019年12月31日，卓越商企在全国27个城市布局308个在管项目，总面积达2350万平方米，其中在大湾区的项目有101个，总建筑面积为1140万平方米，项目涵盖了商务物业、公共与工业物业及住宅物业。

卓越商企在管物业项目情况（来源：招股书）

毛利率连续三年下降

得益于母公司的加持，卓越商企大部分管理面积增长，主要来源于两个路径：一是母公司卓越集团所提供的增长面积，二是通过市场化扩张获取的第三方物业。其中，第三方项目成为卓越物业规模扩张的重要途径。

招股书显示，来自于卓越集团的商业物业管理面积和收益从2017年的186.6万平方米、3.52亿元增长至2019年的277万平方米、4.89亿元，占各期总在管面积的65.3%、58.8%及43.2%。

而来自第三方的商业物业管理面积和收益从2017年的299.5万平方米增至2019年的954.3万平方米，收益从3.11亿元增长至7.08亿元。

作为一家以商务物业服务为特色的物业企业，卓越商企的商业物业收入仍是“大头”，这与其定位一致。2017-2019年，卓越商企服务的关联方收入占比分别59.4%、54.7%、42.2%，其中商务物业管理服务总收益在2019年占比达到65.2%，。

在公共及工业物业管理服务方面，卓越物业的收益从2017年的0.41亿元增长至2019年2.03亿元，增值服务由0.87亿元增长至2.04亿元。

得益于物业管理行业智能化发展，卓越商企利用数字化平台提升运营效率和服务质量，搭建了“E+FM智慧双平台”，近三年来自卓越集团开发的商业物业单位收费从15元/平米/月增至19.6元/平米/月，高于同期来自第三方物业开发商开发的物业单位收费的14.0元/平米/月。

卓越商企毛利率情况（来源：招股书）

不过，在规模和收益增长的同时，卓越商企的毛利率却连续三年下滑。2017年-2019年，基本物业管理服务的毛利率从24.6%下降至22%，与去年百强物企平均毛利润率24.02%相比，卓越商企服务的毛利率尚不及行业平均线。

相较而言，在卓越商企各项业务中，商务物业管理服务的毛利率最高，为25.3%，增值服务毛利率其次，为25.2%。在基本服务之外的其他服务，毛利率较高，其中金融服务的毛利率高达78.9%。令人不解的是，卓越商企计划把最赚钱的这部分业务卖掉。

对于毛利率整体下降的原因，招股书中解释是，因物业管理服务（尤其是商务物业）的毛利率下降。一般而言，于往绩记录期提供予商务物业的基本物业管理服务的毛利率高于提供予公共及工业物业和住宅物业的基本物业管理服务。卓越商务物业毛利率由2017年的29.5%下降至2019年25.3%。

资产重组家族盛宴

卓越与资本市场有说不清的“孽缘”。2007年，卓越集团首次赴港，拟集资17亿元，但是遭遇2008年金融海啸和楼市调控，此次IPO告吹。2009年7月，卓越再次宣布上市计划，但由于估值偏低，国际认购情况不理想，上市梦再次破灭。

随着房地产行业进入存量时代，叠加疫情黑天鹅事件，物业公司持续被资本市场看好，截止到2020年5月，共有3家A股上市企业，24家港股上市企业，39家新三板企业，而且物业公司股市盈率普遍在30-50倍，甚至更高，如碧桂园服务53.52倍、保利物业88.30倍、雅生活服务40.22倍等。

不管是此次上市浪潮助推,还是对两次上市告吹的不甘心，早在1月初，卓越就已经开始进行了公司股权架构调整。

卓越商企重组前股权架构（来源：招股书）

1月10日，卓越将卓越物业管理由股份有限公司转制为有限责任公司；1月13日，卓越商企服务集团有限公司于开曼群岛注册成立为获豁免有限责任公司，随后对该公司进行了重组。

1月13日，本公司于开曼群岛注册成立为获豁免有限责任公司，注册法定股本为380,000港元，每股0.01港元的普通股，其中同日一股股份按面值转让予urban hero，据了解该公司是卓越置业创办人李华通过东润间接全资拥有的英属处女群岛公司，随后99股股份获配及发行予urban hero，因此李华为最终控股股东。

1月17日，卓越在英属处女群岛注册成立Excellence BVI，为有限责任公司，因此离岸中间控股附属公司注册成立。与此同时，Excellence BVI获授权发行最多达50,000股每股面值1.00美元的股份，及100股普通股于注册成立日期按面值获发行及配发予卓越商企。于有关配发及发行完成后，Excellence BVI由卓越商企直接全资拥有。

卓越香港于2020年3月6日在香港注册成立为有限责任公司。同日，卓越香港的10,000股股份按认购价10,000港元获配发及发行予Excellence BVI。于有关配发及发行完成后，卓越香港由Excellence BVI直接全资拥有。

5月21日，70股股份获配发及发行予Autumn Riches（一家由李渊先生全资拥有的英属处女群岛公司）及131股股份获配发及发行予Ever Rainbow（一家由肖兴萍女士全资拥有的英属处女群岛公司）。李渊先生为肖兴萍女士的儿子，配发及发行完成后，卓越商企由Urban Hero、Autumn Riches及Ever Rainbow分别拥有79.9%、7.0%及13.1%。

卓越商企重组后股权架构（来源：招股书）

上市前夜，通过一系列重组，李华家族成为这场资本盛宴的赢家。对于本次拆分上市，卓越商企表示本次募集的资金将用于业务扩张、开发信息技术系统、在管物业设施升级与培养人才及一般公司用途。