当代置业董事局主席张雷

乐居财经 王泽红 发自北京

诞生不满5个月的第一服务，也搭上了赴港上市的列车。

在赴港IPO前的短短四个多月内，当代置业董事局主席张雷为它注入了核心物业资产。

第一服务成立于2020年1月20日，它的资产主要来自于第一物业和第一人居。2019年12月，第一物业与第一人居从新三板摘牌退市；2020年2月，第一物业收购第一人居72.1%股权，两家公司合二为一。随后，第一资产、张雷分别将持有第一物业的64.6%及4.2%股权转让予第一服务，紧接着第一资产再度转让第一物业31.2%股权。

乐居财经获悉，第一资产由张雷和女儿张心雨共同持有。重组完成后，张心雨通过第一资产持有第一物业的股份，将由其父张雷于第一服务持有。

至此，第一物业成了第一服务的全资附属公司。经过这一轮重组之后，第一服务共拥有57家附属公司。其中，财务贡献最大的是第一物业和第一人居，山西第一物业、湖南第一物业和江西第一物业位列其后。

5月29日，是第一资产股权转让完毕的时间节点。也就是在这一天晚上，第一服务向港交所提交了招股书。海通国际担任独家保荐人。

实控人张雷持股52.7%

在第一服务目前的股权架构中，控股股东主要有张雷、张鹏、世家集团、雪松集团及皓峰投资。其中，世家集团、雪松集团由张雷全资拥有，皓峰投资由张鹏全资拥有。张雷共持有第一服务52.7%股权，张鹏持有22.8%股权。另外，李熠通过志远环球持有2.8%股权，刘培庆通过刘培庆管理持有1.4%股权，龙晗通过龙晗管理持有1.4%股权，吕晓彤通过晓彤集团持有2.1%股权。

张雷与张鹏已经订立一致行动协议，合计持有第一服务75.5%股权。

第一服务重组完后股权架构

第一服务拥有4名执行董事、两名非执行董事及合共3名高级管理人员。执行董事为刘培庆、贾岩、金纯刚、朱莉；非执行董事为张鹏、龙晗；独立非执行董事为孙静、朱彩清、程鹏。

其中，张鹏任董事长兼非执行董事，刘培庆为联席首席执行官兼总经理，贾岩为联席首席执行官。张雷并未担任任何具体职务，他将第一服务全权交给了张鹏，这位他一直信任和委以重任的伙伴。

高增长与小规模

在物业服务这条赛道上，管理面积是衡量一家企业规模的重要关键指标。

据乐居财经了解，2020年已递交招股书待上市的物企队列中，金科服务规模较大，在管面积达到1.2亿平方米；新晋上市的建业新生活，在管面积约为5700万平方米；金融街物业约1900万平方米，弘生活物业为1580万平方米，烨星集团520万平方米，宋都物业400万平方米，兴业物联240万平方米。

招股书显示，截至2017年末，第一服务在管建筑面积为731.8万平方米，2018年为1062.6万平方米；2019年，第一服务业务版图扩展至中国19个省市49个城市，在管建筑面积达到1354.3万平方米，三年复合增长率为36%。

有分析人士认为，第一服务在管面积与弘阳服务、金融街服务相当，从行业整体情况来看，这类物业企业体量不算很大。因此，企业盈利能力和盈利模式是资本市场衡量的重要标准。

第一服务的业务模式主要分为三条业务线，分别为物业管理服务、绿色人居解决方案和增值服务。而绿色物业管理服务的能力，则是第一服务的核心竞争力。这一点，在招股书的字里行间，可以清晰的感知到。“我们相信，我们的绿色物业管理服务使我们脱颖而出，彰显竞争优势。”

第一服务的定位，便是“专注于提供绿色物业管理服务及绿色人居解决方案”。但是，绿色人居解决方案的市场小且分散。这也成为了第一服务发展的风险因素之一。

有风险，也有机遇。第一服务认为，能源运维服务市场主要因架构原因而仍处于发展初期；另一方面，致力于提供绿色科技咨询及系统安装服务的公司一般为小规模公司，尚无出众的市场领导者。这为个别企业提供了一个开发服务领域及巩固市场的机会。

人工分包成本递增

招股书显示，2017年-2019年，第一服务的收益分别为3.79亿元、4.95亿元、6.25亿元。其主要按包干制收益模式自物业管理服务产生收益，分别占2017年、2018年及2019年物业管理服务收益总额约99.8%、99.8%及99.9%。

在规模和收益递增的同时，第一服务的人工分包成本也在增加。招股书显示，截至2017年、2018年以及2019年末，第一服务分包成本占相应年度销售成本总额的25.1%、26.9%及27.9%。

另外，第一服务的大部分物业管理项目来自于当代置业 。2017年、2018年及2019年，由当代置业所开发物业的在管建筑面积分别为630万平方米、750万平方米及940万平方米，分别占物业管理服务的收益总额的95.2%、85.8%及79.4%。

但是，第一服务也在逐步降低对于当代置业的依赖。招股书披露，第三方开发商开发项目应占的在管建筑面积由2017年的100万平方米增至2019年的420万平方米，复合增长率約105.2%；第三方开发商获得的合约建筑面积由2017年的2.9百万平方米增加至2019年的10.8百万平方米，复合年增长率为91.2%。

第一服务未来的业务策略是“扩充绿色物业管理业务规模”。扩大绿色人居解决方案服务的组合，被第一服务认为是提高增长潜力及增加收益的来源。