乐居财经 展浩博 发自广州

一纸招股书，揭开了新京城四少之一张量的商业版图。

5月20日晚，实地地产发展有限公司（下称实地地产），正式递交港交所上市招股书。这家由地产二代一力创建的黑马房企，由此开启IPO征程。

新京城四少中，81年出生的张量是个低调的不安分者。身为富力地产联席董事长张力独子，张量并不甘心栖身父亲地产王国之下，做一个赋闲公子。

03年留学加拿大归来后，张量一开始便选择了独立创业，而且是在地产行业之外。

张量在工程机电、智能家居、创投领域均有涉猎。不过兜兜转转，到头来还是回到了父亲所在的老本行，于房地产开发中实现了最大建树。

尽管如此，在浮躁多金的地产行业，张量仍想保有一种实干精神，这一点从实地地产的名字中也不难看出。实地、实地，脚踏实地。从公司命名之初，张量就寄寓了这样的情怀。

与此同时，张量自带的技术实用主义基因，也深刻融入到了实地地产的企业底蕴中。为此，2017年初，张量曾特地请来百度原副总裁李明远担任实地地产总裁。用智慧科技为地产赋能的跨界思维，一直为张量所推崇。

实地地产招股书中也多处提到，将智慧技术引入物业发展是实地地产一贯奉行的理念，而在智慧人居生态系统领域，实地地产已足以和业内对手一争短长。

在实地地产主要业务划分中，可以看到，曾涉足工程机电领域颇深的张量并未抛弃原有从事业务。物业销售之外，实地地产第二大业务就是机电安装及装修服务。2017-2019年间，该业务年营收分别为1.84亿元、1.44亿元、9678万元。

百强黑马

据招股书，实地地产成立于2006年，历经多年，实地地产已从初创地产开发商发展为跻身百强行列的知名房企。招股书表示，中国房地产TOP10研究组发布的2020中国房地产百强企业名单中，实地地产排名第70位。

2017-2019年，实地地产全年营收分别为38.7亿元、63.72亿元、83.24亿元，年复合增长率为46.6%；税前利润增长更为显著，期内税前利润分别为：4.14亿元、13.43亿元、17.06亿元，年复合增长率高达102.9%。

实地地产的营收利润增长实现大幅度跃升，是在2017-2018年间，营收、净利大幅增长，来自两年间实地地产销售的快速提升。2017年，实地地产已结转建筑面积为46.98万平米，2018年这一数值猛增至76.26万平米，2019年增速放缓，为82.53万平米。

快速提升的毛利率是实地地产业务表现的一大亮点，2017-2019年，实地地产毛利率分别为21.9%、25.2%、30.9%。

招股书表示，毛利率提升主要与不同项目毛利率不同相关。而这或与实地近年来不断打造的智慧人居、科技型偏高端住宅项目有所关联。

与此同时，实地地产负债情况也在逐年优化，2019年实地地产净负债比率降至2.25倍，而2017年这一数值曾高达38.09倍。得益于资产权益不断充厚，3年间，实地地产负债率优化显著。

截至2020年一季末，实地地产在全国25个城市共持有37个地产项目，总建筑面积为1430万平米。现有总土储为1016.93万平米，其中可租售面积为55.44万平米。

实地地产土储分布中，排名前三的分别是重庆、广州和遵义。三座城市土储占比分别为16.5%、11.4%及11.1%。其中，广州为实地地产总部所在地。可以看到，在华南大本营之外，实地地产向中西部扩张已颇有成效。

不过，在华东华北区实地地产土储仍不充分。长三角地区，实地地产仅在无锡及泰州有小部分土储。京沪两座超一线城市，实地地产都未曾进驻，土储扩张层面仍有不少可施展空间。

绝对掌控

实地地产的股权架构，几乎是内房企中股权最为清晰的一家。实地地产创建不久，张量就实现了对公司的绝对控制。

招股书提到，2006年实地地产创立之初，公司由张量及张量之母廖冬芬各自持股80%和20%。不久，张量母亲便把手中股权悉数转让给儿子。自此，张量成为实地地产100%的控股股东，并延续至今。

自始至终，身为富力地产董事长的张力，从未出现在实地地产的股权名单中，也未与儿子的实地事业产生诸多瓜葛。从张氏夫妇的完全放手，可见对儿子能力的充分信任。

但是，张氏父辈并非对张量事业毫无支持。实地地产集团工商登记资料显示，公司现任法人为王洪志，在此之前则为张小林，张量自始至终不曾出现在实地地产工商登记的法人名单中。

据了解，张小林为张量大伯，张氏父辈不愿张量名字较早暴露于公众面前，而亲自下场担任公司法人，也可称得上是对子女的一种保护。

而张量本人则在幕后扮演着实际掌控者的角色。2016年，张量便开始从实力地产管理层前台淡出。乐居财经获悉，张量于2016年4月卸任实力地产执行董事，同时王洪志被任命为执行董事兼总经理。

而实地地产招股书提到，张量现任公司非执行董事兼董事会主席，不参与公司具体日常管理事务。

尽管如此，张量始终将实地控制权牢牢握在手中。2016年底，百度原副总裁李明远离职百度后，次年1月便被张量挖到实地担任总裁，不过李明远企图用互联网管制思路改革实地地产，掀开一轮区域扩大授权的公司架构变更。

此举严重挑战了张量控制者的权威，不久李明远即告离职。彼时，张量曾直言表示，“给你的权力是你的，但，不要夺权”。言辞之中，不无企业主宰者的霸气。

“张量”帝国

“张量”一词，是力学理论中一个术语。是一个可描述矢量标量及其他张量间线性关系的多线性函数。

正如“张量”一词中包含的颇为复杂的线性关系，现实中在实地地产之外，张量也掌控并支配着一张规模庞大的投资网络...