世茂集团董事局副主席、总裁 许世坛

乐居财经 曾树佳 发自上海

在进击资本市场的路途上，世茂服务更进一步。

5月14日，红杉资本中国基金、腾讯完成对世茂集团旗下全资子公司——世茂服务控股有限公司的战略投资，投资总金额达2.44亿美元。

PE投资物业公司并非个案。即将在港交所上市的建业新生活，其基石投资者就是知名投资机构高瓴资本。

在目前的港股市场中，物业股具备轻资产、非周期、抗通胀、现金流稳健等特点，业绩相对稳定。它们动不动就几十倍的PE，显示出自身“安全垫”的厚度，吸引了各路资本追逐。

世茂服务的“底色”

世茂的物业板块，被总裁许世坛寄予厚望。

2019年8月，世茂物业更名为世茂服务，标志着“深蓝时代”的开启。今年1月份，传出消息，世茂服务计划将在年内赴港IPO，并已与潜在顾问就此进行深入谈判，预期集资5亿至6亿美元。

截至2019年末，世茂服务签约管理面积超1亿平方米，签约项目超360个，共覆盖全国超60个城市，其中81%位于一、二线城市。2019年，世茂房地产物业管理收入25亿元。

按照许世坛的说法，世茂服务签约面积预计在2020年底达到2亿平方米；2021年达到3亿平方米，并敲定公司将于2021年上市。

近两年，世茂房地产加速了收并购的脚步；受益于此，世茂服务的版图也逐渐得到扩充。

乐居财经查阅获悉，去年7月，世茂服务收购了海亮物业100%股权。海亮物业成立于2014年7月，是海亮集团下属全资子公司，负责海亮地产原有开发项目的物业管理业务，所管理的物业面积超过1500万平方米。

今年1月，世茂服务先后完成收购南京海峡物业、广州粤泰物业。

而除此之外，颇受关注的世茂福晟世纪并购，也留给了世茂服务一笔较大资产。3月31日，世茂服务成为福晟生活服务集团的最大股东。福晟生活服务涉及90多个项目，已签约面积超过1500万平米。此后，这些物业面积都将被并表到世茂服务的财报中。

经过一系列规模扩张，世茂服务现已重点布局长三角、环渤海、大湾区与中西部四大核心城市群，覆盖全国近70座城市，服务业主与用户近240万。

物业管理当前正处于企业间整合的初级阶段，行业集中度正在快速提升，Top 20企业的市场份额有望从目前的约15%提升至50%以上。世茂服务加快布局、引入资金，是其为上市“铺路”、争夺赛道的表现。

物业股成PE“新宠”

在投资者的印象中，PE投资大多集中于互联网等领域。然而，近年来物业企业掀起上市热潮，正在吸引资本向其靠拢。

据乐居财经不完全统计，算上近期的金科服务、荣万家，目前已有约17家物业企业，公开宣布了分拆上市计划，其中有6家递交了招股书，而建业新生活则将于5月15日在港交所上市。

据建业新生活招股书披露，它拟发行3亿股股份，其中香港发售股3000万股股份，国际发售2.7亿股。而作为亚洲地区资管规模最大的投资基金之一，高瓴资本则成为建业新生活的基础投资者，持有其9.61%的股本。

早在2019年12月，高瓴资本也曾以类似动作，成为了保利物业的基础投资者。不过，高瓴资本习惯投资于医疗保健、消费、TMT、先进制造业、金融及商业服务行业，物管行业对于它来说，是一个较新的领域。

如今，距离高瓴资本投资建业新生活还不到十天，红杉资本中国基金、腾讯就携带大量资金入股世茂服务，并表示将提升物业管理数字化、智慧化的转型升级。

这足以说明投资机构进入物管领域，并非心血来潮。毕竟，物业管理服务，是一门低杠杆、稳定赚钱的生意。

有研究报告显示，从资本投入回报的角度看，在管面积超5000万平米的物管企业，其平均净资产收益率（ROE）为33%，平均投入资本回报率（ROIC）为34%；而地产行业前10强的平均ROE为24%，平均ROIC为6%。

在一片叫好声中，物业股的PE值不断被推高，大多数位于20至30倍的区间，有的甚至高达40倍。与此同时，行业内物业股的市值也水涨船高。

数据来源：乐居财经据Wind数据整理

据乐居财经统计，目前在25家上市物企中，市值最高达到912.87亿元，总市值达到150亿元以上的有8家。其中，位居前列者，包括碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、招商积余、绿城服务等，它们都在规模、运营能力上具备优势。

优质的准上市物业公司，已经成为PE机构眼中不容舍弃的“猎物”。