乐居财经 黄冬艳 发自上海

朋友，越走越近。

自去年底项目合作以来，绿城中国(3900.HK)与新湖中宝(600208.HK)发生了“血缘”关系：新湖中宝将以30.685亿港元入股，成为绿城中国第三大股东。

4月26日，它们分别发公告，披露了双方正在进行的两笔交易。其一，新湖中宝以18.23亿元，将位于江苏启东的海上明珠城项目公司50%的股权转让给绿城中国。其二，新湖中宝计划现金30.685亿港元认购绿城中国扩大后总股份的12.95%。

乐居财经了解到，算上去年12月以来的几番交易，目前绿城中国陆续向新湖中宝收购的项目所涉及资金已经超过百亿，且双方早已表态会继续加大合作力度。

绿城中国董事会主席兼总裁张亚东与新湖集团董事长黄伟走到了一起，市场普遍看好两者的联姻，认为新湖中宝看好绿城的稳健财务、产品品质与未来的成长性。受其利好，4月27日开盘，绿城中国涨7.13%，报7.51港元。

溢价27%入股

绿城中国已发行总股份数约为21.71亿股，主要股东为中交集团、九龙仓、宋为平等。此次引入新湖中宝，将通过配发新股份的方式，交易完成后，绿城中国总股本也将增加到约24.94亿股。

具体交易细节包括：新湖中宝旗下的全资附属公司香港新湖投资计划以9.50港元/股的价格认购绿城中国3.23亿股H股股份，认购总金额30.685亿港元，支付方式为现金支付。该项交易的议案已经在4月24日获得新湖中宝董事会审议通过，交易完成后，新湖中宝将占绿城中国扩大后的总股份数的12.95%。 

根据目前的股权结构，交易完成后，中交集团和九龙仓分别为绿城中国第一和第二大股东，新湖中宝则成为第三大股东。

这项交易受到关注的重点，在于每股9.50港元/股的价格，以及新湖中宝12.95%的持股比例。

乐居财经获悉，公告所述的定价依据考虑，主要综合了绿城中国董事会召开之日前十个交易日的加权平均价格和每股净资产。今年以来，绿城中国的股价波动较大，每股最高交易价格出现在3月5日，为11.64港元／股，此后呈整体下跌的态势，最近的4月份是年内其平均股价最低的一个月，基本在7-7.8港元／股间。

与绿城中国于4月24日收市时的7.01港元相比，此次9.50港元/股的交易定价溢价达到了36%，即便是最后的十个连续交易日平均7.487港元／股的价格，溢价也有27%。 

但相比于每股净资产，9.50港元/股的价格却是十分优惠。年报显示，截至2019年12月 31日，绿城中国总资产3370.92亿元，归属于母公司所有者权益276.45亿元，每股净资产12.73元，折合港元算，与此次的交易价格折价超过4成。

自下午公告消息披露后，关于这一交易的每股定价究竟低估还是折让，网上投资者各持己见。但无论如何，若2020年5月24日前此次股权交易获得批准，新湖中宝将走马上任绿城中国第三大股东，并且向绿城中国提名一名董事候选人，成为非执行董事。

朋友是走出来的

绿城中国与新湖中宝的合作渊源，多年前就已开始。2009年双方已经建立了互保关系，即互为对方贷款提供信用保证；随后在2011年底，绿城中国旗下的绿城物业收购了新湖中宝旗下的新湖物业40%股权，将后者纳入前者体系之下，并更名为新湖绿城物业，如今新湖中宝与绿城中国仍为新湖绿城物业的两大股东。

2019年12月开始，绿城中国与新湖中宝关系越来越紧密。4月26日，双方最新合作的项目——江苏南通启东的“海上明珠城”项目处于环沪1小时经济圈，总占地约1500亩，计容建筑面积约198万平方米，收购完成后，绿城中国和新湖中宝将联合操盘该项目，将该项目打造成为绿城康养小镇。

至此，绿城中国与新湖中宝通过三次交易，已有六个合作项目，涉及的交易资金102.52亿，其中仅5个项目的总建筑面积就已经超过300万平方米。

对于此次交易，绿城中国和新湖中宝都不吝点赞。绿城中国认为，新湖中宝的战略入股，为其提供了更多的资金用于业务发展；而新湖中宝则认为，交易不仅有利于加快相关项目开发进度，提升经营效率，更可优化其公司资产负债水平，实现更加稳健高效优质的发展。

对于绿城中国与新湖中宝为何会选择对方为合作伙伴，上海中原地产的分析师卢文曦总结为“各取所需”。

乐居财经了解到，2019年上半年，新湖中宝合同销售收入76亿元，当期营业收入为72.75亿，归母净利润17.21亿元，其中地产业务营业利润约12亿元。截止2019年中期，新湖中宝在全国拥有的开发项目约50个，权益总建筑面积约2200万平方米。

而债务方面，2019年中期报告显示，新湖中宝期内持有货币资金153.12亿元，未偿还融资总金额却高达848.47亿元，及至2019年三季度末，该项数字仍有约550亿元。

卢文曦分析，新湖中宝近几年虽然不断在扩张，却因为资金压力越来也大不得不“断臂求生”，以出售项目缓解杠杆压力。另一方面，由于近几年房地产市场调控力度加大，项目主要定位中高端的绿城中国走量并不算大，导致其如今有着强烈的规模诉求，两者可谓各有所求，且恰好需求相互吻合。

张亚东的大手笔

今年3月份的业绩会上，张亚东明确了一个2500亿的销售目标，同时新增货值也要达到2500亿元，权益投资金额不低于600亿。

今年以来，仅4个月绿城中国已经新增了27个项目，新增货值1249亿元，其中9个为收并购项目，包括上海青蓝国际城二期、沈阳仙林金谷、沈阳新湖湾、沈阳新湖美丽洲、南通启东等项目。于2019年，绿城获取并购项目17个，包括上海新湖明珠城、西安桂语兰庭等项目，收购项目同比增长332%；同年绿城斥资691亿元拿地，其中集团支付523亿元，创下历史新增投资货值之最。

“相比于直接买地，收购项目股份的好处在于谈判时心态上占优势，价格也可以控制。”卢文曦认为，在行业洗牌加速的大背景下，规模较大的房企选择收购的方式显然更好，扩张速度也更快。

上任绿城中国董事局主席兼总裁一年来，张亚东在积极谋划绿城未来五年发展规划，即重点围绕重资产、轻资产和“绿城+”三大板块进行布局。其中，轻资产板块即代建板块，“绿城+”板块则围绕前两个板块的上游下游展开，上游主要是绿城科技集团，下游主要是绿城理想生活集团。

按照张亚东的设想，2025年三大板块总共实现销售规模5000亿元。拆分来看，传统的房地产开发重资产部分通过巩固全国布局、提升盈利水平、优化业务结构等措施实现3500亿元；轻资产部分通过梳理代建品牌、发展资本代建、完善管理机制等措施实现1500亿元；另外，“绿城＋”内涵将继续丰富，通过加长产业链、加粗产业束，来赋能增值能力。

这是绿城5年的长线目标，单论2020年目标，则是拟达成新增投资货值、销售金额各2500亿元的目标。如果该目标达成，2020年绿城的销售增速将达到近25%。按照前四个月完成1249亿元的新赠货值，绿城中国今年2500亿目标不是问题。