世茂服务上市，比想象中要快许多。

4月21日晚间，世茂房地产称分拆分物业管理服务业务到港交所上市。去年8月，许世坛说世茂服务将于2021年上市。

像割韭菜一样，早割早收获。

不出意外，胡葆森旗下的建业新生活要在香港上市。如果世茂服务上市，许荣茂旗下将有3家上市公司：世茂房地产（0813.HK）、世茂股份(600823.SH)、世茂服务。

世茂股份上市，许世坛17岁；世茂房地产上市，许世坛29岁；现在，他43岁了。原来圆嘟嘟的脸，变瘦变精干了，只不过多了些白发。

儿孙有出息，老子脸上有光。许世坛早已独当一面了，成为地产二代里的大哥哥。世茂服务上市，将是许世坛在资本市场的第一次表演。

壹

物业企业要上市，就得先做大。

碧桂园、绿城服务和保利物业排在营收榜前三，分别为96.45亿元、85.82亿元、59.67亿元，而世茂的物业收入只有27亿元，排在已上市的蓝光嘉宝服务前面，位列第7位。

这27亿元也是经过几次并购放大的。

前不久，世茂服务旗下的世茂天成完成收购福晟生活服务51%股权。潘伟明出局，世茂集团副总裁、世茂天成物业公司董事长兼总裁叶明杰变成法定代表人。

除了福晟生活服务股权过户的完成，南京海峡物业、粤泰物业、海亮物业等物业公司也出现在世茂服务新增投资的名单当中。

今年1月14日，世茂天成完成对南京海峡物业管理有限公司股权的并购，持有该公司100%股权。一天前，1月13日，广州市粤泰物业服务有限公司也完成股权变更，世茂天成服务100%持有。资料显示，粤泰物业旗下全资控股海南粤泰物业服务有限公司、三门峡粤泰物业服务有限公司、江门市粤泰物业服务有限公司三家企业。

在去年7月，世茂天成还收购了海亮物业100%股权。据了解，该物业公司成立于2014年7月，是海亮集团下属全资子公司，负责海亮地产原有开发项目的物业管理业务，所管理的物业面积超过1500万平方米。2019年7月16日，海亮物业股东已由西藏鼎丰胜实业有限公司变更为世茂天成服务。

快速地并购，导致世茂的物业收入大增。根据世茂房地产2019年财报，物业管理收入及其他由2018年的人民币16.07亿元增加68.1%至2019年27.01亿元，主要由于物业管理规模逐步扩大，以及合作项目管理费增加所致。

这27亿业绩里，世茂股份贡献了2.04亿元，世茂房地产其他公司贡献了24.96亿元。如何将世茂股份旗下的这部分物业收入转到世茂服务，定价的公允是个考验。

贰

拿这27亿元的物业业绩上市？

这或许不是许荣茂的全部。由于招股书没有公布，他将在世茂服务装入更多的内容，是大概率事件。

那份分拆公告的原文是这样说的：公司正考虑可能分拆集团的物业管理服务及相关增值服务业务于联交所独立上市。增值服务业务是什么？没有说清楚。

一个猜想，商业运营的14.27亿元是不是会装入？宝龙商业上市时，就是在物业概念里装了商业服务内容。这是一个很有想象的空间。

目前，世茂服务的旗舰是世茂天成服务，对外投资了20多家公司。

另个一个“增值”是家居家装。4月3日，许世坛与红星美凯龙老板车建新签署了一份关于家居家装合作的协议。第二天，世茂房地产就将牡丹江茂居家居用品有限公司挪到了世茂天成服务。这家公司的经营范围，包括装饰装潢、建筑材料、家居饰品、家具等服务。

为何进军家装家居市场，世茂方面在协议签署现场表示，“双方将携手为世茂准业主、业主及世茂社区0-2KM的用户群打造定制家装套餐及个性化全案整装服务。

官网资料显示，世茂服务为世茂集团旗下全资子公司，成立于2005年9月，管理项目涵盖住宅、商办、产业园、特色小镇、会所、城市公共建筑等。世茂服务已进驻全国50多个城市，签约管理面积达1.1亿平方米，在管项目180余个。

世茂服务是谁？

东哥查询获悉，在2019年12月19日，一家名为“世茂服务控股有限公司”在香港注册成立。它装了哪些资产，招股书没出来之前，一切是个谜。

叁

世茂天成是世茂服务的旗舰公司。

在世茂服务注册后的第五天，世茂天成的股东由上海世盈投资管理有限公司变成上海奥聆企业管理有限公司，奥聆的母公司是香港的Origin Prime Property Services Limited，注册资本500万元人民币。

上海世盈是上海世茂建设有限公司，世茂建设是世茂房地产的全资子公司。这一次挪移，许世坛将物业服务板块从地产业务剥离，成为世茂服务未来上市的资产。

在往前推至2014年，上海世盈是从上海世茂房地产有限公司手上接手世茂天成的。上海世茂房地产的唯一股东是在香港注册的世茂集团控股有限公司。世茂集团与世茂房地产的关系是什么，无从知晓。

近两年来，房地产分拆旗下物业公司上市成为一股潮流，仅2019年以来，就有滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、保利物业、时代邻里8家物业公司从母公司中分拆上市。

据公开资料显示，收入构成上，目前世茂服务基础物业收入占比60%左右，社区和开发商社区增值部分收入大概占比35%-40%。根据此前计划，若世茂服务完成上市，预计40-50%资金将被用作未来规模的扩展，而剩余资金将用于提升世茂服务的品质。

来源：大东财经