乐居财经 赵星雯 4月21日，乐居财经联合佳兆业举办“连线•后疫情时代中国房地产市场前瞻”——解读《佳兆业2019-2020中国房地产行业白皮书》主题会议。佳兆业集团控股首席战略官刘策、易居研究院智库中心研究总监严跃进、朱罗纪自媒体创始人朱文策、乐居控股首席研究员姚育宾、乐居执行总编辑兼乐居财经主编潘宇凌参与此次连线。

谈到关于城市更新在未来房地产发展中的地位和价值，朱文策认为，城市更新是房地产行业中一个很好的细分产业。城市更新本质上是人们生活方式发生变化，在城市聚居。城市本身也出现衰老，原来的规划也变得落后。朱文策拿深圳举例。深圳现在很多早期发展起来的工业区，比如坂田、平湖等地，有很多连一个公园都没有，这些地区早期的需求和现在完全不一样。生活在城市里的人们，生活方式会变化，需求也会变化，城市本身很多区域也在慢慢的衰败下去，就会带来人口会流出。最典型的就是罗湖，现在很多年轻人可能就不往罗湖去，罗湖慢慢的就会看起来不像其他地方显得生机勃勃。所以在这个背景下，城市更新一定会发生。好的城市、伟大的城市，一定是城市更新做得非常好的城市。整体上讲，中国原来粗放式建造起来的城市，现在都存在着优化的机会和空间。

朱文策还认为，中国的一二线城市，已经度过了大兴土木的第1轮扩张，如果想要继续提升城市品质，满足越来越多人口的需求，就一定要城市更新。从开发商角度讲，像北、上、广、深土地特别紧缺的城市，如果不做城市更新，开发商可能无法生存。从买房人的角度讲，一个城市更新的项目对于老百姓生活的区域，发生的价值重估非常剧烈。

对于深圳的城市更新，朱文策也有自己的思考。

第一、以往以促进GDP发展为第一要务的政策取向，这和城市更新的本质不太吻合。城市更新首先应该是一个公共政策，考量的不应该只有经济效益，根本目的是留下一个更好的、更伟大的城市。但现在各地的城市更新，除了深圳以外，都存在着重商业开发，轻权益平衡，都市更新不应该简单地使用商业逻辑，而是应当使用社会学的视角。在这个过程中，要注重那些弱势者、失语者权益的保障。比如说，在程序上要更加注重程序正义，对于周边居民、社会公众等“失语者”群体的意见和利益，要更加充分的征询和尊重，谋求最大公约数。这一定是以商业逻辑和以公平逻辑为思考所产生的不同导向。

第二、城市更新不都是拆迁重建。深圳的城市更新不仅仅包含推倒重建，还有功能改变，包括柔性改造，也就是综合整治。城市更新，不应该是开发商再去掀起像98年房改之后的房地产运动。我们没有理由，也没有能力，把整个城市重新再翻一遍。从生态环保的角度讲，这样非常不经济。那么在这个过程我的态度是要注意做平衡，拆掉本身不是目的。

第三、在城市更新发展过程中，希望开发商重视租客的权益。现在很多城市一个小区拆掉了，几十个亿万千万富翁站起来，从价值重估的角度，作为原住民应该得到这些补偿的角度，是非常合理的。但如果从社会运行的角度，我建议政策设计还是可以做一些重新的设定，要保护或者减缓在这个过程中被迫搬走的租客，因为在深圳过去城市更新项目里，租客被迫搬到更远的地方，要承担更远距离的交通通勤费用。

等于是，城市更新满足了各区政府、开发商、原住民的利益，但是所产生的外部成本，却由全社会来承担。这个对于租客群体以及其它需要为之承担代价的群体，是不公平的。深圳作为全国城市更新的领先探索者，有机会也有能力做出更好的保障。