素有“物华天宝，人杰地灵”之称的赣鄱大地走出了第二位地产新星。

2020年初，国内教育地产先行者——东投地产集团有限公司（简称“东投地产”）以黑马之姿荣登中国房地产企业百强名单。这是继新力地产之后，江西第二家跻身中国房地产百强的企业。东投地产由国内最大民营教育出版发行公司——江西东旭投资集团有限公司（简称“东投集团”）孕育而生，在江西县域市场深耕多年后，逐渐在全国地产领域崭露头角，其发展速度之快、势头之猛堪称江西地产界的第二匹“黑马”。

这匹“黑马”的实际控制人是教师出身的金太阳教育创始人陈东旭。24年前，在新余一中担任物理教师的陈东旭毅然下海创业，成功创办了金太阳教育，并在机缘巧合下涉足市政和地产领域。进军地产领域后的陈东旭仍不忘教育情怀，“优质教育的不平衡”也让东投地产找到了“教育地产”这条别具一格的发展道路。创办学校、打造教育社区，东投地产在江西多个县市赢得市场的同时，也受到当地百姓的拥趸。

2018年，拥有十多年世界500强房企高管经验的薛敏勇，在一次偶然的机会下，结识了当时求贤若渴的陈东旭，一场长达4小时的会见让双方如老友重逢般一拍即合。同年8月，薛敏勇正式加盟东投地产，担任东投地产集团总裁。薛敏勇的加盟不仅快速给后起之秀的东投地产带来了先进的地产管理经验，其优秀的房企掌舵能力、务实稳健的管理风格和“高周转、高激励”的打法更是与陈东旭想要将地产做大做强的魄力相互碰撞升华。短短两年时间，东投地产集团的业务版图迅速围绕江西在多省扩张，销售额从20多亿一举攀升至200亿规模，并于2020年3月成功跻身国内房企百强。

今年年初，一场新冠肺炎疫情来势汹汹，对各行各业的发展都造成了不小冲击，作为既是资金密集型又是劳动力密集型的房地产行业更是首当其冲，以县域市场为主的东投地产同样深受影响。不过，在薛敏勇看来，挑战和机遇从来都是并存的。

日前，风云财经与东投地产集团总裁薛敏勇就疫情下东投地产的发展进行了长达2个多小时的对谈。薛敏勇表示，每一轮大的市场剧变都会带来行业洗牌，适应能力强、运营效率高和服务品质好的企业会更加凸显市场价值和抗压能力，这也是企业实现弯道超车的最佳机遇。东投地产具有做大做强的基础，在快速发展的同时也非常注重经营的稳健性，但快速扩张不可避免地带来了人才缺口，他直言“疫情影响之下，东投地产不仅没有减薪，还扩大了人员招募工作，而且每个周末都在面试管理人员”。

不过，薛敏勇也表示，疫情对东投地产今年的生产运营和销售回款带来了直接压力和持续影响。面对挑战，东投地产集团适时调整运营节奏，专注修炼管理内功，灵活开发和销售策略，同时以积极姿态理性投拓，充分养精蓄锐以期在疫情完全结束后获得更加广阔的发展空间。

千磨万击还坚韧，任尔东西南北风。新冠肺炎疫情带来的冲击并未改变东投地产冲刺千亿梦的目标。薛敏勇坦言，东投地产在学习碧桂园“高周转”模式的同时着力对标新力地产，立足教育地产，主动与标杆企业差异化竞争，力争用三到五年的时间冲刺千亿房企。

疫情下的“危”与“机”

▲东投地产总裁薛敏勇

风云财经：新冠肺炎疫情下，东投地产主要做了哪些工作应对？削弱了疫情带来的影响？

薛敏勇：面对突如其来的疫情，东投地产首先做的是承担起企业作为社会公民的责任，我们积极配合政府的各项防疫工作，并组织各项目公司捐款累计约200万，助力抗击疫情。

这次新冠肺炎疫情带来的影响是全球化的，延续期非常长。地产作为资金密集型又是劳动力密集型的产业受到影响更大一些，一季度市场受疫情冲击明显缩量。具体来说，疫情是一月份爆发蔓延到全国的，当月恰逢春节假期影响相对较小，大概三分之一左右；二月份同比影响则高达90％-95%；对三月份预期销售的冲击也达到了20%-30%。实际上，东投地产很多楼盘都在县城，春节返乡季是我们的重要销售高峰，却因疫情错失销售的良机。因此，我们受疫情的影响可能比其他房企要更大一些，这是不可回避的。但我们也在积极应对。我本人亲自牵头，根据疫情态势发展和对地产整体趋势的预判，适时调整集团全年运营策略和项目开发节奏。同时在营销方面，我们也做了一些灵活的调整，疫情当下选择了一些具备线上执行性的项目进行线上营销尝试，更多的目的是延续客户累积和粘性。恢复正常生产生活后，我们以单个项目为基点，集中营销力量，通过人海战术短时间内扩大营销界面，再配合有力的促销策略，这些都为恢复销售带来了一定效果。

风云财经：如何评价疫情过后江西及全国房地产市场的后续发展？公司有哪些应对措施？在拿地、资金管理等方面是否会发生相应调整？

薛敏勇：今年土地市场的实际投资受疫情影响可能有一个下降的趋势。可能局部地方土拍还是热火朝天，但这都是一些标杆企业的战略性考虑，大部分小开发商的资金其实都比较紧张。事实上还有不少开发商找到我们，希望我们去接收受他们的储备用地。就我们东投来说，在投资和融资方面都进行了多维度的把控和优化。投资方面，我们相对稳健，仍然在出手，前期的一些投资都也还在进行，按照既定目标推进，省内省外的都有布局，并仍以住宅项目为主。资金上，我们倾向与国企等一些更稳健的资金方合作。跻身百强房企后，很多金融机构对我们更关注了，同时现在市场上资金也相对宽松了不少，我们抓住这个机会做了一些融资的替换，替换了一些成本较高的融资。此外，我们也借机做了一定的资金储备，可以说我们目前的资金层面是稳健并持续向好的。

深耕江西市场

风云财经：东投地产出身于江西，未来是继续深耕江西市场，还是进军北上广深等一线城市？

薛敏勇：我们现在有去单个一线城市拿地的能力，但目前阶段，我们依然决定把围绕江西投资作为核心布局方向。围绕江西分两个方面，一是持续聚焦江西市场，这是我们的投资重点，占比大概会在七成左右，二是不断开拓浙江、湖南、广西、湖北、河南等江西周边省市，考虑投资占比在三成左右。围绕江西的好处是，管理半径适度扩张，未来组织管理输出也能比较快地对接落地并接地气。当然，在通过深耕江西与周边省份开拓并行的方式持续优化土储结构的基础上，我们也在伺机机会型进驻其他优质省域。实际上，我们在不断完善我们的产品体系，提升产品力。目前已形成了“城系”、“府系”、“院系”，同时也在匹配市场需求进行高端“瑞系”产品的尝试，通过积累开发经验，为未来向一线城市进军奠定产品基础。比如宜春东投•铂瑞项目，我们的产品定位就是宜春最好的房子，在设计、管理、运营、成本等方面都进行最大投入，甚至客服、保安、保洁都追求高端化。

就深耕江西市场来说，加强城市研判是我们的重要举措。通过对省内市、县域的城市人口基数、GDP指标、地产大鳄是否垄断市场等情况进行逐一分析，适当调整投资比重。比如上饶鄱阳，通过谨慎地研判，我们一年内就在当地投资了4个项目，一方面是当地人口基数大、政府支持，另一方面是我们也具备同时操作4个项目的能力，这样的布局也在当地形成了很好的影响力。同时也有效提升了人员单城管理的效能。

▲宜春 东投·中央城实景图

风云财经：近期东投地产跻身中国房地产企业百强行列，这是继新力地产之后江西第二家进入该行列的企业。能否详细介绍下东投的教育地产模式并谈谈公司近两年快速发展，您有什么管理心得呢？

薛敏勇：东投之兴源于地产，东投之强在于地产，东投之盛在于教育+地产。我们陈东旭董事长是做教育出身的，东投集团另一大重要板块就是金太阳教育，目前已经是国内最大的民营出版公司。我们地产板块的部分项目总也是有教育从业背景的。可以说我们东投做教育地产本身就是带有基因优势的。实际上，我们在县域市场投资的时候也发现，现在国内不缺教育，但是优质教育资源分配并不平均，而中国的父母对教育是非常重视的，因此教育地产是有相当的市场需求基础的。陈东旭董事长对教育地产也非常有想法，而我们团队要做的是尽可能地让董事长的想法落地，通过教育地产开发模式的拓展和优化，促进学界和实业界的有机联合，这也是我们东投地产能够发展壮大的基石。

总的来说，我们的教育地产主要有两种模式：一种是地产＋学校。有的学校是当地政府要求配套的，有的是我们主动投资建设的，学校前期投资大，回报也慢，但教育是我们的初心，所以我们不惜成本建成了几个实体学校。另一种是地产+教育社区。目前教育社区由集团旗下中伦教育独立运营，我们会在一些合适的项目建设金太阳教育社区，自售楼部开放起至小区交付后，教育社区一直都会作为内部的教育配套持续存在。哪怕建设一个教育社区的投入需要几百万，社区内的大部分课程也都是免费的，目的就是让我们东投的业主能够放心孩子课后时间的活动安排。我们有一句口号就是“上学孩子交给学校，放学孩子交给社区。”目前，我们教育社区已经在运营的有16个左右，随项目的建设我们的教育社区数量还会不断增加，期待未来能为更多的业主和准业主们服务。

▲教育社区实景图

就东投地产的发展来说，最早从2009年开始零星做一些项目，一直到2017年才做了25亿，但2017年起，东投决心开始真正体系化、规模化投资。这几年公司整体运势良好，在稳健经营的同时迅速扩张。2018年做到70亿网签额，2019年再次实现了翻番，销售金额 200多亿。我2018年8月到任东投地产，之前公司的模式是“5、7、12”，也就是项目拿地后5个月样板房开放、7个月开盘，12个月经营性现金流回正。我来之后提出“5、6、10”模式，通过标准化开发流程，有效缩短开发周期，加快了公司运营速度，也提升了运营效益，确保盈利和效率的均衡增长。同时对应地优化了公司的薪酬机制。我认为以结果为导向，赏罚分明的激励制度才能激励员工的积极性。最好的状态是，管理人员不用起早摸黑拼命，照样能够做到工地顺顺利利，售楼处人声鼎沸，现金流迅速回正。在这样的薪酬机制引导下，也出现了不少包括项目总在内奖金和项目跟投收入超过了固定薪资的员工，这是他们应得的，也是我最希望看到的。

布局千亿

风云财经：进军地产百强后，公司后续发展目标是什么，能否介绍下战略部署？

薛敏勇：2019年我们提出“奋进百强、布局千亿”的口号，现在提前完成了第一个目标。但对于东投地产来说，这只是一个开始。实际上，我们规模从两年前的20多亿到现在200亿，很多组织、管理方面都需要调整，一路走来也是很不容易，一边优化整合、一边招募建设。我们现在重点考虑的也是目前的人才搭建是否能够支撑我们保持发展增速甚至获得进一步的提升。“专业化、职业化、年轻化”是我对团队人才的要求。疫情影响下，国内部分房企出现了有降薪、缩编的动作。不过我们非但没有减少员工薪酬，而且还在不断扩大了人员招募。我现在每个周六、周日的主要工作就是为我们集团快速发展产生的人才缺口物色优秀的管理人员。在加强中层干部团队建设和优化的同时，为百强规模和千亿目标进行充分的人才储备。

▲上饶 东投·长安府实景图

风云财经：此前，东投集团与中文传媒子公司作为主要出资人拟收购上市公司全通教育多数股份，初次涉足资本市场。未来东投集团旗下教育板块及地产板块是否也会有相应的上市计划？

薛敏勇：东投集团与中文传媒合作拟收购全通教育部分股权，也是基于陈东旭董事长的教育情怀，属于战略性投资。另外，全通教育作为一家教育类上市公司，也具备一定的资源，比如资金、土地等方面。未来，东投集团也能够优先介入这些资源，当然也是在市场化的条件和背景下。上市对任何一家优秀的公司来说，都需要较长时间的准备工作，包括资产梳理、整合、税务规划，股东心态也需要调整，愿不愿意稀释吸纳战略投资者、公众化等等。我们陈东旭董事长是位实干家，东投地产刚刚从20多亿的规模做到200亿，如何打造千亿规模还是现在考虑最多的问题，关于地产板块上市的想法目前董事长暂未提及。

结语：“黑马”，比喻寻常被忽略，却在最后一鸣惊人的获胜者！东投地产集团这匹“黑马”闯进中国房地产百强，既有自己的优势，也有时代赋予的机遇。当地产市场从狂热中趋于理性，外部环境愈加风云变幻，如何掌握市场主动性，如何继续策马奔腾，在不确定的环境中，谋求确定性的成长，是当下东投地产集团的重要课题。立足百强，其砝码或许就在于坚定教育地产战略、把握投融先机、聚焦区域深耕、锻造核心产品力。奋战千亿，坚守航道、苦练内功的东投地产，未来可期！（来源：风云财经NEWS）