乐居财经 张丹 发自北京

一场疫情打乱了商业人既定的经营节奏，在被冰封的近两个约时间里，商业地产领域发生了哪些新变，疫情的持续影响能有多久，传企业危中寻的“机”在哪里，商业创新又该去向何处。

自3月18日至20日，全联房地产商会商业地产工作委员会与吴晓波频道共同主办“疫情下的商业复兴与创新之道”线上系列公益论坛，共分上、中、下三期，乐居财经作为独家地产财经合作媒体，全程参与此次论坛报道。

论坛下期以“影响与改变”为主题，分为主题演讲及话题讨论两部分，围绕疫情的影响是暂时的还是深远的、疫情后行业是否可能出现洗牌、疫情后商业创新往何处去三大话题进行讨论。

著名财经观察家、零点有数董事长袁岳的演讲主题为《宅经济与后扬经济:接力赛还是拉力赛》，他通过数据来说明疫情对商业的影响程度，今年大概50%的企业会受到很大影响，但是支出会减少30%。在他看来，疫情什么时候结束尚难判断，但供需基本结构不会改变，疫情期间加快推动的宅经济，已形成了非常清晰的需求，不仅对现有商品和供应提出新要求，它的重要指向是未来买东西的空间所发生的变化，而后扬经济相当一部分还是任重道远。对于疫情期间供需端所发生的后续改变，他把今年定位新消费服务的独特年，甚至称其为DTC的元年。

场景实验室创始人吴声从商业模式、新流量、交易场景的拓展、空间运营效率等方面分享了后疫情时期商业地产战略创新六大举措。其中对于行业关注的如何找到新流量，他也提出了自己的见解和看法。他认为，疫情期间门可罗雀的同时，还有不断升温的门店直播间、网红导购和全民带货。看似不得已的自救行为，却蕴含着重要的反向启示——商业地产的流量蓝海远未被激活，“云柜姐”“超级导购”只是流量内生的刚刚开始。在他看来，商业空间有机会成为新的IP孵化加速器，创造源源不断的内生流量。

阿里巴巴集团副总裁、银泰商业CEO陈晓东从阿里自身的数字化建设，延伸到行业的抗疫之术。他介绍道，商品数字化、会员数字化以及类似直播类的布局，阿里在三年前就已经在做，这次应对疫情也相对更从容。所以，无论是疫情之前还是疫情之中，对未来是否有长远规划和整体布局，决定了一个企业今后的发展道路。他认为，未来的趋势一定会变成货找人的模式，在这个模式之下，百货店就有可能出现卖新库存的场景。当然，他也提到，现在还不是最困难的时候，后面可能会更艰苦，这主要来自供给侧。

在话题讨论部分，来自凯德集团（中国）商场管理董事总经理袁嘉骅、正佳集团副董事长谢萌、新鸿基地产（中国）有限公司华北区总经理余国安、言几又董事长兼CEO但捷、高和资本合伙人周以升。 

凯德双线发力帮助租户复产 年底消费能回到疫情之前

凯德集团（中国）商场管理董事总经理袁嘉骅第一个发言。他表示，从1994年带着团队从新加坡来到中国，和凯德一起经历了多次不可预测的“大难”，比如金融危机、长江水灾、汶川地震等。相较而言，给他的感触是，这次疫情的影响会更深，也更长远，最主要的原因是，现在的中国经济跟国外的高度融合。

之所以密切关注自然灾害，这与凯德本身的DNA有关。袁嘉骅介绍道，我们是物业开发商，八到九成的收入都是靠租金收入，而疫情对我们的购物中心、写字楼、产业园、工业园以及服务供应都有影响，收入自然也受到很大影响。

他补充道， 原本对今年的预期是比去年的收入和利润更好，不过，从目前来看，要达到目标可能做不到了。

当然，在疫情发生之后，凯德也将重心放到了线上平台，五年多的时间累计了1500万会员。借助科技赋能，凯德商城推出了很多计划，主要分为两种：一种是继续触达已积累消费者，另一种是让租户的生意能够延续下去，同时能有额外的收入。

他提到，开发商的减免租金能够起到的作用是短期的，也是有限的，从长远来看，让租户的生意能够尽快好起来才是最重要的。所以，凯德号召在中国的接近10000个租户，鼓励他们从线下打通到线上，目前为止，已经有约3000家厂商把他们的线下产品挂到线上商城。

经过两个月的经营，小有成绩，未来希望借助凯德较强的线下运营能力，在辅以线上功能，能够给租户和顾客更多维度的解决方案，通过双线发力，让租户的生意尽快好起来。

对于疫情之后的消费恢复情况，袁嘉骅对此非常有信心。他认为，有足够的需求和消费力，而且有政府的政策支持，相信在年底之前应该就能回到疫情之前的状况。

疫情是危机的幻化 灵魂三问看疫中商业

将办公室搬到一线听听炮火声的正佳集团副董事长谢萌上来直接切入主题，发出灵魂三问：你的生命线是如何保障、疫情之后你的公司增强的是什么样的能力、疫情之后你的组织有没有调整。

他坦言，跨界之后的正佳在这次疫情受到的损失很重，酒店、文旅、海洋馆、商场、极地世界等，每个板块都受到不小的冲击。不过，他也表示，疫情只是危机的一种幻化，一种不同的表达方式，真正的危机都会过去，过不去的其实都是你自己。

所以，面对疫情，企业的生命线如何保障，给商户减免租，那么接下来自己怎么活，这是个很现实的问题。正佳的对策是缓交，同时对于正常交租的企业给予一定的优惠。

对于公司增强能力方面，越是艰难时刻越能激发人的求生欲。他认为，疫情期间，人人都做直播，但是需要思考的是疫情之后，公司免疫力有没有增加，直播是否变成了企业自己的能力，这些能力能否变成我们未来的能力。

而关于疫情之后组织的调整，他解释道，如果只有50%的员工上班就能解决公司的问题，这就会倒逼组织重新进行流程设计。为了能够知道客户在哪里，可以第一时间与客户沟通，随时倾听消费者、品牌商家的诉求，谢萌已将办公室搬到了一线，每天跟同事们在一起办公。

疫情是练内功的机会  新鸿基尝试与各类线上平台合作

疫情发生之后，新鸿基宣布向经营困难的商户实行两个月基本租金减免30%—50%，除此之外，新鸿基还主要做了三种类型工作，与商户共度难关。

余国安介绍道，一是提高防疫措施，商场消毒、进门测体温、向顾客和店铺派发口罩、保持卫生清洁等。他提到，疫情是购物中心改造硬件的机会，在疫情之后是不是还能提供一个更好的购物环境。

二是，受疫情影响，新鸿基与各种网上平台都展开了不同程度的合作。他表示，希望通过不同的活动，不同的尝试，可以从中知道哪种活动效果更好，值得一直做下去。同时，他特别提到，新鸿基不会错过跟网上平台的合作，要去尝试，即使没有达到预期的效果，但有尝试的这个过程也是不错的。

三是，为疫情之后的复苏做努力，疫情发生期间，新鸿基有大量的市场活动被压至今年6月份以后，希望到时候报复性的市场推广可以引来报复性的消费。此外还有新鸿基的内部改造计划。

在余国安看来，疫情是练内功的机会，市场好就努力赚钱，市场不好或不适合做生意就练内功。

线上线下融合是必须要走的路

但捷发言一开始就毫不避讳地谈到了这次疫情对言几又造成的损失。疫情爆发后，因为防疫的原因，言几又大部分门店都关闭了，从1月底开始到2月底基本上可以说颗粒无收，整个销售下滑了95%以上。

从3月份开始，部分城市有一些恢复。我们62家门店，除了个别的两三家之外，基本上都已恢复营业，销售额也恢复到了15%-20%。但是，疫情的影响持续时间还会比较久。

疫情对言几又是非常危险的，危险在于现金流出现了危机。他解释道，年前会给大量供应商去付款，包括人员的工资、的奖金。一般按惯例来讲，不会在账上储备太多的资金，因为春节前是大量的高峰期，春节前和春节后会有大量的现金回流，所以这次疫情我们面临比较大的困难。

不过，疫情发生之后，我们成立应对小组，讨论解决几个问题：一，门店员工购买防疫用品的问题；二，解决现金流的问题；三，现阶段可以做什么。

经过评估我们的特点，我们与几个外卖平台合作，虽它们之前没有做过文化产品，不过双方用不到三天的时间就签署了合约，在2月13日开通了我们全国50多家门店饿了么的服务。

线上给我们带来的销售还不错，原来依赖于线下，现在来看，线上销售也减缓了我们当下的一些损失。但捷认为，不管是应急还是长效，线上线下融合是必须要去走的。

他介绍，疫情期间，言几又70%、80%的工作量和人员都转到了怎么样去做线上线下融合，其中包括正在做的一些尝试：线上读书会、线上签售会。

疫情的影响不会很快消失，甚至会持续全年，这是但捷的判断，所以未来会想办法通过线上和会员制模式快速恢复销售。

此外，他从商户与购物中心双方的角度来权衡考虑未来如何走，如果疫情持续几个月，多数商户都会面临现金流的问题，所以他提出，除了减免租金，是不是还可以有一些柔性政策，比如协商缓交。

高和资本与正大集团合资100亿元基金，做疫情中的白马骑士

高和资本执行合伙人周以升从资本的角度，重点谈了对中国商业不动产未来的看法。他表示，最近疫情当中各种声音非常多，也发生了很多事件，有引人注意的大事件，也有容易被忽略的“小事件”。

大事件，比如说最近黑石40亿美元私有化黑石；另外一个是正大集团，在这次疫情当中，以逸待劳，106亿美元收购莲华超市。

另外有些不太引人注意的信息，和商业不动产市场息息相关。第一、美国抵押性REIT股价大跌，；另一个，中国房地产企业在境外的高息债，高息债的价格平均跌了20%以上，这种跌幅和趋势已经接近2008年次债危机。也就是说疫情正在向商业地产领域传导，并正深度传导到金融体系。

他提到，完全不同于正常情况下的投资，需要考虑如何在危机中进行投资，这种投资需要解决两个问题：第一、长期是否值得投资，第二、如何非常好的控制风险。

我觉得，从中国商业不动产市场来讲，长远来看还是有比较强的支撑因素的，主要有两个大的方面：其一、中国经济、中国商业不动产，特别是商业不动产的某些区域的资产类别，它的增长性应该是大家公认的。其二是利率的下行。我们看到美国已经是零利率了，欧洲、日本已经是负利率，中国利率目前还是在高点。

了解商业地产定价的应该明白价格大约等于经营现金流除以资本化率。而资本化率就包含了基准利率和风险溢价两个因素。可见低利率，特别是持续的低利率，一旦市场稳定风险偏好回归，资产价值便会回复到较高的水平。因此，对中国商业不动产长期要有信心。

第二个问题，如何规避风险。我们的经验是三个关键词：白马骑士、大型复杂项目，还有长期资金。

我们不做敌意收购，要做白马骑士。我们的原则是，能否真正帮助资产持有人解决问题。包括：债务重组问题、包括经营难题，包括退出难题等等。由于这方面解决问题的能力，自然会帮的上忙，就能创造价值。

尤其对于长期资本，怎么强调都是不过分的。我们看到泰国正大集团106亿美元的收购，黑石40亿美元私有化SOHO等，都是以此为前提的。特别是黑石一贯是这么晚的，包括07年的EOP信托和希尔顿酒店的经典交易，都是在危机中或者危机前完成的，并穿越周期获得成功。今年1月7日我们和泰国正大集团合资发起100亿元的商业不动产基金，就是希望在这个市场当中能够有所作为。