乐居财经 张丹 发自北京

一场疫情打乱了商业人既定的经营节奏，在被冰封的近两个约时间里，商业地产领域发生了哪些新变，疫情的持续影响能有多久，传企业危中寻的“机”在哪里，商业创新又该去向何处。

自3月18日至20日，全联房地产商会商业地产工作委员会与吴晓波频道共同主办“疫情下的商业复兴与创新之道”线上系列公益论坛，该论坛共分为上、中、下三期，分别在这3天的下午14：00进行直播，乐居财经作为独家地产财经合作媒体，全程参与此次论坛报道。

该系列论坛的下期，以“影响与改变”为主题，围绕疫情的影响是暂时的还是深远的、疫情后行业是否可能出现洗牌、疫情后商业创新往何处去三大话题进行讨论。

参与讨论的嘉宾分别有凯德集团（中国）商场管理董事总经理袁嘉骅、正佳集团副董事长谢萌、新鸿基地产（中国）有限公司华北区总经理余国安、言几又董事长兼CEO但捷、高和资本合伙人周以升。 

高和资本执行合伙人周以升从资本的角度，重点谈了对中国商业不动产未来的看法。他表示，最近疫情当中各种声音非常多，也发生了很多事件，有引人注意的大事件，也有容易被忽略的“小事件”。

大事件，比如说最近黑石40亿美元私有化黑石；另外一个是正大集团，在这次疫情当中，以逸待劳，106亿美元收购莲华超市。

另外有些不太引人注意的信息，和商业不动产市场息息相关。第一、美国抵押性REIT股价大跌，比如ANNALY等股价几乎腰斩，其底层资产是住宅或者商业物业贷款；另外一个，中国房地产企业在境外的高息债，高息债的价格平均跌了20%以上，比较严重的比如恒大，100块钱的债权跌到66块钱了。这种跌幅和趋势已经接近2008年次债危机。也就是说疫情正在向商业地产领域传导，并正深度传导到金融体系。

他提到，完全不同于正常情况下的投资，需要考虑如何在危机中进行投资，这种投资需要解决两个问题：第一、长期是否值得投资？第二、如何非常好的控制风险。

我觉得，从中国商业不动产市场来讲，长远来看还是有比较强的支撑因素的，主要有两个大的方面：其一、中国经济、中国商业不动产，特别是商业不动产的某些区域的资产类别，它的增长性应该是大家公认的。其二是利率的下行。我们看到美国已经是零利率了，欧洲、日本已经是负利率，中国利率目前还是在高点。

了解商业地产定价的应该明白价格大约等于经营现金流除以资本化率。而资本化率就包含了基准利率和风险溢价两个因素。可见低利率，特别是持续的低利率，一旦市场稳定风险偏好回归，资产价值便会回复到较高的水平。因此，对中国商业不动产长期要有信心。

第二个问题，如何规避风险。我们的经验是三个关键词：白马骑士、大型复杂项目，还有长期资金。

我们不做敌意收购，要做白马骑士。危机中大家已经很难了，谁被抄底都会一肚子委屈，最后很容易变成对立。我们的原则是，能否真正帮助资产持有人解决问题。包括：债务重组问题、包括经营难题，包括退出难题等等。由于这方面解决问题的能力，自然会帮的上忙，就能创造价值。

尤其对于长期资本，怎么强调都是不过分的。我们看到泰国正大集团106亿美元的收购，黑石40亿美元私有化SOHO等，都是以此为前提的。特别是黑石一贯是这么晚的，包括07年的EOP信托和希尔顿酒店的经典交易，都是在危机中或者危机前完成的，并穿越周期获得成功。今年1月7日我们和泰国正大集团合资发起100亿元的商业不动产基金，就是希望在这个市场当中能够有所作为。

>>>点击查看“疫情下的商业复兴与创新之道”公益论坛（三）