南京处于第二梯队的高位，仅次于杭州，租赁市场表现稳定，由于今年优质项目入市较多，空置率攀升至5年最高值，租金存在下行压力。

新增供应大幅回升，空置率升至近5年新高24.4%

全市甲级写字楼新增供应、净吸纳量及空置率

供需失衡，租金面临下行压力

2015—2019年南京甲级办公平均租金

据 CAIC 资产数据库监测显示，2019年南京整体市场表现稳健，保险、大健康、教育行业亮点突出；优质写字楼供应增加，供过于求，存量上涨；核心区域和非核心区域同档次写字楼平均租金最高相差40%，区域之间分化明显、竞争加剧；另受经济环境影响，潜力企业扩张受挫，使得市场需求进入疲软期，租金较2018年环比下降6.7%。

重点子市场甲级写字楼租金与空置情况

19年上半年租金呈增长态势，Q1租金至4.76元/㎡/天，实现金三银四的小高峰，Q4全市平均租金下调至4.4元/㎡/天。存量增加，竞争加剧，部分项目面临年关空置压力，逆势降价，平均租金下滑至5年内最低4.4元/㎡/天。

企业租赁需求受众多不确定因素影响

业主方市场租赁策略多元化

2019年中小企业减少办公面积；优质企业、潜力企业租赁需求保持稳定；保险、教育、环保行业有一定扩租需求（友邦保险扩租4000㎡、其他众多扩租过千）。从CAIC监测的历年空置率变化情况：新街口、鼓楼核心商务区仍是各行业优质企业的首选，河西中央商务区更受金融、专业服务行业的青睐；非核心商务区为中小企业的主要选择；新兴商务区着重扶持产业建设。

2019年下半年写字楼市场需求回暖并未带动租金提升，加上供需失衡，经济政策影响等，企业租赁需求仍有较多不确定性因素。甲级自持项目多采取灵活的租赁策略，如拉长免租期，降低租金增幅、调整首年租金等方式来实现提高出租率和稳定租金增长的目标。小业主租赁策略相对直接：低价吸引租户，加速租金回款。

重点商务区租户结构分析

2019年南京办公销售量升价跌，去化周期降至历年平均水平

存量方面，2019年办公存量较去年略微上涨，去化周期下降至2.6年。

主城区成交热度低，江宁、建邺市场活跃

2019年南京办公销售市场江宁成交量最高，成交面积为13.0万㎡；建邺供应量最大且成交均价最高，供应32.5万方，成交均价达23670元/㎡；秦淮由于处于市中心，市场开发程度较高，在售项目不多，办公成交量最少，但成交均价位列第二，达到21789元/㎡。

金融城位列办公销售榜首，新兴商务区表现亮眼

从年度成交面积排行来看，排名第一的是位于建邺区的金融城项目。该项目全年成交10.2万㎡，成交金额近25亿元，受项目整体规划及大宗客户成交影响，表现亮眼。

一同上榜的TOP5项目还有万达茂、沣麟公园壹号、绿地之窗、旭日爱上城。各项目主要分布于非核心区域，传统CBD鼓楼、玄武、秦淮均无项目上榜，销售热点已由传统高价商务区向新兴商务区转移。

2016-2019南京市涉办土地市场走势

2019南京典型办公土地成交案例

南京市甲级写字楼未来供应区域依然以建邺区为主，其次雨花台区南京南站板块的绿地城际空间站也将释放近30万方的写字楼供应。受今年部分项目延期影响，2020年市场供应将超120万㎡，其中备受关注的IFC国金中心项目和金融城二期西区，预计于2020年下半年入市；至2025年，南京整体潜在供应量达328万㎡，项目间竞争愈发激烈，或将推动空置率走高。

克而瑞资管2019年度

写字楼市场回顾与展望系列