图｜旭辉控股CEO林峰

乐居财经 林振兴 发自天津

保利地产的一则挂牌信息，意外牵出了正荣地产与旭辉总裁林峰的一段往事。

3月13日，保利（天津）房地产开发有限公司（简称“保利天津”）在天津产权交易中心挂牌转让天津正晟房地产开发有限公司（简称“天津正晟”）50%股权及2.95亿元债权，转让底价约3.25亿元，并要求一次性支付。

乐居财经获悉，天津正晟的另外50%股权，握在正荣（天津）房地产开发有限公司（简称“正荣天津”）的手中。

（一）“搭伙”入津

2014年前，正荣从长三角挥师北上，以天津作为京津冀区域的扩张基点，寻机拿地。三年后，正荣与保利在天津蓟州相遇结缘。

2017年7月，蓟州津蓟（拍）2016-041号地块迎来摘牌，碧桂园、鸿坤、正荣、保利、腾飞五家房企到场争夺。最终保利踩着最高限价线，以总价5.53亿元摘得蓟州新城地块，成交楼面价为7306元/平米，溢价率20%。

不久后，天津正晟成立，经营范围为房地产开发、商品房销售及物业管理，负责津蓟（拍）2016-041号地块的投资开发。虽然正荣当年并未竞得蓟州新城地块，却于2018年3月携3000万元资金入场，通过旗下子公司荣基（天津）置业发展有限公司（简称“荣基天津”）入股，获得天津正晟50%股权。

与此同时，保利天津和正荣天津还在保利拿下的另一蓟州地块上，进行了相似的合作操作。正荣天津同样是通过荣基天津入股，持股比例也是各占50%。唯一的区别在于，这家项目公司名为天津和晟房地产开发有限公司（简称“天津和晟”）。

然而，在保利和正荣合作一年多时间后，荣基天津却悄无声息地选择退出。但正荣天津并没有真正撤资，而是在两个合资公司中分别换了一个“马甲”。

企查查显示，2019年5月底，荣基天津依次从天津和晟与天津正晟的股东序列中退出，并将所持股权分别转让给正荣地产旗下的荣兴（天津）置业发展有限公司和荣达（天津）置业发展有限公司。

（二）正荣卖“壳”

一个月后，第三位主角登场。2019年6月，荣基天津从两个合资公司撤出后，正荣将其70%股权转让给了上海晨曦股权投资基金管理有限公司（简称“晨曦基金”），正荣天津仅保留30%股份。

同年8月，正荣天津又将所持有的荣基天津30%股权质押给晨曦基金，获得1500万元资金。换言之，正荣天津为了融资，将旗下全资子公司荣基天津的大股东地位让予晨曦基金。

企查查显示，晨曦基金是旭辉总裁林峰及其旗下的投资公司，实控人即林峰，他持有该基金公司63.25%股份。

当然，林峰心中也有一杆秤。他在入股前，全面考量了荣基天津的资产情况。彼时，荣基天津旗下有三家子公司，分别是天津和晟、天津正晟和桐乡市豪礼企业管理有限公司（简称“豪礼企业”）。

其中，天津和晟和天津正晟，均为保利天津和正荣天津各持股50%的合资公司。而豪礼企业的股权架构更为曲折复杂，最初由平安不动产旗下的安豪投资100%持股，2018年6月，荣基天津、天津旭辉以及中海地产旗下的海嘉投资这三方相继入场。

林峰并没有将荣基天津的全部资产收于麾下，仅选择了“豪礼企业”这一家公司。另外两家与保利合资的项目公司，则在晨曦基金入场前，同时被正荣从荣基天津剥离出来。就这样，荣基天津则变成了一个相对干净的“壳公司”——仅保留豪礼企业。

吸引林峰的，是豪礼企业在天津“洼地”红桥区的一块宝地。2017年11月，豪礼企业在土地交易中心以35.2亿元竞得津红双(挂)2017-129号地块，折合楼板价19556元/平方米。彼时，周边二手房报价已高达每平方米2.1-2.5万元。当时，参与这块地竞拍的也包括了正荣、旭辉等6家房企。

截至目前，豪礼企业由荣基天津、天津旭辉、安豪投资和海嘉投资分别持股18%、18%、39%和25%。

（三）保利“单飞”

当下，正荣在津不仅为了融资引入旭辉，还要面对另一个重要合作伙伴保利“单飞”。

据产权交易中心披露的审计数据显示，2018年度，天津正晟营业收入0元，净利润亏损890万元，总资产8.26亿元，总负债7.75亿元，所有者权益5089万元。

进入2020年，截至1月末，天津正晟净亏损约105万元，总资产11.46亿元，总负债11.14亿元，所有者权益3245万元。

乐居财经查询楼盘信息获知，天津和晟开发项目为和山正院，天津正晟开发项目为正荣正园。据悉，正荣正园第一期开盘在2018年8月，交房日期为2020年12月31日，建筑面积10.11万平方米，容积率1.5，产权年限70年。

“正荣置家”小程序显示，正荣正园项目处于在售状态，物业公司为正荣物业服务有限公司天津分公司。而和山正院的楼盘信息显示，其物业公司为保利广州物业管理有限公司天津分公司。这或许给出了部分答案，保利天津为何要挂牌转让天津正晟的股权。

项目置业顾问也告诉乐居财经，和山正院和正荣正园是不同的开发商，“两个开发商分别自己卖自己的，已经分家了”。