早就广为人知的新力联席董事长兼行政总裁今天正式上任了。没错，正是那个当红的地产明星经理人陈凯。

瞄了一眼新力的公告，有点没想到，老板张园林不仅退任行政总裁一职，还把自己的董事长一职调任为联席董事长。这是一门心思要跟陈凯平起平坐，礼贤下士的姿态展现得淋漓尽致。

有意思的是，新力的推介颇为“隆重”，称陈凯为在房 地 产 及 金 融 在 内 的 多 个 行 业 拥 有 丰 富 的 企 业 管 理 知 识 和 工 作 经 验。详细讲述了职业生涯，精确到某年某月。虽然其实陈凯并没有在金融行业呆过。

这倒也勾起了《宅基地》的兴趣，回顾一下过往，陈凯是怎么被推上行业的神坛的？尝试着在行业内一片“传说”、“大神”的颂扬声中，还原一个真实的陈凯。 

壹

今年51岁的陈凯是宁波横溪镇人，承袭了宁波人头脑灵活、长于思考、善于经营、富于机变的天赋和性格。从小学到高中一直是学霸，当年以学院第一的成绩考入浙大建筑学院建筑系。听说家里有5000册藏书，至今几乎每天他都会看书看到半夜。 

1995年，头顶浙江省优秀毕业生的光环，工程硕士陈凯成为当年华润在浙大招聘录取的唯一一人。牢记在浙大的老系主任，也是横溪老乡的鼓励：要走得远，走得越远越出色。年轻的陈凯开始了华润、龙湖、复星、阳光城、中南及至新力的辗转，一直处于上升态势的职业曲线中。一句话归纳叫始于华润，器重于龙湖，扬名于阳光城，封神于中南。

用他自己的话说：就地产而言，小学到高中的基础教育是在华润完成的；龙湖相当于大学生涯，开始知道自己要干什么、怎么干；大学毕业去了复星，相当于读了一个MBA，搞懂了金融跟产业的关系；MBA毕业之后就选择了一份工作，去了阳光城。

这个如今几乎被封神的人，同样有过青涩的成长历程。在华润有过两次“嚎啕大哭”。

进入华润，陈凯干的第一份工作是和另一名研究生到中山市盘活尾楼。一年后，他们将尾楼盖好卖掉，陈凯被评为华润集团当年的优秀员工，被派往梦寐以求的香港，主要的工作是查找工程质量缺陷，也就是说接着干室内装修的活。

在人生地不熟的香港，刚开始参加工程例会，业主要求他做会议记录，与会者均用粤语发言，陈凯听得已很吃力，业主指着他用汉语写的会议记录，要求全部改用英文。花了整整一个晚上，结果，业主将他仅有的两页纸，改得一片通红，足足改动了70%的内容。

想着作为华润招进来的第一个建筑学研究生，却一直被当作工地工人，那一刻，落差之大，让他苦闷之极，大哭了一场。

擦干眼泪，笃信凭着自己所学，能走出来的陈凯轻松再上阵。“路在前面，一定不会太平、太直，只要离这个梦越来越近，就要坚持。”

彼时的陈凯就展现出敢闯，敢争，不服输的性格。不满足于在香港只干建筑工人的活，他跑到领导那里提出自己的想法；受阻于当时香港项目经理一定要通过皇家特许建造师(CIOB)的资质执业建筑师考试，他大胆写信给英国方面提出抗议。　

在华润浸淫的13年，这个敢于拼搏的年轻人逐渐成长，辗转多地，担任过武汉公司、苏州公司、宁波公司、无锡公司、上海公司董事总经理及华润置地执行董事、副总经理。

上海是陈凯赖以成名的根据地，不为人知的是，上海公司总经理一职，也是争取来的。彼时华润置地本打算安排他到北京担任二把手，他直截了当回绝，“我不适合当二把手。”

最终，陈凯拉着2个行李箱，单枪匹马闯入上海开疆拓土。在上海公司董事总经理任上，敢闯，会思考，有方法的一面初露峥嵘。

初入上海，面对政府一年都动不了的拆迁地块，他用人文情怀诠释“城市温度”，一边委托复旦教授挖掘整理区块的人文历史，出了一本《风情上海滩》，之后委托同济大学出了老城厢测绘集，从技术和人文角度提供了住宅产品的一个“标准”。在后面几期的开发中，他每跑到一家拆迁户，先送书，再谈协议，啃下这块“硬骨头”，这个名为 “上海滩花园”的项目一经推出，备受市场推崇，陈凯得以在业界崭露头角。

2008年2月，面临职业天花板的陈凯递交了辞呈，第二次号啕大哭。“手机整整关了一个星期，怕自己接了电话心软，改变主意。”陈凯说，“就像断奶一样，毕竟华润是我启蒙、成长的地方。”

贰

离开华润之后的陈凯在龙湖开启了第二段职业生涯。时间表为2008年3月 至2011 年5月。当时龙湖正在筹划上市，因为精于住宅模块设计和成本控制，陈凯深受龙湖老板吴亚军的赏识，被委任为运营及投资发展部总经理，并在次年9月升任龙湖执行董事。在龙湖，陈凯展现出高屋建瓴的组织管理水平和高超的业务运营能力。

2011年中，当时的地产巨头复星向陈凯抛出了橄榄枝。其时复地刚从香港退市，复星正着手整合旗下地产开发、投资、基金业务的平台，寻求大地产轮廓发展。但陈凯的复星之旅并不顺利，由于没有获得足够的授权，所有的激情豪言，尚未得复以实践，短短半年之后，拂袖而去，时间刻度为2011年6月 至2011年12月。

虽然在复星仅是惊鸿一瞥，但这段短短的履历对陈凯今后的事业其实影响深远。借助复星的平台，陈凯打开了地产金融的顶层资源，有了这层加持，他得以在同类总裁中迅速脱颖而出。

一段为行业瞩目的光环故事登场了。2012年2月，陈凯加入阳光城担任总裁，这位明星职业经理人与这家小房企的化学反应就在看似风平浪静中发生。

彼时的阳光城正遭遇成长的烦恼，这家拥有雄心壮志的小房企采取激进投资战略，持续拿地扩张，造成资金链日益绷紧，进退维谷。

有了复星的前车之鉴，如今的陈凯显然有了掌舵一家房企的成熟思路和应对能力，也懂得如何跟老板谈判获得想要的授权。

彼时的阳光城战略清晰，就是要规模，而陈凯则解决了授权和评价两大核心问题。在授权上，陈凯花了六个月的时间，做了一张很大的授权表，让授权变得很清晰，公开透明让老板放心。听说当时，陈凯主动要求把所有的老板喜欢管的事情，比如评标、议标，还有成本支出都上线，林老板分分钟可以把职业经理人所有的日常行为，通过IT系统掌握，有了安全感。

在评价体系上，做到量化，公式化。陈凯花了六个月将之前的以工程管控为目的改成以结果为导向，靠公式，做减法，就留两条评价：利润和回款。董事会把手缩回去了，退到只针对业绩跟公司算总数，细分由团队定。

做完授权和评价这两件事，新团队终于可以甩开膀子大干一场了。

讲一讲陈凯做对了什么？应该说，在阳光城，陈凯投资城市的独到一面开始展现得淋漓尽致。

原来阳光城主要在福州、西安、太原、兰州。陈凯觉得局限在那些地方规模上不来，要奋斗要进取，就应该去房价贵的地方。新的思路很清晰，以大本营福州为根基，先去了厦门再去上海。话说，当时的厦门和上海地价还很低，竞争也不算激烈，阳光城抢占了先机，赶上了那波周期。

当时新团队的第一战是厦门翡丽湾，结果开盘售罄，卖了7个亿，整个厦门都轰动了。一上手就做了一个一炮而红的项目，陈凯得以证明了自己，凭此说服老板答应把总部搬到上海，解决了人才的问题，还解决了未来的辐射问题。

搬到上海事后被证明是一个一举定乾坤的手笔。

当时上海自贸区概念还没起来，整个浦东有很多板块都还算是“洼地”，包括现在很火，变成了豪宅区的唐镇、外高桥，周浦当时都还没起来。阳光城大举进军上海一口气子拿了7块地，包括在宝山也拿了几块地，并且全部拿对了，拿了地之后就迎来了飞涨，迅速在上海和周边城市站稳了脚跟。陈凯运作的核心逻辑，是进对城市，拿到好的地，开放一些股权换资金进来，再做大规模，拿到更便宜的资金，被总结为股加债模式。听说，浦东有两块地的毛利率都超过100%。

时至今日，上海公司依然还是阳光城很强的区域公司，一直稳居全集团前三。在一个一线城市立得住，就让阳光城跟别的房企，在根基上完全不可同日而语。

之后，阳光城的精选城市又增加了苏州和杭州。福建大本营一直守住了，加之对阳光城贡献最大的城市上海和苏州，包括之后西安、成渝，还有很多区域公司也都做起来了，阳光城整体的规模一下子起来了。

在陈凯挂帅的第一年，阳光城销售做到了100亿元，同比大增3倍。2013年飙到了220亿元，2014年到了236亿元。一个三年十倍的神话就这样诞生了。

陈凯之功，体现在阳光城对其的激励上，早在2014年6月陈凯就进入阳光城的十大股东，为最大的个人股东。

只奈世间好物不坚牢，彩云易散琉璃脆。2015年1月7日，陈凯辞去总裁职务,明面上的说法是陈凯打破了职业经理人的天花板擢升为联席董事长，一直留任到2015年12月。这个漫长的时间，发生了很多不可言说的故事，当然实际上是一个颇为老套而狗血的功高盖主的翻版，改天专程聊一聊。

叁

在远遁美国大半年之后，对打工一度心灰意冷的陈凯开始张罗创业。2016年1月，陈凯以自己以前的团队为班底，创 立了房 地 产 投 资 基 金菩 悦 资 本。但在资金密集型的行业，显然过于艰难。2015年下半年，他以太子太傅的角色介入中南置地的改造。经过阳光城最后时光的打击，陈凯在权力面前佛系了起来。

彼时的中南和陈凯接手时的阳光城如出一辙，面临三四线受困和规模增长的瓶颈。驾轻就熟的陈凯以导师的身份又创造了一个中南版的黑马故事。详见《无法拒绝的是开始,无法抗拒的是结束》

中南置地是怎么起来的？相同的配方，同样的味道：进对了一些城市，拿对了一些地。虽然是一个挂着董事长头衔的房企高级定制培训师，但在中南置地，拿地的最终负责人还是陈凯。虽然并不是说每一块地都是他主导拿的，但每一块地都要经过他的把关。

只不过，相比当时阳光城进入的是厦门、上海、苏州等一二线城市，

中南置地把城市的选择重心放在了三四线。“随着行业和市场的变化，一二线好是好，金融机构觉得稳定，但利润很薄，周期很长，精准投资三四线是更优的选择。”

中南也成为这一轮三四线最大的受益者。比如，中南在山东全面起来了，干到300亿。在苏北的徐州、盐城、淮安三个城市能卖到100多个亿。当然，进对的明星城市还包括西安、成都、重庆、昆明。

对于拿地，陈凯的思路是在大周期的前提下，抓住一个城市的小周期。拿对地有个典型案例是，2017年9月11日，中南通过并购取得西安浐灞8.73万平方米两宗居住用地。进入不久，就传出2019年第二届“一带一路”国际合作高峰论坛落户浐灞生态区，得天独厚的地理位置，让这个项目备受追捧。当然还有西安的中南紫云集、中南春溪集、中南湖畔堤等项目，赶上了西安那一拨快速上涨的行情，中南进入西安的第一年单城市卖到了100亿。

进对城市，踩到了城市的一些精准的板块节点，拿对了地，一下子有几个大的区域，把中南整个盘子撑了起来。

当然也有一些幸运的成分，中南赶上了长三角这一波行情。

比如南通之前楼市很差，得益于上海的辐射效应，沪通长江大桥、沪通铁路和北沿江高铁，以及上海第三机场落户南通等层出不穷的利好概念。尤其是沪通长江大桥的通车，将南通到上海的距离由现在的5小时缩短至1小时。在2017和2018年房价忽然一下子涨起来了，从每平几千元飙到了现在的两三万，高的甚至已经到了四万。官方统计的数据，2017年，南通的平均房价从年初的每平8615元涨到了10717元。

“地头蛇”中南在南通有20多个项目，从2017年起，单城销售额能达到200亿元。在整个江苏达到全覆盖，2018年的业绩已经达到500亿元量级。

虽然中南在上海本地没项目，但在环沪基本上也是全覆盖了。嘉兴，太仓、苏州等等，也有很多卖的挺好的红盘。

当然，变革还在肌体上。在陈凯的辅佐下，中南在内部搭建了新的团队，招了很多头部房企的人。通过组织变更，专业的考核方式去运作，把中南从一个又土又像国企的官僚僵化的组织，一下子完全换血了。

陈凯在阳光城的模式就是股＋债的发展模式，叫投融资一体化。这一套运作经过升级，给中南的规模扩张插上了翅膀。中南跟诺亚，歌斐等很多基金公司合作，用管基金的方式管项目，投融管退的思路，投资、融资、运营、销售，就把地产管理变得简单了，把激励方式也变成了投融管退的激励方式。

在陈凯的加持下，中南高歌猛进，短短四年，从200亿到2000亿的巨大飞跃，从类家族的企业形象向简单透明高效的公众公司转变。

如今，到了说再见的时候了。当然相比阳光城最后那段灰暗历史，如今的功成身退堪称一种完美的理想模式。

只不过，以后的上海联强国际再也看不到一个身穿牛仔裤，背双肩包的身影独自匆匆了。

忽然想起那句：花开花落，悠悠岁月，长长的河。一个神话，就是浪花一朵。

（来源：宅基地）