房地产市场正从过去高速发展逐步进入有质量发展的行列中，在“增量未见顶，存量刚开始”的大背景下，客户需求也在发生变化。主要体现为50后、60后基本退出购房行列，70后、80后的换房需求源自二孩，90后已逐步成为购房主力军，而95后、00后是未来需求的重要“储备力量”。

根据克而瑞调研数据来看，9成以上的50后、60后已经拥有自有住房，未来仍打算购房的比例仅有15%，且其中不乏“帮子女购房”的需求。其中15%有购房打算的50、60后中，有7成受访者的购房目的是自住、改善及养老，15%是为子女购房或准备婚房，剩余16%的受访者买房则主要是为了投资。

70、80后二孩购房需求兴起

更偏好置换新房

在绝大多数50后、60后退出购房行列的同时，另一类购房需求悄然而起：2016年全面二孩政策实施以来，连续三年二孩出生人口分别为721万，883万和762万，二孩在新生儿中占比已经达到5成左右。而在本次受访人群中，70后和80后中有4成家庭因为二孩而产生换房需求。

本次受访的二孩家庭中，在二孩出生前后换房和未换房的比例分别为41%和59%，其中换房的4成家庭中74.7%都选择置换新房，25.3%选择置换二手房。以此来看大量因二孩而产生的购买力仍有待挖掘。

处于需求高峰期的90后

购买力与需求矛盾不可忽视

从各个年龄段受访者是否已经购房的统计来看，90后目前已购房和未购房比例相近，整个群体正处于从“未购房”向“已购房”转化的高峰期，也是市场主力购房者。其中已经购房的90后中，8成手中仅有一套房，二套和三套的拥有者比例分别为15.8%和3.1%，90后购房仍属刚需。

结合未来购买计划看，90后也是购买最为迫切的群体：未购房90后群体中，有26%的人表示一年内就要购房，这个比例较95后、00后高出10个百分点；计划三年内买房的比例近7成，相较00后明显高出20个百分点。

与迫切的购房需求形成鲜明对比的，是90后仍然相对薄弱的购买实力。

有5成左右的90后个人年收入仅在5万元以内，个人年收入在10万以上的比例仅有22%。相比之下70后、80后群体中近3成人年收入在10-30万，且有15%左右的人年收入在30-50万区间，购买力比90后明显更强。

切换到家庭视角来看则收入水平有较大幅度跃升：90后大部分家庭年收入在10-30万之间，且家庭年收入30-50万的比例达到23%，而家庭年收入在10万以下的家庭仅有25%。

95后购房选择分化

00后是即将到来的生力军

• 租赁：95后受访者中有65.4%的人当前正处于租房入住状态，且8成受访者表示曾经有过租房经历。结合95后购房计划来看，短期内（一年内）准备购房的比例仅有17%，也就是说大部分95后租房居住的状态还将维持一段时间。对此类95后来说，品牌化、管理统一化的长租公寓是较为省心的选择。

• 刚需小户型：一部分95后在购房的时候选择购买刚需小户型，一方面是受到购买力的限制，另一方面是随“宠物消费”逐年递增，养宠物独居成为年轻人的热门选择，此外独居生活群体也对社区服务有着更高的要求，如便利店、宠物医院等。

• 直接改善：95后群体中出现了一批“房二代”，受到父母名下有房且不止一套的影响，这部分95后在购房的时候往往跳过刚需，直接购买改善类产品以便一步到位。想要赢得此类客户，产品必须有足够的亮点和过硬的品质。

教育需求关注度登顶

愿为配套和品质支付溢价

整体来看，受访者在购房决策中考虑的因素高度一致，学区、品牌开发商和物业、公共交通是最受关注的三个方面。无论哪个年龄段的受访者，最关注的都是学区因素，尤其80后、90后对学区的关注度集中度分别达到17%和15%，明显高于对其它因素的关注程度。

总体而言，各年龄段购房者面临着不同的痛点分化，而对于开发商来说，一方面是市场上有一些永远不过时的“经典”产品：在房住不炒的大环境下，购房也应该回归居住本质，好配套、好品质是产品最强的竞争力，也是产品溢价的重要依赖。实际上在购房这样一个大宗消费面前，90后、95后们依赖的不仅是自己的购买力，还有父母的鼎力支持，能够承担为学区、品牌等因素而支付更高的房价。