黑马非马

文|刘健会

男人32岁是道坎。

这是港片《一个字头的诞生》中的一句台词这句恐怕也极度适用于新城控股的历任的新旧两位老板。创始人王振华32岁创立了新城控股集团股份有限公司（601155.SH,下简称“新城控股”），他的儿子王晓松也在32岁扛起了家族企业的重担。

1月10日，新城控股发布2019年12月份及第四季度经营简报，报告中称2019年公司累计合同销售金额约2708.01亿元，比上年同期增长22.48%，完成了该年销售计划。

2019年7月王振华因猥亵幼女入狱后，其子王晓松迅速接管了公司。随后A、H两市下跌蒸发超过600亿元，在这样的背景下，新城控股还是如期完成了2019年的销售计划。从现在回看2019年的新城控股，这匹黑马在2019年遭遇了一次黑天鹅后，股价近乎腰斩，多种融资工具均受到打击，仍能保持快速增长属实不易。

黑天鹅的离开

新城控股无疑是近几年房地产行业中的黑马。2015年，新城控股成功B转A，迈上快车道，合同销售金额从2015年的319.29亿元增长到2019年的2708.01亿元。

2019年7月，时新城控股王振华的黑天鹅事件导致了新城控股陷入前所未有的动荡。多家机构下调了对新城控股的评级，惠誉将新城发展控股、新城控股BB评级列入负面观察；标普则将新城发展控股评级即评级展望从“BB/稳定”调整至“BB/负面”。

随后银行及金融机构收紧了对新城控股的融资，为此新城控股决定通过出售项目来断臂求生。

2019年7月24日，新城控股发布了项目出售计划，拟转让40个项目，交易总额不超过150亿元。发布公告后仅两天，新城控股便已转让15个项目，回笼现金约69亿元。

除了回笼资金外，王晓松上任后的新城控股为稳定人心，还出台了股权激励计划，通过“撒钱”来保证公司稳定。

2019年11月14日，新城控股发布公告向激励对象授予权益总计2723.24万份，涉及的标的股票种类为人民币普通股，约占本计划草案公告时公司股本总额22.57亿股的1.21%。

激励对象包括公司董事兼联席总裁梁志诚、陈德力、袁伯银，财务负责人管有冬，董事会秘书陈鹏以及103名中层管理人员及核心骨干，共计激励人数108人。

本计划首次授予的股票期权的行权价格为27.40元/股，限制性股票的首次授予价格为13.70元/股，分三年行权，行权比率分别为40%、30%、30%。

根据企查查显示的高管名单，并非所有高管都是这份股权激励计划的受益者。除联席总裁梁志诚和财务负责人管有冬外，公告提及其他四人都是加入新城控股不满五年的“新人”。

除此外，新城控股还制定了详细的行权日期，保守估计想要将这些期权全部消化还需要3-4年的时间，结合激励计划的高管名单，似乎是有意用利益来稳定高层的人心，防止高管变动给公司带来影响。

行权考核条件为19-21年扣非归母净利润增速较18年分别不低于20%、70%、120%，对应三年业绩增速分别为20%、42%、29%。华融证券的研报指出：新城控股在2016年8月推出4,200万股股权激励方案后进一步深化并扩大激励范围，将员工和公司深度绑定，同时设置了较高行权条件，显示出对未来发展的强大信心。

有投资者评价此次激励计划：激励计划所授予的股票期权价格较低，甚至打了对折，并且业绩考核年增长只有20%～40%，这个数字并不高，甚至对于这种规模房企来说有些偏低。这个业绩承诺和与阳光城要求的差不多，不如四川房企蓝光发展不如和江苏的中南建设。

但是此次激励计划把实控人所持的股份降低，分给了公司高管，与王振华时代的高度个人化相比，是公司治理迈出一大步。

外资投行也表示了对新城控股的看好，野村证券认为2020-2021年新城会持续保持15%的销售增速，到2021年销售额接近3600亿。

至此王晓松已经稳住了局面，新城控股已经转危为安。惠誉和标普恢复公司评级展望稳定后，中诚信和联合资信先后将公司及其相关债项移出信用评级观察名单。

新城控股能够快速走出困境，王振华留下的住宅+商业的模式目前看来功不可没，父亲给王晓松留下的除了骂名还有一些宝藏。

新城控股业绩的起死回生不得不说与早前商业地产方面打下的基础有关。截至2020年1月1日，新城控股累计开业了62家吾悦广场。吾悦广场带动配套住宅，形成双轮驱动。

吾悦广场的起步时间并不早，但速度较快。2015年年报披露公司仅有6座吾悦广场，在2019年末已经扩张到了62家。能如此快速发展得益于王振华组建的新城控股高管团队，其中有着曾经的商业地产王者万达的血脉。

公司高管中多人来自于万达，袁伯银、陈德力、以及在黑天鹅事件时加盟的曲德君都是从万达走出来的干将。离开新城控股的人中钱文虹、唐剑锋、黄春雷也是出身万达。

曲德君更是万达商管的创始人，吾悦广场可谓是万达商业地产原班人马打造。新城控股对吾悦广场更是十分看重，在股东会上新城控股直言，“政府喜欢重资产，也很喜欢吾悦广场，这一直没有任何改变。”

新城控股透露，刚开业的吾悦广场能达到7%的回报，十年后回报能高达10%，“随着项目的开业和成熟，租金增长将超过CPI。”

除商业地产外，新城在香港市场看好物业股时，将旗下的物业项目上市。这些都是王振华时代留下的遗产。临危受命完成今年预订目标的王晓松，在父辈积累基础上对家族企业进行了一系列改革。

改革者王晓松

王晓松在2009年大学毕业后就开始加入家族企业，毕竟新城控股就这一个太子。根据王晓松的个人简历，在十年间王晓松在公司的多个部门都历练过。

新城控股的爆发性增长是从2015年开始，从时间上来看，六年时间足够王晓松熟悉公司，并了解行业的基本情况。更是直接经历了公司的快速增长，与父亲王振华的改开时代打拼不同，新城控股已经开始走到了守江山的时间节点。

有金融机构人士曾向新地产记者表示：王振华很看重权力，认为公司是他一手创立的，并不愿意分股份给其他高管。

王振华出身贫寒是家中的的幺子，而后进入了国有纺织厂工作，在这样的原生家庭和成长环境下，有很强的掌控欲也属正常。

坊间传闻，王晓松曾因父亲控制欲太强而与父亲产生争执，一度离开新城控股。不论传言的准确性如何，王晓松接管新城控股后，确实开始向高管分发股权，降低了自己的持股比例。

除上文所提及的新城控股外，在港的上市公司新城悦服务集团（01755.HK，下简称“新城悦”）也在2019年9月26日发布公告，10大股东占比由85.61%下降至81.97%，前20大股东由89.87%下降至85.55%，证明其股权不再高度集中。

客观的讲年轻人更容易接受新鲜事物，更容易形成新的观念做出符合当下时代的判读。王晓松做出的改革在目前看来只是一小步，但是在未来可能是新城控股的一大步。 

时间进入2020年已经有三家券商发布了新城控股研报，两家给出了买入一家给出了强推，同时给出的目标价格达到了黑天鹅事件之前的43元左右。

2019年夏天曾有声音质疑新城控股是否会被丑闻击垮？资本市场虽然残酷但也是公正的，事实证明，决定公司最终未来的不是丑闻而是公司基本面。

新城控股甩掉了“黑天鹅”但也浪费了宝贵的发展时间，同时付出了惨痛代价。克而瑞数据新城控股的销售排名与去年持平，但残酷的资本市场不进则退，此时当真存在企业发展的”原地踏步“”吗？

来源：地产杂志