2020年的物业资本竞逐，在“亿级选手”的加入下提前热场。

近日，世茂服务提前至年内上市的消息频现。走进聚光灯之前，世茂服务已经悄悄启动一系列铺垫动作。

锋面News注意到其工商信息，世茂服务通过更换股东，成为独立于世茂房地产的个体，具备分拆上市的基础。近期成立的香港企业“世茂服务控股有限公司”，将世茂服务的上市轮廓描绘得更加清晰。

在物业这个新鲜赛道中，世茂服务作为一个亿级规模的选手入局加快，同时加速直面盈利挑战。

拉快的物业上市进度条

新年伊始，刚刚重回前十的世茂房地产，便拉快了多元化板块的进度条。

今日，在世茂与福晟的合作发布会上，总裁许世坛表示，世茂房地产计划把旗下物业公司IPO提前到今年年内。

实际上，半年前，世茂服务即为资本路做好铺垫。

2019年8月，世茂物业品牌升级为“世茂服务”，此举被视为分拆上市的第一步。此前，新城悦和招商积余在上市前均有更名动作。

此外，锋面News通过查阅工商信息获知，2019年12月24日，世茂服务的原股东上海世盈投资管理有限公司（上海世茂建设有限公司的全资子公司）正式退股。

与此同时，上海奥聆企业管理有限公司成为世茂服务的100%控股股东。上海奥聆为2019年下半年新成立的公司，法人兼执行董事正是世茂服务的董事长兼总裁叶明杰。

一进一退之间，世茂服务通过股东变换已经成为了独立于世茂房地产的个体。此举正是分拆上市的重要前奏，雅生活等物业公司上市前夕均有相似操作。

经过一系列“伏笔”动作，世茂服务开始选定主战场。此前世茂总裁许世坛曾表示，A股、H股都可以选择。

一名上市企业研究人士对锋面News表示，A股于去年年底刚放开“A拆A”（A股上市公司可以分拆子公司回A上市）的口子，但目前门槛较高且仅有少数几家公司试水，不确定因素较多。尽管世茂服务是H股世茂房地产子公司，但世茂集团已有在A股上市的世茂股份，若世茂服务要在A股上市程序相对复杂。相比而言，港股实行注册制，只要公司治理和财务方面不出现大问题，一般都能顺利通关。“更为现实的因素是，港股对于物业公司的估值比A股高，能讨个好价钱。”

一则新公司动态也指向H股上市猜想。锋面News获悉，2019年12月19日，一家名为“世茂服务控股有限公司”的企业注册成立。工商信息显示，该公司为中国香港企业。

“亿级选手”的盈利挑战

若世茂服务成功上市，物管行业将再添一名“亿级”选手。

截至2019年7月，世茂服务已签约管理面积达1亿平方米。从规模上看，世茂服务位于行业的第三梯队。

克而瑞数据中心发布的《2019年中国物业服务企业管理规模榜》显示，目前共有15家物业公司在管面积超过1亿平米。其中，在管面积超3亿平米以上的企业有6家；1.5亿-3亿平米的企业有3家。

手握并购砝码，世茂服务向规模排位赛冲刺。

世茂与福晟的合作为近期的地产业内大事件。世茂的收并购或将在短时间内，再为世茂服务提供“体量补给”。此前，世茂服务每年通过母公司新增的交付物业均超过1000万平米。

分拆上市成潮，资本赛道进入红海时代。规模不再是估值的单一标准，盈利能力的权重逐渐增加。

与规模光环相比，世茂服务的盈利成绩暗淡。天眼查数据显示，2018年世茂服务的营业收入为14.96亿元，低于同规模企业。

在净利润方面，世茂服务仅录得0.78亿元净利润，规模远低于世茂服务的新城悦，净利润为世茂服务的两倍。

另一方面，世茂服务的毛利率表现亦位于行业低位。2018年，世茂服务的毛利率约为14.81%，同期碧桂园服务、中海物业和新城悦分别为37.69%、20.43%和29.48%。

前有标兵，后有追兵。与世茂服务同样赶往资本战场的，是另一位“亿级”选手——华润物业科技。2019年8月，华润置地前执行董事唐勇曾表示，年内将启动华润物业科技上市安排。接近华润置地的人士透露，物业板块分拆上市计划正稳步推进中。

巨头忙着打卡，中小企业也赶着撞线。1月2日，正荣地产旗下的物业公司正荣服务向港交所正式递交招股书。此外，建业新生活、兴业物联、香港物管时时服务、烨星控股（原鸿坤物业）等物管公司均在排队冲刺港股主板IPO。（来源：锋面News）