蛋壳公寓创始人兼CEO高靖

文/乐居财经研究院 张竣博

高靖是蛋壳公寓的创始人兼CEO，他的微信签名是“要对起一起跟着拼的人。自己变强大才能看见世界的温柔。”除此以外，他的微信封面上有一只沐浴在阳光下的白色小狗。这从侧面反映出高靖本人对生活的积极乐观以及对事业的热情与执着。

北京时间1月9日，据纳斯达克（Nasdaq）消息，蛋壳公寓计划筹集1.64亿美元通过发行1060万股美国存托股票（ADS）,股票的发行价格在14.50美元至16.50美元之间。蛋壳公寓（Phoenix Tree Holdings）计划于1月17日在纽交所上市，其股票代码为DNK; 花旗集团、瑞士信贷、摩根大通以及老虎证券是联合承销商。

业务规模：近四年间迅速扩张166倍

根据蛋壳公寓招股书披露，自2015年底至2019年九月底，蛋壳的公寓数量从2434个增加至406746个，公寓数量增长了166倍。由此看出，蛋壳公寓在过去接近四年的时间中业务扩张非常迅速。

根据招股书，蛋壳公寓的营业收入从2017年底的6.57亿元增加至2018年底的26.75亿元，其营收增长率为307.29%；再者，蛋壳公寓的营业收入在2018年九月底和2019年同期分别为16.73亿元和50.00亿元，其增长率为198.85%。

市场机会：价格低于同业五成以上，三万亿市场等待瓜分

根据招股书披露，中国的住宅租赁市场规模达到了1.8万亿元在2018年，并且市场规模将有望在2023年达到3.0万亿元；此外，一、二线城市的租房市场规模在2018年是1.2万亿元，在2023年有望达到2.0万亿元。据披露，中国持续的城市化，一、二线城市房价较高，年轻人消费习惯和生活方式的改变以及利好的政策支持住宅租赁市场是导致以上市场规模持续变大的主要原因。

蛋壳公寓除了享有中国大量市场规模的优势，它还具备相当的房租价格优势。根据iResearch Global Inc. 的数据显示，以北京的六个区的单间卧室的平均月租金为参照，蛋壳公寓的平均租金要节省近52%。

虽然蛋壳公寓截止至2019年九月底的净亏损为25.16亿元，但是住宅租赁行业内巨大的市场规模以及蛋壳自身的租金优势在将来很有可能成为其扭亏为盈的关键所在。

财务分析：迅速扩张导致成本激增，毛利润增长近五成

根据蛋壳公寓财报，租赁成本是公司报表里占比最大的“减项”；这表明租赁成本在一定程度上决定了当期的净利润的多少。据披露，从2017年底至2018年底，蛋壳的租赁成本增长了324.4%；从2018年9月底至2019年同期，其租赁成本增长了242.1%。这主要是由于公司公寓数量的快速增加所致，租赁成本主要是向住宅所有者支付租金而产生。根据财报，在2018年9月底和2019年同期，蛋壳公寓分别实现了3.72亿元和5.50亿元的毛利润；其毛利润增长率为47.61%。

蛋壳赴美上市，寻求市场投资者的资金帮助，无疑能在一定程度上缓解了公司短期债务压力，以及为公司能够更好的实施发展战略提供保障。公司将来会致力于持续提高技术能力、扩大业务范围、拓展和提高产品与服务、提高品牌的影响力与知名度以及强化与拓展生态系统。