文/袁一泓

1月7日媒体报道，房企开年融资利率最低至3.375%，房地产融资环境显出略宽松迹象，楼市最困难的时刻似乎已经过去了。 

尽管正式的全国房地产统计数据还有10来天才会公布，但从去年前11个月的情况看，基本可以肯定，2019年全国商品房销售额创下新高已无悬念。这表明，即使在强力的调控下，投资性需求已被遏制，但基本住房需求仍然可以支撑房地产市场的正常发展。

同样刷新纪录的，还有卖地收入。据中原地产统计，2019年全国50大城市合计卖地共4.41万亿；共有35个城市卖地收入超过500亿，这两个数据都是历史新高。其中，50城市的卖地收入同比增长19.33%，与68%的城市卖地金额同比上涨，这两个数据则表明，地价还是在上涨的。

即便如此，2019年整个房地产市场可以称得上是“平稳”。在限购限价的背景下，新房价格被控制住，除了深圳等极个别城市，二手房价格微幅下跌；房子不像过去那么好卖了，去化率下降，回款放慢，但也在可忍受的范围。

从政策角度看，中央的基调是调控不放松，地方在“一城一策”的原则下虽有微调，但没有谁敢触碰红线。从房企角度看，全国房企前10名的座次还是老面孔，大部分主流房企都完成了年度销售任务，少数中型房企掉了队。以上这些都是楼市进入平稳期的表征。

2020年的楼市，这种平稳的态势大概率会持续。中央经济工作会议重申房住不炒，为全年房地产工作定了调。值得一提的是，住建部工作会议的一句话：长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。请注意，是“长期坚持”。如果让我个人来理解，那就是，主管部门希望房地产平稳发展的态势也是长期的。以限购限贷限价限售为标志的房地产去投资化措施，不是短期行为。假如非要展望它会在什么时候退出，也只能是当房地产长效机制建立并逐步取得成效的时候。

楼市上行时期，一切都好办。地方政府不愁土地卖不出好价钱，地产商可以闭着眼睛买地，购房者（包括投资者）可以闭着眼睛买房。全是资产，全是机会。

楼市平稳期，一切都变了，原有的逻辑不管用了。市场三方主体，各有各的难。

客观地说，购房者更从容了。2017年，房价一周一个价，总有一只无形的手逼迫你认购抢房；现在，骄傲的二手房业主也一再让价，北京连限竞房都卖得艰难。但你又犹豫起来：房价会不会再降？有二套房购买资格的朋友，更是家庭会议开了一轮又一轮。这决策不好下。

小有积蓄的中产收入群体，本可以在三四线城市或大城市的远郊、邻县买个房，投资保值两不误。如今，你斟酌再三：如果房价滞涨，就相当于资产缩水；假如房子一直砸手里，哪天对持有物业征税，就是资产缩水的加速度。

地产商也难。前些年，弯道超车还真有可能，看准了区域，胆子大一点，敢用高杠杆，说不定呼啦一下就从50名窜到了20名。如今，地价没降，房子限价，基本需求虽然还在，但要从别人碗里抢肉没那么容易了，一不小心可能在弯道里翻了车。

最难决策的，还是速度的把控和节奏的拿捏。虽说现在不那么追求规模了，但发展慢了，别说公司骨干会流失，而且可能会被同行甩出十几二十名；假如你想快一点，但在错误的时间错误的地点拿错两块高价地，也可能会卡在某个门槛里，如果是中小房企，说不定会因此耽搁两三年。更别说，面对挑剔的购房者，产品和服务，哪块也不能短腿。房企老板也难做。

地方政府也有苦衷。经济要追求高质量增长，需要一个过程。都知道土地财政依赖症这病得治，但远水不解近渴。一块地卖出好价钱，可以办很多事。防止出现地王，控制土地溢价率，大都能做到，但要地方主动降地价，难哪。

抑制房价上涨，地方政府要负主体责任，问题在于，过热固然不允许（会被追责），过冷的负效应也不小（土地卖不出去，市场相关税收下滑），怎样让当地的楼市保持在合理的温度，这中间的尺度太考验城市管理者的智慧了。

激扬澎湃的好日子谁都会过，平淡平稳的日子才见真功夫。我常说，房地产还有十几二十年的发展期，但经历过狂飚突进的市场主体，怎么迎迓这波澜不惊的楼市未来，恐怕需要探索新的商业逻辑。