编者按：他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。乐居财经献礼“新中国成立70周年”，推出系列访谈《对话CEO/与老板对话》，一起聆听地产塔尖人物讲述中国地产业为实现美好生活而奋斗的精彩故事。本期对话嘉宾是金科股份董事长蒋思海先生。

撰文 |  王芊

出品 | 乐居财经

今年2月份，蒋思海卸任金科股份（000656.SZ）总裁一职后，他抓大放小，主攻金科的战略规划。

但有难啃的骨头，蒋思海依然会冲在第一线。

如今，金科正谋划进军文旅康养，这是一个投入大、回报期长的产业，作为金科股份董事长的他，亲自挂帅这个新板块，足见其战略之意义。

在经历从“稳健式”向“跨越式”发展后，他在全面实施金科的新战略——“四位一体”，民生地产开发、生活服务、科技产业投资运营和文化旅游康养。

谋定而后动，这是他多年养成的职业素养。他还以身作则，给金科带来了崇尚简单、能上能下的企业文化。在他的微信朋友圈里，转发最多是有关国家大事和正能量的信息。

熟悉蒋思海的人都知道，他从小有仗剑天涯、行侠执义的梦想，像《书剑恩仇录》中的陈家洛、《射雕英雄传》中的郭靖。在现实中，他兼具两人的风格。

铁汉子也柔情。他偶尔会晒晒与家人在一起的时光，就像女儿那篇习作一样，生活就像《枕着幸福入睡》。

领路职业化

“革命军人是块砖，哪里需要哪里搬。”这是蒋思海在金科常说的一句话，也是他的人生信条。

2002年，正当金科准备推行集团化管理时，蒋思海却主动请缨，去做了一个项目总。很多人不理解——为啥放着好好的集团总经理不当，跑去干项目？

但蒋思海自有他的道理。当时，金科在重庆有一个400亩地的项目。”他坚定认为，开发好这个400亩的项目，肯定比待在集团更锻炼人，“亲身参与一个大项目的开发，才是最好的练兵场。”蒋思海说。

在金科奋斗21年，有人把蒋思海比作金科的中流砥柱。但他却很谦虚地说，“这个评价太高了，我还达不到”。他将金科的茁壮发展，归功于老板和团队的努力。

蒋思海是个懂得感恩的人，他庆幸自己遇到一位优秀的老板。在他的眼里，金科创始人黄红云是一位“有情怀、有责任、有担当，并且特别善于学习和创新的老板”。

“特别是能够把董事长、总裁的职位让给职业人来做，这也是他（老板）英明的一面。”早在2002年，金科率先步出“去家族化”的重要一步，“黄氏家族”中没有一个人进入金科中、高级的管理层任职。

一直以来，金科都在思考如何将金科按照现代企业治理的方式进行管理。蒋思海提出的“四化”，即团队职业化、管理专业化、经营规范化、竞争市场化，也深深地影响着金科的一路成长，成为金科的企业标签。

蒋思海能够出任金科股份董事长，本身就是对金科“团队职业化”最佳诠释。在管理上，蒋思海要求每一个金科人具备过硬的专业知识和能力，能迅速处理错综复杂的管理事项和技术难题，专注行业、专注领域。

黄金搭档

在金科21年，蒋思海先后13次担任金科总裁、总经理职务。“能上能下，以健康的心态做好每一个岗位。”在蒋思海眼中，这才是一个合格的职业经理人。

1998年金科成立伊始，蒋思海就作为副总经理进入公司，第二年便升任总经理。2002年，他主动辞去集团总经理之职，转去项目公司做总经理。

2011年，蒋思海重回集团，主抓金科上市，实施一系列稳住规模利润的策略。2012年，蒋思海又回重庆公司，推行1030战略，保持重庆市场的业绩和规模的稳健。2013年，蒋思海再回集团，做组织架构的调整和建立一系列管理体系。

在蒋思海看来，不仅是自己，金科所有的职业经理人，都真正做到干部能上能下，工作能左能右。“我认为这是职业经理人的基本素养。对老板负责、对股东负责、对客户负责。”蒋思海说。

蒋思海喜欢读史书，他以两个历史人物为楷模：一是诸葛亮，一是周恩来。“（他们）都是家国柱石，都有坚定信念，都代表了一种稳健的力量。以这两个大人物为榜样，其实是在鞭策我守本分。”

在金科21年，蒋思海和老板黄红云配合一直默契。黄红云性格细腻，管理风格上也抓得很细致。蒋思海则自称是粗放型风格，两人性格正好互补。黄红云做董事长时，除企业战略外，主抓内部管治和设计，总经理蒋思海就负责外部关系，跑政府、银行的开发手续。

实际上，蒋思海是个粗中有细的人。他身居高位而不自傲，对身边的人都会照顾到，哪怕一个普通员工，和他相处都会很舒服。《让人舒服，是一个人的顶级实力》，他曾在微信朋友圈分享过一篇文章。

寻找第二曲线

2018年是金科的高光年份。这一年，金科提前迈过千亿门槛。

从1亿到100亿，金科用了7年；从100亿到突破1000亿，金科奋斗了10年。逾越千亿门槛后的金科，如何从优秀变为卓越，如何用新的逻辑完成下一次跨越？这是摆在蒋思海面前的一道考题。

2019年，金科全力推进“四位一体”的多元化产业布局。在做好民生地产开发和生活服务主业的同时，金科加大科技产业投资运营和文化旅游康养的布局，以地产主业延伸出产业“生态圈”。蒋思海希望，在金科夯实地产主业的同时，能够尽早找到企业发展的第二曲线。

截止目前，金科在全国八大城市群共锁定了近4千亿的储备货值。与此同时，围绕智慧科技、大健康和文化旅游三大产业方向，金科产业也已完成了全国的投资布局。蒋思海称，金科将尝试通过引进国际文旅IP，重构西南文旅市场，给整个文旅行业带来新气象。

蒋思海是个实干家，同时也是个危机感很强的人。尽管早在十年前，他已经在重庆大学念完EMBA，完成了从项目管理到集团综合运营的知识跨越。今年53岁的蒋思海又一次走进了校园。

在清华大学五道口金融学院，蒋思海放下金科股份董事长的身份，做回学生。蒋思海内心很急切的想把金融、管理、财务等业务板块的短板补起来，在房地产这个类金融产业学以致用。

正是这股拼劲和学习的精神，蒋思海收获了行业的诸多认可。在2019年12月12日，蒋思海蝉联中国十大地产年度CEO。

上市公司的一言一行都会受到关注和监控，蒋思海深知这一点，金科想要保持平稳发展，必须具备体系建设能力，具备自我约束品质，依法、诚信经营。蒋思海认为，房地产行业就是要判断和研究市场，顺应市场形势，做好产品，聚集优势基因，竞争市场化，才是赢得市场的“王道”。

以下为乐居副总裁、乐居财经总经理陈海保与蒋思海先生对话精选：

乐居财经：您希望做一个有理想的现实主义者，如何理解这个概念？

蒋思海：金科要想成为世界卓越的企业，不能光有梦想和目标，必须要立足现实，脚踏实地。即战略目标要高、战略路径要正确、战略动作要执行到位。我小时候的目标就是想成为仗剑天涯、行侠执义的英雄人物，像《书剑恩仇录》中的陈家洛、《射雕英雄传》中的郭靖。但我认为，所谓行侠仗义的英雄，首先也要有钱才有能力帮助别人，这与我所提的“有理想的现实主义者”是一脉相承的，这也是我对金科的期待。

乐居财经：您如何评价您的老板黄红云？

蒋思海：黄红云是一位有情怀、有责任、有担当的老板。在过去21年里，我们两个人性格互补、搭配默契。黄老板在工作上很细腻，而我就相对粗放。作为一名职业经理人，我始终认为，职业经理人一定要永远敬重自己的老板，老板之所以是老板，必有过人之处。而成功的老板一定也要包容职业团队的不足，在工作中对职业经理人的标准拔高，让其朝着更高的期望值方向发展，职业团队与老板之间共同向着高目标奋斗。

乐居财经：在未来的市场竞争中，金科将如何应对？

蒋思海：目前政策面、资金面趋紧，但是我认为房地产市场还是很有机会。要想在市场中脱颖而出，关键在于在产品上有没有优势、在增量上有没有客户。所以，金科把产品结构由“房地产开发+社区综合服务”的双轮驱动，变成了由民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养构成的“四位一体”协同发展；也不再以单个城市为标准，而是以城市群的新眼光来规划布局。

乐居财经：您觉得金科目前的资产负债率是否合理？

蒋思海：金科目前的负债率基本维持在83%左右，在房地产行业算中等水平。总负债水平的增长，主要是缘于金科在土地上大规模扩张。金科既要看负债率、也要看现金流，还要看土地储备量，金科将均衡看得最为重要。未来三年内，金科计划将负债率控制在80%以下。

乐居财经：金科在融资上有哪些方法？

蒋思海：一直以来金科在融资上相对传统，按照国家政策进行合法融资，主要还是发中期票据、企业债和开发贷。今年金科在境外第一次发行了美元债券，主要用于补充公司及下属子公司的项目建设资金、偿还境内公司债券及金融机构贷款和一般公司用途。下一步，金科还会在融资手法上创新，增加融资渠道。

乐居财经：您如何看待2020年的房地产市场形势？

蒋思海：一、稳是楼市的主基调；二、城市差异分化严重；三、行业中头部企业的差异会逐渐加大。

蒋思海与陈海保合影