近期一来，招商蛇口多次引入外援来实现融资筹粮，新股东频现平安身影。

按说，招商蛇口这样尊贵的央企背景房企是不会缺钱的，但为什么会频频出让项目股权？

从招商蛇口近期的股权转让融资行为方式与特点来看，出让的都是三四线项目的股权，受让的金主方中频现平安的身影，且出让项目股权都不超过50%。

由此来看，招商蛇口出让位于三四线项目的股权，应该并非因为资金压力或资金需求所致，而是对三四线城市市场的判断发生了变化所引发。

招商蛇口作为规模化的企业，已进入了战略管理为企业发展主线的阶段，因此因应市场和行业、区域变化对于战略布局进行及时调整是企业运营的题中应有之义。

从近期房地产市场的区域变化来看，三四线城市有转冷和下滑趋势，招商蛇口可能出于不看好三四线城市后市的考虑，需要迅速从三四线城市将投资撤出并转向大湾区以及一二线城市来进行重新布局，也就是需要主动对土地储备进行调仓。

但招商蛇口在调仓的同时为了保证企业销售规模以维持公司市值，以及获取较为优厚的融资条件，因此必须在转让项目股权的同时保证被转项目的销售收入符合合并报表后条件，所以也就采取了继续持有51%被转让的三四线城市项目公司的股权比例以达到合并报表的目的。

这样一来，招商蛇口就通过出让项目公司股权的形式，将项目预期利润转让给了资金方，实现了自有投资从这些自己不看好的三四线城市项目中迅速撤出和对于热点区域和城市的的重新布局。这个对于公司的市值管理和战略管理都是十分必要的，因为作为强周期和重资产、资金密集、高财务杠杆行业，房地产公司的盈利和市值的维持更多的来自于持有的资产升值和战略管理的水平。

那么问题来了：平安的确是钱多，但是总觉得这个不是笔好买卖，因为三四线不好卖。为何资金方都是平安，难道平安就不会考虑三四线项目的市场风险吗？

所以我们千万不要低估作为财务投资人的平安的智商和风控水平、风险意识。

在现在的金主中，平安算是十分有钱的了。因为现在有钱的机构不是很多，而银行资金曲线进入地产市场又受到各种严格限制，所以现在平安的资金应该是最好用的。但是平安作为财务投资人，对合作方的资信有着较高的要求，财务稳健又可进行一定风险兜底的央企招商蛇口就成了平安最好的可选合作对象之一了。

将三四线城市项目股权转让给具有资金实力的平安等机构，招商蛇口以将项目利润更多的转给受让方并提供一定的或明或暗的风险兜底措施的方式来解决财务投资人的风险诉求，进而实现招商蛇口自身在这些不看好后市的项目公司中的投资退出来重新进行投资布局，就可以帮助企业自身实现战略性的土地储备调仓这一目的。

招商蛇口与平安合作的这么一波骚操作，既可以实现土储的战略性调仓，又可以不牺牲企业规模，实在堪称高明之举。（来源：柏文喜Kevin）