万达：老大位置依然稳固

8月30日，万达商管发布了2019年上半年的运营数据。根据披露，万达商管营业收入为330.48亿元，同比下降36.19%，归属于母公司所有者的净利润为94.85亿元，同比下降34.94%。对于营收及利润下滑的原因，万达商管表示，主要是由于销售物业收入下降所致。

通过进一步梳理发现，今年上半年万达商管物业销售约134.44亿元，同比下降61.81%。在销售板块收入下滑的同时，报告期内万达商管的商业板块表现依然稳健，其中，投资物业租赁收入同比增长20.09%至171.82亿元，毛利为133.01亿元，同比增长14%；酒店运营业务收入7.3亿元，同比增长30.17%，毛利润约3.29亿元，同比增长66%。

摆脱收缩，积极扩张

相较于前两年的束手束脚，今年以来万达对于市场的态度更为积极。2019年以来，万达密集与辽宁、四川、陕西、广州、甘肃等多地政府签下大单，宣布万达城、万达广场、万达文化旅游等多种业态即将落户，截至目前，万达年内签约项目的总投资额已高达3550亿元。

在此背景下，万达也展露出更高的发展目标。据公告显示，万达商管将持续提高开业轻资产项目的数量和占比，预计每年开业50个广场，而在2018年，新开业万达广场的总数则为43个。此外，万达商管还表示，今年以后，新开业万达广场预计70%左右为轻资产，同时将依靠企业创新推动持续发展，探索线上线下结合的消费模式。

发力资产证券化

7月31日，万达商管发行了“中信建投-万达广场长江经济带一期资产支持专项计划”（CMBS)。该资产支持证券发行规模27.00亿元，其中优先级资产支持证券发行规模26.00亿元，信用等级为AAA，期限18年（3+3+3+3+3+3年），认购倍数为1.83倍。

本项目是万达商管集团作为原始权益人发行的首单商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）项目，同时也是万达商管集团在企业资产证券化市场上的首次尝试。

龙湖：回报率稳定增长

8月26日，龙湖集团发布了2019中期业绩报告。期内，龙湖合同销售额同比增长8.8%至1056.2亿元，营业额同比增长42.2%至385.7亿元，其中物业投资业务收入同比增长39.2%至25.8亿元。

商场收入21.8亿，同比增长30.2%

财报披露，2019年1-6月，龙湖投资物业不含税租金收入为25.8亿元，同比增长39.2%。其中商场收入为21.8亿元，同比增长30.2%，整体出租率为98%。2019年1-6月，商场销售额为123亿元，同比增长23%。

在业绩发布会上，据龙湖CFO赵轶介绍，截至2019年中，公司开业商场29个，累计经营面积接近300万平米，下半年将开9个商场。按照开业时间看，开业十年以上商场有4个，5—10年有7个，租金收入同比增长14%；3—5年商场8个，同比增长21%；三年以内10个，同比增长71%。

他称，是一个比较稳定的增长曲线，整体的回报率持续高于6%，上半年达到7.5%。

表：龙湖2019上半年商场租金情况

来源：企业公告

招商蛇口：商办业务有待提升

财报披露，招商蛇口实现营业收入总额166.87亿元，同比减少20.49%，实现归属于上市公司股东的净利润48.98亿元，同比减少31.17%，基本每股收益0.60元/股，同比减少31.82%。

同期，招商蛇口的房地产销售业务实现签约销售金额1011.92亿元，同比增长34.75%；实现签约销售面积515.23万平方米，同比增长43.77%。

租金收入13.54亿

报告期末，公司拥有可出租土地面积167.67万平米，出租96%，报告期出租收入0.57亿；公司拥有的可出租物业总可出租面积317.61万平米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。报告期内，公司实现出租收入13.54亿元，同比增加9.87%，总体出租率为82%。

或分拆打包REITs上市

6月13日，据外媒披露，招商蛇口计划今年底至明年初以房地产信托基金（REITs）形式赴港挂牌，集资不少于5亿美元（约39亿港元）。报道同时透露，招商蛇口拟分拆的主要资产组合为工业园。

若分拆资产成功，招商蛇口将创造出港交所第六只包含大陆物业的REITs，也为旗下的存量项目得以找到新的资本通道。

这引申出来更深层次的战略考量在于，招商蛇口2018年12月解决与子公司招商局置地的同业竞争问题，后者已开始走向轻重并举模式，并逐步接手深圳乃至全国的办公物业。随着写字楼REIT的计划提上日程，招商局置地的资产管理平台定位或许已逐渐明晰。

新城：黑天鹅冲击商业板块

7月新城遭遇“黑天鹅”，王振华事件犹如多米诺骨牌效应，对公司造成了全面的冲击，商业板块也未能幸免。按照目前开业速度，吾悦广场今年开业22座的目标似乎遥不可及。

8月23日，新城控股发布了2019年中期报告。报告披露，新城控股完成合同销售金额1224.18亿元，比上年同期增长28.44%；实现合同销售面积1049.52万平方米，同比增长35.5%。期内，新城控股实现营业收入170.64亿元，同比增长8.29%；实现归属于上市公司股东的净利润25.92亿元，较上年同期增长2.13%。

租金及管理费收入17.4亿

上半年，吾悦广场新开业2座，已开业数量达到44座，已开业面积411.03万方，同比增长63.06%；新城控股表示，下半年还将开业20座吾悦广场。截至目前，新城控股在建及开业的吾悦广场总数达119座。

财报披露，上半年新城控股实现租金及管理费收入17.4亿元，同比增长104.52%，出租率达98.49%。

表：新城吾悦广场2019上半年出租情况

来源：企业半年报

华润：投资物业迎来强劲增长

8月20日，华润置地在香港召开2019中期业绩发布会。期内，公司录得综合营业额为人民币458.5亿元，按年增长4.7%；综合毛利率为38.2%，比2018年同期48.1%有所下降。其中，开发物业毛利率由2018年同期的48.6%下降为36.0%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由2018年同期的66.6%小幅上升至67.6%。

华润或分拆优质的商业地产进一步释放公司价值。据董事兼董事会主席唐勇表示，投资物业表现良好，购物中心开业也迎来高峰期，预计租金收入可维持10-20%的稳定增长，公司会认真考虑分拆等资产证券化选项，相信越来越接近了。

购物中心业绩表现抢眼

投资物业租金收入增长强劲，购物中心业务表现亮眼。2019年上半年投资物业（包括酒店经营）租金收入为人民币57亿元，按年增长30.4%，其中购物中心租金收入为42.9亿元，按年增长39.5%。

来源：企业公告

集团旗下自持购物中心实现零售额人民币293亿元，结算毛利率回归正常水平，综合毛利率38.2%，开发物业毛利率增长36%，比18年低。投资物业整体毛利率67.6%，今年购物中心集中开业，期内毛利率维持在3.2%的较高水平。

年报披露，集团所持有的35个购物中心（万象城/万象天地22个，万象汇/五彩城13个）零售额达人民币293亿元，同比增长37.0%，同店销售增长18%。以单个项目来算，上半年每个项目平均销售额达到8.37亿元。其中，深圳万象天地和上海万象城在首个租赁期已实现高速增长，零售额增速高达60%。

恒隆：更加依赖内地市场

7月30日，恒隆地产发布2019年度中期业绩。截至2019年6月30日止六个月，恒隆地产的总收入减少18%至港币42.04亿元，而营业溢利减少13%至港币32.17亿元。物业重估收益与去年同期相比较低，股东应占纯利减少25%至港币35.16亿元。每股盈利相应减少至港币0.78元。

内地物业租金收入增幅超香港

2019年上半年，物业租赁的总收入增加至港币42.04亿元。以人民币计算，内地物业组合的收入增加7%，而香港物业组合的收入同比增加3%。

内地租赁物业方面，整体组合的收入增加7%至人民币18.94亿元，营业溢利增加9%至人民币12.86亿元，平均边际利润率上升至68%。其中，上海整体物业收入仍同比增加4%，上海以外地区的物业收入同比大幅增加14%，与去年下半年同比亦增长7%。

来源：企业公告

内地八个商场的总收入增加8%至人民币14.79亿元。写字楼方面期内，来自上海的恒隆广场、渖阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场四座办公楼的收入增加5%至人民币4.15亿元。各地办公楼的租金收入占内地租赁收入22%。(来源：地产资管界)