乐居财经 王鸿 9月2-3日，第十一届中国房地产科学发展论坛在上海举行，活动主题为“数字化与未来居住”。

中国房地产业协会会长冯俊表示，改革开放四十年来，房地产业的发展，为群众居住条件的改善，为城市面貌的改变，为生产要素市场的完善，为经济的持续增长，发挥了重要作用，但是也存在许多发展中的问题。十六个字来概括：成绩斐然，饱受诟病，风险渐显，亟需转型。

在新的发展阶段，有几个认识需要厘清。

第一，房地产业发展的目的是什么。以住宅为主要产品的房地产业，在过去的四十年里，推动房地产业发展的根本动力是人民群众改善居住条件的迫切需要；在今后的发展中，人民群众对美好居住生活的向往，仍然是房地产业发展的根本动力。过去，房地产业的发展解决了人民群众住房极度短缺问题；今后，房地产业的发展是为了人民群众居住得更舒适、更幸福。

四十年里，城镇居民家庭住房条件改善的同时，居民家庭住房财富的积累也在增加。大体上，城镇居民家庭的财富中超过70%是住房资产。这些年，以收入衡量的恩格尔系数在缓缓改善，但是以家庭财富衡量的恩格尔系数扩大得惊人。我们不能不认识到，住房的投资品属性在不恰当地膨胀，炒房现象已经成为经济社会发展中的一个顽症痼疾。这不仅扭曲了住房的本质属性，而且对群众生活条件的改善、消费增长构成巨大压力，对结构调整、经济发展构成巨大风险。

第二，房地产业为什么人提供产品和服务。我们必须认识到，住房是群众生活的基本消费品，支撑房地产业发展的是广大群众的生活需求。房地产市场是大众市场，绝不是富裕阶层的专属市场。房地产企业当然要根据消费者支付能力不同，提供不同层次的产品和服务。但如果只把眼光盯在富裕群体上，必然是自我萎缩，自取淘汰。小平同志当年说，让一部分人先富起来，最终达到共同富裕，我们有些同志只记住了前半句，却忘了后半句。我们试想一下，如果房地产发展一开始就是为富裕阶层服务的，会有我们今天的市场规模吗？会有我们今天的产业地位吗？事实上，成功的、发展好的房地产企业，包括供应链企业，也是坚守服务大众这一理念。作为一个企业，可以有目标客户的定位选择，因为消费者收入有差异，消费偏好有不同，但是作为一个行业，尤其是为社会提供必要生活资料的行业，必然地要服务于大众市场，而不是小众市场。

第三，房地产业在未来经济社会发展中要担当什么角色。就住房发展来说，还有五件事要做，一是为至少两亿从农村转移的人口提供住房；二是为将近一亿在城镇间转移就业的人口提供住房，这部分人口就业地的变化，并不增加城镇居民总量，但产生住房需求；三是要改造现有不成套的、不符合健康标准的住房；四是农村住房需要从比较简陋进步到比较现代；五是要满足居民家庭随着收入增长而产生的改善住房条件的需要。总体上，还需要在相当长的时期里保持现有的住房建设规模。房地产企业仍然要承担住房供应的重要使命。同时还需要承担住房配套建筑、配套设施的建设。

在新的发展阶段，房地产企业面临的紧迫任务是转型。我们讲的转型，不是指企业经营方向的变化或拓展，那是企业转行或是跨界，而是指房地产发展方式的转变。就房地产的产品和服务而言，我们面临的主要问题是，能源消耗大，材料浪费大，建造精度低，生产效率低，健康保障水平低，居住服务能力低。解决这些问题，得依靠技术进步。房地产业的技术进步，重点是三个方面，一是数字技术，二是绿色技术，三是工业化建造技术。