前天下午央行发布了最新个人住房商业性贷款利率政策，两天来各方面对此的解读以变相加息为主流，我认为这是一种根本性的误读。

这项政策的核心是商业性住房信贷利率的市场化与市场决定机制，也就是说将商业性住房贷款利率定价交给了市场，并同时规定了商业性住房贷款利率下限。

从目前各主要城市个人住房商业性实际执行贷款利率的试算情况来看，结果是有升有降的。就首套房而言，基本呈略升状态; 就二套房而言，北京市的试算结果呈下降状态，其他主要城市呈略升状态。

但是从市场趋势来看，因为利率从长期来看已启动下行通道，而市场化定价的商业性住房贷款贷款利率在竞争态势下也会随着下行，对于楼市应该是一项利好。

因此，我依然坚持前天接受《中国房地产报》对话时从政策面上所作的基本判断，也即此项公告对楼市无论从短期还是长期而言都是个利好。我认为把此项政策调整解读为变相加息完全是一个误读。

这一误读恰恰忽视了宏观基本面状况以及此项政策影响的长期性，只是自限于一些技术性计算的细节罢了。当前最不应该忽视的基本面，就是贸易战背景下的出口增长潜力受限以及传统的基建扩张受到信用瓶颈制约，而房地产所积累的巨大风险虽然也容不得大收大放式的调控，但所有调控的基调肯定是向着保增长和扩张需求这一点的。

下面请允许我将我之所以作出这一判断的内在逻辑撰文详陈，欢迎各位持相反看法的业界同仁批评指正！

为什么我认为央行关于个人购房商业性贷款利率的最新公告对于楼市属于整体利好？

前天下午，央行发布了关于《调整新发放商业性个人住房贷款利率》的公告。公告要求自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定级基准加点形成，也即新发放的个人商业性住房贷款利率随市场浮动，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

我认为此项公告内容并未超出我之前的预期。

因为“房住不炒”是一项长期战略，另外，房地产在经济与金融领域所积累的风险也使得相关政策无法再在房地产领域进行大放大收式的调控。因此 ，维持行业政策的平稳与一致性应该是长期基调，近期召开的政治局会议根本就没有提及房地产，这本身也就是一个信号。这个公告实际上是将之前的战略方针具体化为房地产按揭的信贷政策指引，是从需求端来管控市场的重要政策抓手与原则性要求，让“房住不炒”这一长期战略方针在住房信贷政策方面有了具体依据。

这个利率水平，尤其是首套房贷款利率与目前的住房贷款实际利率水平相差不大。因为之前的首套房商业性贷款利率在基准贷款利率的基础上可以下浮10-15%，但这一点并非强制性规定。此次即使首套房商业性贷款优惠被取消，但是因为首套房多属刚需，而刚需对于商业贷款利率优惠并非十分敏感，贷款人还可以选择组合使用公积金贷款来降低购房贷款总成本。因此，取消首套房商业贷款利率优惠对刚需的影响是不大的。另外，就目前的宏观经济运行周期来看，未来将进入利率下行通道，新发放的首套房商业贷款利率随行就市的话，也会进入下行通道，从相对长一点的时间来看，对于楼市是利好的。

而二套房利率上浮60个基点的要求，与目前的二套房实际贷款利率水平动辄在基准贷款利率基础上上浮30-40%以上的情况相比，是有明显的大幅下降的。因为二套房更多的具有投资购房性质，对于房贷利率会更加敏感，商业贷款利率的大幅下降以及长期呈下降趋势，对于鼓励二套房需求的入市是十分利好的。

因此，从行业面来看，此次央行公告体现的个人住房商业性贷款利率政策出发点应该有提振楼市之意，在目前宏观面下行和保增长的大背景下也是符合市场期望与政策逻辑的。

从楼市角度而言，此次住房贷款利率具体政策的出台，体现了需求端金融政策管控在坚持“房住不炒”这一大方向之下因应宏观经济变化的一种微调，短期内对于二套房的投资需求是一种入市引导和鼓励，长期而言对于首套房的刚需也是利息负担的减轻，因此对于楼市整体而言是利好的。

（来源：中国房地产网）