禹洲地产创始人兼董事局主席 林龙安

乐居财经 房慧 沙文蓉 发自香港

7月刚回归禹洲的邱于赓，成为业绩会现场的焦点人物。

对于他的回归，创始人兼董事局主席林龙安表示：“邱于赓出身于安永，对财务体系的管控更清楚，也更明了。也更能支撑公司从千亿以后走向百年企业，感谢他回家。”

8月27日上午，禹洲地产（01628.HK）在香港召开2019中期业绩发布会，林龙安率一众高管出席，有禹洲地产执行总裁许珂，禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓，副总裁夏溧、齐鸣等。

对禹洲非常熟悉的邱于赓，在问答环节非常给力，与林龙安的配合非常默契。第一次以执行总裁身份出席业绩会的许珂，在投资策略和区域布局方面给予了详细回答。

对于禹洲来说，今年是成立25周年暨上市10周年，是一个里程碑年份。这一年，林龙安已多次喊出了2020年破千亿的目标；这一年，也是禹洲决胜千亿的关键一年。

在各项数据向好的局面之下，林龙安对接下来的目标也很明确：我们首先是在2020年做到千亿规模的合约销售，之后我们将继续保持稳健增长的态势，在扩大规模的同时，我们会努力提升整体的盈利水平，未来3—5年，争取核心利润率能冲到前20。

合约销售284亿元，同比上升32.47%

据半年报内容显示，禹洲地产上半年累积合约销售金额为人民币284亿7,376万元，同比上升32.47%，完成全年目标的42.50%。对此，邱于赓表示，公司预计下半年累计可售货值约800亿元，其中一二线城市占比达约90%。全年目标670亿，以去化率50%计，我们有信心可以完成全年销售目标。

从销售业绩的区域分布来看，长三角区域仍然是禹洲合约销售金额的主力军。期内，上海、南京、合肥、苏州、杭州等11个城市共贡献合约销售金额达人民币196亿5,950万元，占总合约销售金额的69.04%。从城市表现来看，苏州、扬州、福州、南京等多个城市表现突出，刷新销售记录。

在冲千亿的进程中，为了平衡风险，禹洲也在加大跟知名地产公司的合作。关于销售权益的问题，邱于赓表示，禹洲去年权益占比大概是70%，今年上半年是60%左右。突破千亿后，我们会把权益再慢慢提上去，可能会提到70%、80%。不过他也强调，“60%已是底线，不会再降。”

超8成位于一二线城市

能否顺利挺进千亿军团，土地储备是预判成败的硬指标之一。

据公告内容显示，截至2019年6月30日，禹洲的土地储备面积约1918万平方米，138个项目，分布于六大都市圈共30个城市，平均楼面成本约为每平方米人民币5580元。

上半年禹洲在北京、上海、青岛、郑州、佛山等城市获取了14幅优质地块。其中9幅地块以底价和低溢价摘牌，13幅位于现有已进入的一二线城市。林龙安认为：“禹洲有超过1900万方的土地储备，这些土储超过8成位于一二线城市，对应的货值大概是3400多亿元，1000亿对比3400亿，大约是1：3.4，这个土储是能支撑明年冲千亿目标的。”

此外，关于大湾区投资，他还透露：目前，禹洲已经进入了惠州、佛山、中山等城市，包括在今年年初深圳购买了一个办公楼。大湾区未来将成为集团公司的第二大业绩来源地，我们会加大在大湾区的战略布局，不仅仅是在公开市场拿地，也会在产业、城市更新项目方面竞标。未来还会关注广州、珠海等城市。

总收入增25.91%，分红积极

据公告内容显示，上半年，禹洲的总收入同比上升25.91%至人民币116.37亿元，创历史新高。其中，物业销售收入达人民币113.28亿元，同比上升25.97%，占集团总收入的97.12%。

公司净利润同比增长23.22%至16.39亿，母公司拥有人应占核心利润同比上升20.63% 至人民币13 .97亿元。每股核心利润为人民币27.98分，同比上升5.82%。每股基本盈利为人民币33.02分，较2018年同期的人民币30.55分上升8.09%。

期内，毛利为人民币31亿4,042万元，同比上升7.77%，毛利率为27.00%，与去年同期相比下降4.53个百分点。对此，林龙安回应，今年全行业的毛利率已经降到25%左右，“我们可以承诺略高于行业水平，保持在25%-30%之间。”

关于分红，禹洲宣布发放2019年中期股息每股12港仙及上市十周年特别中期股息每股3港仙，派息率达46.81%。实际上，上市十周年来，禹洲每股已累计派息2.62港元（经红股调整后），相当于IPO价格2.7港元的97%。

对此，邱于赓自信的表示，从上市到现在一直持有禹洲地产股票的，通过现金分红的形式已经把本金拿回来了，现在你持有的股票就等于是白送的，而且里面还不考虑我们曾经有两次“一送二”的红股。整体来看，我们可以说是对得住股东的。

附现场问答实录（有删减）：

问：一，净负债比率和融资成本为什么比去年同期都略有增长？二，跟奥山控股的合作有什么最新的动态？

邱于赓：其实同行普遍也是存在净负债比率上涨的趋势。今年上半年我们拿了一些地，这些地未来对盈利的贡献是蛮关键的，在可接受的范围内。成本上升这一块最主要的原因是2017、2018年，特别是上半年融资成本特别低，现在如果做一个三年期的美元债，成本超过7%，五年期的美元债，成本会超过8%。我们唯一能控制的就是如果境外比较便宜，我们在境外多做一点，境内比较便宜，就在境内多做，整体下来你会看到融资成本只是轻微上涨，目前是不到7.5%的水平，好几家地产公司体量、规模比我们大，也差不多是这个水平。

许珂：上半年我们抓住投资窗口，在一季度拿了一些地，但是我们觉得应该要多条途径并举，不能只做公开的招拍挂，这里面包括了收并购，包括城市更新，产业勾地，所以我们也成立了城市更新事业部，刚好也是大湾区整个规划出台，大湾区是我们城市更新部目前的主战场，未来随着业务的进展也不限于大湾区。 

关于奥山控股，这是一家做冰雪综合体做得非常好的公司，所以这些产业合作的伙伴，也是我们现在在大力拓展的产城融合的合作伙伴。这里面也包括我们的股东华侨城，奥山，通用航空的正阳，我们都有一些产城类的项目在推进，在未来一两个季度内也会有一些项目落地。

问：一是大湾区有没有一些希望新进入的城市？二，华侨城入股一年多以来，对公司带来了什么益处？三，毛利率不理想是什么原因导致的？有没有一些应对的措施？

林龙安：我们在大湾区的投资已经进入了惠州、中山、佛山，包括在香港我们也有项目，这一块大家也是比较关注的，大湾区我们已经作为集团公司的第二大业绩来源地，我们会加大战略布局，不仅在公开市场拿地，还有在产业、城市更新改造方面支撑集团的战略布局。未来我们还会关注广州、珠海等等城市，所有大湾区的城市我们都会关注。

去年华侨城入股禹洲，成为我们的第二大股东，华侨城亚洲香港上市公司总裁谢梅女士也成为我们的董事会成员，在资本层面上对禹洲高度认可，我们稳健经营的方式，得到了华侨城的高度认可，也支撑着我们未来和他们战略合作层的落地。我们第一个合作项目在中山这个项目已经落地了，这是在项目层面的落地。大家也知道华侨城是中国做文旅产业比较成功的一个集团性企业，所以在文旅产业的拓展方面，我们也会紧密地合作，发挥各自所长。我们现在更主要的是希望能在一线和二线的核心城市落地一些项目。

关于毛利率的问题，今年全行业的毛利率已经降到25%左右，对禹洲来讲，未来土地的价格还有上升的可能，同时一二线城市的限购、限价非常厉害，几乎没有上涨的空间，拿地的时候，我们要求投资部门一定要以现有的价格倒算我们的盈利空间。当然禹洲也可以承受比一般行业平均水平高一点的毛利率，我们未来可实现的毛利率在25%到30%之间，是要高于行业平均的水平。

问：归母净利润和核心净利润提高，销售金额有比较大的增长，但行政费用、销售开支反而比之前都有一定的下滑，公司在成本管控上做了哪些事情？

邱于赓：这一年我们在区域深耕方面的战略更明确，有好多的资源我们已经整合了，比如说在长三角的有些区域，好多成本是可以相互分摊的，这样做起来就更有效率了，因为从合约销售或者是交付的区域分布来看，大家可以看到主要集中在六大都市圈，贡献最大的是长三角，然后是海西、环渤海，如果区域深耕下去，费用是可以下降的，特别是管理费用和营销费用都是可能降低的，在行业比较困难的时候，就需要对费用特别关注。

许珂：除了区域深耕这个很重要的策略，我们还有几个举措，首先是今年我们加大了自销团队和自建渠道的比例，目前自销占我们业绩的贡献超过一半，销售费用上比第三方代理公司是更低的。另外就是我们把人均产出当做一个很重要的指标，所以现在人均的产出规模也在不断地提升，现在这种行业竞争下，我们是要勒紧裤腰带过苦日子的，向内挖潜，这样整个费率、成本才能不断地控制。包括在本方面，我们今年在加大集采，包括加大战略合作伙伴的力度，各方面的工作我们都在做，所以逐渐体现出来一些效果。

问：你们今年的合约销售提高的还是比较明显的，其中权益的占比是多少？跟2018年上半年相比，权益的占比是不是有所下降？为什么？

邱于赓：因规模的要求，所以我们适当地把权益的占比调整了一下，去年大概是70%的水平，今年上半年大概是在60%左右，所以权益适当做了一些牺牲，目标就是先冲过千亿以后，把权益慢慢提上去。另外也是基于平衡风险的考虑，我们加大了跟一些知名的地产公司合作，把风险适当地降低。整体来说，这个权益去到60%的水平，我们不会再往下跌了，冲破千亿以后，会从往上提，可能会到70%、80%。

问：未来公司的外债会处于什么样的水平？怎么处理汇率风险的问题？下半年会拿多少土地？金额是多少？未来公司的负债率去到什么水平，融资成本呢？

邱于赓：因为今年境内的融资环境收得比较紧，而境外，特别是美元债又比较宽松。我们以后的目标是境内占总债规模的60%，境外占比40%。海外的美元债对于集团的现金流的影响面不大，唯一的影响是在利息的开支方面，因为人民币的贬值，我们要付的利息多一点。这方面我们也有做人民币的对冲，不过它也是一个区间的波动，还是可以接受的水平。如果说会大幅波动的话，我们可能会考虑做更多的对冲，只是目前看来还没有太多的必要。

拿地的开支方面，整体我们严格按照合约销售额的一半去做拿地的预算，今年上半年回款是242亿，我们拿地的开支在上半年支付地价权益口径是128亿。全年按照670亿的合约销售的水平，权益拿地的开支是200亿。上半年支付了120多亿，下半年还有六七十亿可以拿地的空间。如果下半年合约销售做得再理想一点，这个空间还会提升。

我们的净负债比率控制在大约70%左右，大约就是70%到75%。所以大家可以预期整年的合约销售上升的情况下，整体净负债比率是不会有一个比较大幅度提升的，还是差不多保持在现在的水平。

关于土储，我们有1900万方的土地储备，对应的货值大概是3400多亿，明年冲千亿的规模，1000亿对比3400亿，大约是1：3.4，所以这个土储水平是能支撑千亿目标的，所以在不加大拿地的情况下，现有的土储已经能支撑全口径冲千亿的要求，所以大家不用担心我们为了冲千亿而在下半年拿特别多的地。

林龙安：邱总在禹洲上市的时候，在公司服务了7年，后来离开了几年，在外面更加成熟了，然后又回到禹洲大家庭，感觉还是回这个家好，我们董事局把他请回来，他对公司的管控体系更加清楚，另外他出身于安永，对财务体系的管控更加清楚，也更加明了，也更加能支撑公司从千亿以后走向百年企业，也感谢他回家。

总的来讲，我们的土地储备下半年还是根据销售来定，这段时间我们的营销中心逼得很紧，因为销售达标了才有办法来支撑集团的再发展，禹洲25年一路走来，上市也已经10周年了，可以看到一个稳健经营的禹洲已经展现出来，我们还是以稳健经营为主，以股东利益回报为主，来支撑集团的百年企业、十年规划、五年实施的落地。