上午，上海市政协副主席、民建中央副主席周汉民高屋建瓴，以三角洲一体化建设和上海自贸区发展为立足点，不仅精彩讲授当前国内国际政治形势，也点出未来中国经济以及地产发展的机遇。

下午，阳光城集团执行副总裁吴建斌直击当前房企融资困境并传授融资秘诀；融创中国执行总裁余英则从产品创新讲起，颇具趣味地阐述了未来产品创新的方向。

周汉民 

《长三角一体化高质量发展和上海自贸区新片区战略当成为应对百年未有之大变局的重要举措》

▲上海市政协副主席、民建中央副主席 周汉民

周汉民曾经是大学校长，他在每次毕业典礼上都会问学生三个问题：离开大学后，你有一技之长吗？纷繁复杂世界中，你能独善其身吗？你有兼济天下的胸怀吗？

他希望自己的学生离开大学之后，可以为人类和社会健康服务50年。这是他的家国情怀，也是他认定的立身之本。多年来，他为上海发展立下汗马功劳，如今他积极推动长三角一体化的国家战略。

在他看来，世界正在面临百年未有之大变局，中国要咬定青山不放松。对长三角一体化而言，不再是浓墨重彩的“大写意”，而是细致入微的“工笔画”；一体化是“形”，高质量是“魂”：

看清世界未来百年大变局之前，要先了解世界经济版图，最主要是看中国和美国经济。去年，美国发动中美贸易战，导致美国自己的GDP也在一路递减，这是经济全球化背景下损人不利己的行为。

当前世界最大的矛盾就是多边主义和单边主义的矛盾。即使在黑云压城的情况下，中国也一定要秉持多边主义的原则。

通过世界贸易组织解决中美贸易摩擦最合情合理，任何国家都不应该不尊重世界贸易组织的地位和核心作用。中国虽在世界贸易组织中输过许多案子，但从来没有动摇对世界贸易组织的尊重。

当既成力量和新兴力量碰撞在一起，要么战争，要么谈判。过往历史发生过16次这样的碰撞，其中12次依靠战争解决，4次依靠和平解决，这样的现象被艾莉森教授总结为修昔底德陷阱。但中美关系，一定要避免修昔底德陷阱。

今年下半年世界经济还会在复苏轨迹中前行，但动力减弱、风险增大。中国最大的短板和软肋是全要素劳动生产率低下。这里的全要素包含人、土地、资本、科技创新和政府管理五大要素。

南部粤港澳大湾区战略的核心词是合作，要高度关注三个要点：一是一国两制；二是人民币、港币、澳元三种法定货币的通行；三是三个独立的司法体系。因此三方要相互学习，取长补短，以更好的营商环境展示其实力。

中国需要良好的世界环境，更需要良好的周边环境。特别要处理好三大邻国关系：中俄关系、中日关系、中印关系。

长三角一体化要突破体制机制壁垒，做到“5个突破”：1.三个核心抓手要突破；2.产业政策、科技服务、金融服务要突破；3.互联互通要突破；4.市场监管的一体化要突破；5.政府管控和法治一体化要突破。

中国需要强劲活跃的增长极，长三角就是这样的增长极，但前提是要坚持高水平开放，追求高质量创新、要强化高效协同。

▲周汉民主席推荐书目

吴建斌 

《房地产离不开金融》

▲阳光城集团执行副总裁 吴建斌

面对融资难的困境，房企应该如何自处？阳光城集团执行副总裁吴建斌曾表示：短期内，房企要高筑墙、广积粮，静观其变，善待普通员工；长期发展时，要追求“均好”十二条，才能推动企业可持续发展。

面对当前全面趋紧的政策管控，房企应该将融资工具用到极致，静观其变的同时积极盘活资产。今天下午，吴建斌以《房地产离不开金融》为题授课，启示同学们现金回流仍是房企未来的关注重点：

做房地产投资需要长期看大势，短期看政策。当前中国城市化率发展至少还有十多年的时间，大量农民要进城；此外，到2035年中国人均收入要翻番的大势没有改变，所以房地产未来依旧有发展空间。

房地产要回归到居住属性，但单单限制到居住属性是不够的，还有投资属性以及防止中国通货膨胀的属性，都是不能被忽略的。

房地产离开金融就是死路一条，因为房地产需要金融机构提供三方面支撑：一是小业主为了买房银行要给按揭；第二是金融机构要给发展商融资；第三是房地产产品属性具有可打包功能。

金融也离不开房地产，因为房地产是巨大的蓄水池。以去年看，中国房地产成交额约15万亿，对中国GDP直接贡献是6%，此外，房地产有上下游产业，全部加起来对GDP有30%-50%贡献。

在现阶段，房企要度过当前的难关，必须把握“现金为王”的观点，可以从两个方面优化现金流：一是不买地，退出尚未确权的土地；二是控制已开工的工程进度。

企业管理核心是财务管理，财务管理的核心是现金流管理，现金流管理的核心是经营现金流管理，经营现金流管理的核心是可动用的现金流管理。

吴建斌特别强调房企要均衡发展。在此基础上，他提出“均好”十二条，如下：

1.战略是坚定的。

2.文化是先进的，并具有特色。

3.战略举措是灵活的，能顺势而为。

4.在影响企业偿债能力的负债水平管理方面，有很稳定的思维和举措。

5.应建立一套“资金高周转”的运营模式，比同行平均水平要好。

6.毛利率要高出同行的平均水平。

7.要时刻关注经营现金流为正的演练。

8.资金池里永远要有保命的钱。

9.要面对国内生存环境，融资环境的变化，努力把规模做大。

10.要建立领先的员工激励机制。

11.要把品质管理放在非常重要位置上来抓。

12.要把社会责任也放在重要位置上来安排。

余英 

《“美好生活体验”——新形势下房地产企业的产品创新趋势》

▲融创中国执行总裁 余英

余英将2019年定为房地产自我确定与外界不确定的分水岭，但他认为地产从业者需要将更多焦点放在把握确定性上。其中，做好产品就是他眼中最大的确定性。

他不仅对房地产市场进行分析，还列举了房地产市场多个具有典型代表的优质项目，对这些项目进行详尽的解读：

粤港澳大湾区战略一定是利好核心区域，而不是周边区域，因为最开始各方资源会先被吸纳至核心区域。我认为粤港澳大湾区真正的价值洼地是东莞和南沙。

对房企而言，2019年是一个新周期的开始。过往30年，房企一直在追求标准化，但在这个新周期里面，最重要的是产品差异。

新形势下，中国房地产正在面临政策调控、拿地难、资产负债率过高、转型升级压力大等问题，但最核心的问题是产品创新能力不足。

产品创新需与房企转型升级匹配，转型升级可以从内部品质升级、纵向产业拓展、横向产业融合三大方向进行改善。

中国房地产至少还有10-15年的发展空间，但行业集中度会越来越高。未来TOP50以外的开发商日子很不好过，排名TOP100以外的开发商基本无路可走，只能选择合作。

对房企而言，未来的分工会更加精细化，开发商在企业中所占的股份会越来越少，因为它们会出让越来越多的股权给金融机构，开发商的角色主要就是操盘。

▲学员认真聆听课程