张晋元的履历堪称完美，从清华到斯坦福，从IBM到麦肯锡，从万科、华夏幸福到泰禾，他所在期间，公司都经历了最关键的发展阶段，万科从几百亿到破千亿、几千亿，华夏幸福、泰禾也经历了破千亿的过程。

他现在是天润置地集团总裁，新东家无论从规模上还是声量上，都逊色于上述企业，甚至在常见的几大机构房企销售额榜单中难见其踪影。

如是情形下，张晋元为什么选择加入天润？在行业集中度提升，调控政策不放松的环境下，他与天润会拥有怎样的机遇？会遇到怎样的挑战？他们将如何实现快速发展？当行业不再是黄金时代，处于下行期时，职业经理人最好的选择路径是什么？

带着这些问题，我向张晋元发去了访谈邀约。

张晋元，水到渠成下的上市野心

我们的访谈约在6月底，北京IFC大厦三层的汇通四海食府。这座位于长安街与CBD交汇点的5A级写字楼，是天润的神经枢纽，也是它的核心资产之一，与之毗邻的是国贸三期，这片区域是北京精英们每日穿梭的流金商圈。

当天11点40左右，我到达约定地点，由于堵车迟到了10来分钟，推开半掩的包间门，张晋元已坐于窗前的沙发上等候。

上一次见张晋元还是在2018年年初，一样的饭局访谈，那时候张晋元还在泰禾。4月底才入职天润的张晋元，已全然进入角色，公司正处于提速发展阶段，忙碌成为他现在的关键词，搭建团队、建立规章制度、投资拿地等，我们戏称为“886”。张晋元的入职让更多人知道天润，事实上，天润置地已有30余年的发展历史。

它的前身是平谷建筑总公司第二工程处，成立于1986年9月，起步于建筑行业。1996年，进入房地产开发领域，2002年开发了北京国际财源中心，也就是上述所说的北京IFC大厦。2004年，北京天润置地房地产开发集团正式成立。

天润官网上显示，目前拥有开发的物业有以北京IFC、天润财富中心、世纪城市、东湖国际、南昌华章天地等为代表的商办项目，以北京东湖湾、香墅湾、上海天润尚院、山东临沂项目等为代表的住宅产品。

不难发现，大多数资产都是天润早年间的产品，这也是其在北京市场声量不足的原因所在。“为什么天润后面会选择进入休眠期？”我问。

“不是休眠期，而是一直在积累，在等待合适的时机。此外老板低调内敛的性格决定做事方式吧，大家都知道北京的IFC、东湖湾，但很少有人知道这都是天润的作品。”张晋元觉得，天润很低调，此前做过的很多事情都没宣传，但要说天润是一家小公司，他并不同意，“外界对天润有误解。”

他仔细给我讲解着，“如果从住宅销售收入来讲，天润是规模很小，但如果从利润和净资产规模角度看，很多公司与天润是比不了的。”张晋元说，天润的净资产规模有两百多亿，在北京核心区域的几栋写字楼物业资产加起来有三百亿，一年租金有八九个亿，这是持续稳定的利润来源。“前50强的房地产开发商中，规模几百亿甚至上千亿，但真实的利润能有多少？十几二十几亿已经很不错了。真实的净资产又能有多少？”

听起来像是在辩护与反驳，但说这些话时，张晋元依旧神情很平静。有人对他的评价是，精英范儿，但在明星职业经理人中，他性格较淡然。交流下来，我反倒觉得，他的锋利隐藏在平静之下。

张晋元的履历很漂亮，刚过不惑之年的他想要更大自主性，更高的想象空间。天润要上市，是吸引张晋元加入的原因之一。当初想要离开泰禾之时，是有不少机会摆在他面前，但相比而言，天润的机会更像创业，这得益于天润老板贾树森充分信任与授权，以及愿意分享。

“对职业经理人而言，无论精神层面还是其他层面，是追求挑战和回报的过程。”张晋元说，挑战与收益是对等的，收益不仅是体现在经济层面，“以一个总裁的身份把公司带上市，这种满足感是在其他地方得不到的。”

张晋元，水到渠成下的上市野心

在融资渠道收紧、行业集中度不断提升的环境下，上市融资确是众多中小房企的最佳选择之一，不完全统计，从去年到目前为止，已有8家内地中小房企赴港上市，还有数家房企等着排队上市。

另一组来自人民法院公告网的数据，2019年1月以来，截至7月24日，全国范围内至少有279家房地产企业在人民法院等处公告破产文书。

于中小房企而言，外部环境的恶劣由此可见，这也意味着张晋元的压力并不小。他告诉我，目前天润确认了两个目标：第一，实现跨越式发展，今年完成0到1的过程，明年开始是1到100的过程；第二，5年内实现上市。

天润自有一套打法。贾树森在2018年已对内部明确战略：第一实现快速、跨越式增长；第二，与大部分开发商实现差异化，即在很有潜力但还没完全发掘出来的市场进行布局，满足当地的改善型需求。

从2018年年底到现在，天润已拿下多宗地块，分别位于杭州、张家港、云南昭通、徐州、临沂，加上今年拓展的项目，这些货值储备将是天润今年完成从0到1的有力支撑。

张晋元说，天润目前布局的城市都符合上述特点，潜力大，“比如临沂人口有一千两百万，昭通也有五六百万人口，当地最缺的就是好房子。”天润进入这些城市，有它的产品优势，深耕北京，拥有顶级写字楼物业、高端住宅的开发经验，在张晋元看来，天润比较擅长做改善型产品。

谈话间隙中，菜已备齐，我们移步餐桌。“你对目前房地产市场的判断是什么？”我继续刚才的话题。

“机会很多，二线三线甚至四线城市，改善型需求非常旺盛。”张晋元回答道，以前所在的房企都更关注一二线城市，根本不在意三四线城市，但来到天润，去这些城市走了一圈，看到了很多此前没有关注到的好机会。

由于企业发展太快，很多岗位需要招人，张晋元目前花时间最多的就是团队建设，“需要更好地发挥大家的主观能动性，”张晋元说，他现在招人的首要标准是要有创业精神，“有经营意识与主观能动性，站在老板的角度思考问题，主动把事情做好。”

“接下来会有明星职业经理人加入吗？”

“什么可能性都有吧。”张晋元非常清楚，现阶段的天润招人肯定不是拼薪酬，而是靠想象空间和好的机制与文化，“当年万科靠的就是文化吸引人，一个企业的文化就是老板的文化，天润要打造简单、直接、高效、信任、包容、关怀的文化，这对职业经理人来说是比较有吸引力。”

张晋元说，创业需要分享机制，天润现在的机制很好，而且还在不断完善。

张晋元，水到渠成下的上市野心

在我看来，做事情有章法、有节点，是张晋元的特点之一。他提的最多的词就是“水到渠成”，去有潜力的城市，做好产品，“只要按照现在的发展布局去做，五年内就可能在香港上市，条件允许更愿意在A股上市。”

“实现上市的几率多大？”

“我加入，肯定是觉得几率很大。”张晋元解释道，第一，天润有很好的基础，有优质资产和做好产品的基因，管理基础也很不错；第二，没有历史包袱，资金状况好，负债率低，现有资产也能作为未来的融资工具；第三，老板有发展的雄心壮志和广阔胸怀，加上创建一个合适的机制，不断吸引优秀的人才，没有不成功的理由。

接下来，天润还将继续积极拓展土地市场，聚焦在山东半岛、长三角、珠三角，以及我们已有项目的城市及周边市场。鉴于公开市场中土地价格已然很贵，张晋元说，将利用我们的产业资源和过去积累下来的合作资源进行拓展。

临近访谈的尾声，我向他抛去了个人心路历程的问题，“您哪段工作最有成就感与收获感？”

张晋元略微想了下告诉我，在万科期间，参与到合伙人制度创立是很有成就感的事情；在华夏幸福虽然时间不长，但是华夏发展最好的时期，为华夏幸福跨越千亿贡献了自己的力量；在泰禾，用一年时间将北京公司做到市场第一，并从单一城市公司发展到区域型公司，后来又带领集团站上千亿平台，产品力也在不断提升，这些都是很有收获的经历。

“成就不是个人带来的，是整个公司与团队共同完成的，我算是比较幸运吧。”张晋元说，“房地产行业有时候三分靠人，七分靠天，而三分靠人里面，又有多少靠你自己？我觉得至少七分是靠团队。”

“您觉得明星职业经理人最好的发展路径是什么？”我抛出这个问题的原因在于，当下房地产行业已今非昔比，职业经理人面临更多挑战，这也导致高管离职频繁，据不完全统计，2019年一季度，超过70名房企高管的职务发生变动，其中近30位是主动辞任或强调“个人原因”。

“每个人价值观不一样，没办法站在所有人的角度去讲哪条路最好。”张晋元将他认可的发展路径分了三类：管理型路径，适合做管理则往管理型发展，做到总经理、总裁；专家型路径，在某个专业领域做精做专，做一个受人尊敬能够创造价值的专家，目前中国比较缺乏这条路径；创业型路径，自己创业或者加入创业期的公司带领或跟随公司一起成长。

很显然，张晋元选择了第三条路径，挑战与机遇并存。一路走来，张晋元的心境也发生了变化，最为直观的体现就是对书籍的选择，现在的他更喜欢看小说，尤其是日本作家的小说，村上春树、川端康成、渡边淳一、东野圭武等，“随着阅历的增长，看小说会更有感觉，喜欢日本作家的细腻、触动心灵。”

（文章来源：腾讯房产）